一座被冠以“低碳”概念的楼盘，造势近两个月来的销售回款远低于预期；一个几经烂尾的项目，尚有近7亿元债务需要填平；一家实力平平的开发商，希望通过这一个项目就获得四倍于其年营业收入的业绩。“长安8号”，这一昔日的烂尾楼，在奥园地产接手后，再度被包装成为了顶级豪宅，但目前，其实际销售水准却远没有达到号称的均价80000元/平方米。
销售回款远低于预期 “现在预交50万元便可选房。如果3月31号之前来选订，还可获得额外折扣。”“长安8号”销售人员告诉中国证券报记者。目前，该项目正在以内部认购的方式招揽客户，这一方式将延续到5月1日。
而该项目的实际销售均价也并非对外号称的80000元/平方米，当前价格为55000元/平方米起，另外还可以享受一些额外折扣。据称，内部认购期首批推出的50套，已经获得30多套的意向认购。
自2月6日开始，“长安8号”全球公开发售，奥园地产董事局主席郭梓文此前曾公开表示，长安8号项目在未来3年内预计可为集团贡献130亿元的现金流回款。奥园地产此前预计，该项目在公开发售后的10日内能完成6亿元回款，20日内完成15亿元回款。
但北京市房地产交易管理网信息显示，截至3月30日，案名还是“擎峰”的该项目仅仅网上联机备案了23套公寓，面积为7854.15平方米，成交均价每平方米才50209元。即使以全部房款已缴清来计算，该23套公寓总获款不到4亿元，而如果仅按照每套房子50万元的意向签约金来计，也仅仅收到1150万元而已。
与项目的总开发量相比，这一销售业绩并不理想。资料显示，“长安8号”位于朝阳区西大望路与建国路交汇东南角，项目总建筑面积247646.3平方米，地上建筑面积174722.5平方米，由南北两栋塔楼组成，目前预售的为南楼，全为精装修公寓，但容积率竟高达6.50。其附近均价4万的万科公园五号容积率为2.50，19层以上住宅通常最高容积率为4.5。
根据北京市房地产交易管理网信息，该项目2008年10月8日已经拿到预售许可证的南楼5-40层，批准销售套数为265套，批准销售面积为100905.32平方米。项目户型面积标准层268-480平方米，楼王层为640-1800平方米。
业内人士指出，除了地段的卖点之外，“长安8号”同时主打的还有低碳牌，号称采用全球领先的15项低碳技术体系，包括：浅层地能系统——地源热泵、可再生能源系统——太阳能光伏发电、建筑物理系统——断热铝合金窗、LOW-E玻璃、地板采暖系统、冰蓄冷系统、水软化系统、VRV变频多联机中央空调系统、全热交换系统、直饮水系统、中央除尘系统、智能家居控制系统、楼宇自控系统等。
然而，业内专家指出，建造低碳建筑是一个系统性的过程，涉及规划、设计、建造、运行等诸多环节，不可能速成。烂尾多年的“长安8号”在前期规划、设计以及建造阶段是否切实涉及并运用到“低碳”无疑很值得怀疑。
也有人士指出，我国的低碳建筑目前尚处于起步阶段，并没有统一的碳排放量计算方法，也没有清晰的低碳建筑发展规划，现在各种精装修或者生态型地产都在搭低碳地产的顺风车，其实更多的都只是“伪低碳”概念而已。
近7亿元债务到期 “当初我们把项目转给香港世纪协润时，转让代价分为两部分，一是股权转让款4.587亿元，二是偿还股东借款12.92亿元，目前，项目公司还有近7亿元的债务没有还清。”中国证券报记者向“长安8号”原投资商首开股份(600376)的高管层了解到。而这一债务的最后清偿日期便是3月31日。
截至本报发稿，香港世纪协润12.92亿元债务中，还有6.92亿元没有偿还。
作为昔日北京CBD区域最著名的烂尾楼项目，“长安8号”曾数易其手，案名三度变更；其背后的债务纠纷也曾是盘根错节。项目开发历时6年，中间多次停工，至今变身豪宅项目后销售依然不乐观。
工商资料显示，“长安8号”最初的投资商是北京耀辉置业有限公司，项目案名为“耀辉国际城”，项目用地是卡在2004年“8·31大限”之日以协议出让方式拿下的。当时耀辉国际城项目的总投资预计为21.28亿元。但作为一家净资产不足3000万元的小型房企，耀辉置业并没有能力运作该项目。而以土地出资的大股东王府世纪发展有限公司，也因资金实力有限而无法撬动这一体量项目。
2004年9月，天鸿宝业斥资3100万元受让王府世纪持有的耀辉置业62%股权，王府世纪尚持有项目38%股权。天鸿宝业接手后，耀辉国际城的开发进展也并不尽如人意。“由于项目用地并非净地出让，因此面临很多拆迁难题。”首开股份一高管人员对中国证券报记者表示。天鸿宝业曾公告，欲出资5.875亿元用于该项目的拆迁准备。随后几年，耀辉置业的现金流状况逐年恶化，负债率年年攀升，截至2007年10月31日，耀辉置业的负债率已经高达97%。
2008年4月，由天鸿宝业重组而来的首开股份以4.587亿元将62%的股份全部转让给了香港世纪协润。截至当时，世纪协润还要负担股东借款本息共计约11.41亿元的债务。根据资料显示，香港世纪协润和王府世纪两公司均系王志才所有。
首开股份退出后，楼盘案名改成“擎峰”向市场发售。但金融危机的到来，使这一定位超高端的豪宅销售惨淡。而欲将项目回购的王志才也经受着资金的压力。
根据首开股份和世纪协润的约定，如果不能在2009年7月31日之前向首开股份支付全部股权转让款，或不能在2010年3月31日之前安排耀辉公司向首开偿还全部股东借款本息，则首开股份有权解除股权转让合同。
由于世纪协润须偿还的债务为付息债务，截至2009年11月，这笔债务金额已增至12.92亿元。该笔债务由广州奥园地产与北京王府世纪提供连带责任担保。若不能按期还款，首开股份可以选择解除股权转让合同、公开处置质押的耀辉公司股权或追究奥园地产、王府世纪的连带担保责任。
扩张过速隐忧 香港世纪协润支付给首开股份的资金，主要来自于奥园地产。而奥园地产通过一连串的资本腾挪控制世纪协润及“长安8号”项目，目的是进入北京市场。近两年来，奥园地产一直在上演“蛇吞象”的故事。
2009年7月，奥园地产全资附属公司收购泓达投资持有的世纪协润41.33%股权，对价为人民币3.7亿元。此外，奥园同意向世纪协润授出一笔人民币4.6亿元等值港元的固定两年期贷款，按年利率7厘计息，该贷款将主要用作拨付世纪协润收购耀辉国际城62%股权应付首开股份的转让款。
另外，奥园地产还须向世纪协润提供12.92亿元的偿债担保，加上股权转让款和换股票据款6.66亿元，奥园将为长安8号项目付出近28亿元现金。
财务数据显示，奥园地产的规模并不大，2009年总合约销售额约28.8亿元，目前可售的项目仅为9个。2009年半年报中，奥园地产货币资金15.74亿元，但目前已为收购“长安8号”花去一半。
近两年来，奥园地产已经完成了几笔重量级并购，包括近10亿元并购广州中信广场旁甲A级写字楼地块；近8亿元并购广州白鹅潭项目；7亿元并购广东省中山市西区500亩高档低密度豪宅项目等，总金额高达73亿元。此外，奥园地产已正式宣布了收购天誉置业旗下位于广州天河区的一地块，代价约为3.5亿元左右。与此同时，奥园销售业绩波动较大。该公司2008年营业额只有6.19亿元，而2007年是25.01亿元。
地产调控切勿“收供给” 房地产调控的手段，概括而言，可以总结为“收”与“放”。近年来，房地产市场多数时期处于“亢奋”阶段，因此，地产调控经常以“收”为主。从收紧信贷到收紧土地供应，管理层在遏制过旺需求的同时，“一不小心”便卡住了供给的闸门，而这并无助于遏制房价泡沫的膨胀。
不久前，北京“地王”迭出，当地国土部门便一纸禁令暂停了热点区域的土地“招拍挂”活动。随后，国土资源部更是提出，各地在今年住房和保障性住房用地供应计划编制公布前，不得出让住房用地。与此同时，主要城市房价又开始了新一轮飙升，上海、杭州等城市的部分楼盘出现了抢购现象。这显然应当引起管理层的警惕。
根据新的地产调控思路，未来，政府对房地产市场的着力点应当是“增加普通商品住房的供给，遏制投资投机性需求，防止房价过快上涨”。不过，政策手段往往是把“双刃剑”，无论是土地规划，还是金融、税收政策，其主观目的都是遏制炒房，但在客观上不时起到了收缩商品房供应的效果。
最典型的例子便是最近发生在海南的故事。海南省为抑制房价暴涨而在年初暂停土地出让，却导致房价应声跳涨，其原因就是政策一刀切和后续手段不确定带来了市场恐慌。
而按照国土资源部在房地产用地供应和监管视频会议中的说法，各地在4月5日前必须上报的供地计划中，保障性住房、棚户改造和自住型中小套型商品房建房用地比例不得低于总量的70%。这意味着，留给商品房开发的用地将大幅减少。
从开发效率而言，市场之手无疑优于行政之手。如果今后大部分的房屋转为保障房，并由政府开发和提供，那么，商品房市场的供应空间将收缩。这在一定程度上是向福利房时代的回归。事实上，在具体执行过程中，加大保障房供应非常困难。毕竟土地财政是地方政府最主要的收入来源，而保障房的建设显然没有这一利益驱动。
至于增加中小套型普通商品住房供应的比例，业内人士无不对2006年出台的“90/70”政策记忆犹新。这个政策初衷无疑是要增加普通商品房的供应，但是在执行过程中基本被架空，到2009年各地建委对此条限制基本解禁。
一个更不容忽视的现实问题是，在土地供应约束下，商品住房开发商拿到的土地价格越来越高，市场上中高价位住宅的购买力又相对旺盛，开发企业既缺乏建设普通商品住房的土地基础，又缺少建设普通商品住房的市场压力和动力。而建设普通商品房的重任，显然不可能由政府承担。
因此，业内专家指出，在房地产依然处于上升周期之时，单纯依靠“收”的办法来控制房价，只能会“事与愿违”。而防止房地产泡沫，关键在于变革现有的土地供应制度，让地方财政不再依赖于土地出让收入。同时，从根本上解决城乡二元分割，扩大土地整理和储备的范围。另外，在金融和税收政策上，加大对不同阶层购房的差异化支持力度，唯有如此，方能化解房地产领域内的痼疾。 (来源：中国证券报)
来源：中国经济网
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