2010新趋势：房地产将回归“正常化”增长

　　政策调控将如何影响房价走势？城镇化为房地产带来哪些机会？物业税征收将如何计算？一说起房子的话题，总能引发热议。

　　昨日(3月31日)，《每日经济新闻》(以下简称NBD)联合《成都商报》、观点地产新媒体主办的城市观点论坛在成都举行了2010年的首场论坛，包括住建部政策研究中心副主任王珏林、国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松、中房集团理事长孟晓苏等知名经济学家和业界大腕受邀参加，就“新经济下2010年房地产新趋势”碰撞思想的火花。

　　由成都金怡源房地产开发有限公司开发的世豪广场项目特别支持的本次论坛，吸引了200多位本地房地产企业家、政府官员、金融翘楚及专业机构人士参加。“物业税应按照房屋购买原值征收”、“2010年房地产发展将"正常化"”、“投资房地产股票比投资房地产好”……大腕们的言论，让与会者一同脑力激荡。2010年房地产新趋势的轮廓，也在激辩中渐渐清晰。

　　与此同时，部分二、三线城市也开始密切关注楼市动态。山东省文登市副市长谭远国在论坛上向川渝地产商抛出橄榄枝。谭远国表示，国内一线城市的房价目前确实较高，但文登市目前不存在房价上涨过快。

　　中房集团理事长、中国企业联合会执行副会长孟晓苏：

　　适度让步既得利益者推动物业税改革

　　作为征收物业税的积极倡导者，孟晓苏昨日在论坛上发表题为“构建住房制度上的公平正义”的演讲。孟晓苏指出，为了让税种改革能够顺利进行，可以对目前产生较大阻力的既得利益者做出让步，将按房屋评估值征税改为按照房屋购买原值征税。

　　他指出，“很多有房子的人不愿意开征物业税”。对此，孟晓苏改变了他此前提出的按房屋评估值征税的建议，改为按房屋购买原值征税。“我们不得不对利益阶层有一些让步，这样才能推动改革。”他说。

　　【对话孟晓苏】

　　NBD：按照房屋购买原值计算物业税，你说这是对既得利益者的让步，那么这会不会导致一个小区里同样的房屋物业税额相差很远，是否偏离了公平正义？

　　孟晓苏：征物业税是一个大道理，物业税征了才能解决大的问题，在小的问题上不应过分的纠缠。征物业税已经说了7年，但到现在也没有推出。推出物业税遇到了很多阻力，从改革的经验来看，必须处理好改革中各方的利益关系，化解矛盾。

　　NBD：物业税的征收将对房地产市场产生什么影响？会不会让房价下跌？

　　孟晓苏：一方面，征收物业税后需要考虑比较高的养房成本，当然会影响投机行为。但另一方面，物业税征收也可能导致房价上涨，因为房屋转让的时候，卖方者会把缴纳的物业税一同计入房价。

　　住建部政策研究中心副主任王珏林：

　　下半年将是买房重点观察期

　　王珏林昨日在论坛上指出，目前的房地产市场存在一些问题。首先是房价涨幅太快，其次是商品房销售市场存在很大的不稳定因素，再次则是土地竞争过于激烈。

　　那么，该如何促进房地产市场发展的稳定性呢？王珏林说，一是应加大保障性住房、中小户型房源的比例，培育二手房和中介市场；二是应加强管理，包括土地、房屋、市场、交易等方面的管理。

　　【对话王珏林】

　　NBD：目前热议的物业税推进到哪个阶段了？何时能正式出台？

　　王珏林：尽管征收物业税是有效调控房价的手段，但是目前仍有很多问题。只能说是个逐步推进的过程，实际征收的日程表仍不明朗。

　　NBD：这中间存在哪些问题需要解决？

　　王珏林：一是如何获得每个家庭的真实房源信息，尤其是一些跨城市拥有房源的家庭。房源查不清，就谈不上征收物业税。二是，会不会出现重复征税的情况？开征物业税与原有的土地出让金制度是否存在冲突？

　　NBD：对于购房者来说，今年是不是合适的买房时机？

　　王珏林：我觉得，由金融危机带来的中国房地产市场特殊阶段已经结束。今年，应该不会像去年那样地王频现。对于购房者来说，今年上半年是买房的观望期，毕竟国家一些针对房地产市场的政策尚未出台。今年下半年，应该是个买房的重点观察期。

　　国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松：

　　2010年的房地产不会像去年那样疯狂

　　巴曙松昨日带来题为“退出与刺激后危机时代的中国机会”的演讲。他表示，2010年宏观政策的目标将是“正常化”。巴曙松说，2010年的宏观政策有一个非常重要的基调，就是从2009年非常时期的非常的政策，平稳过渡到正常时期的正常政策，包括金融市场和房地产市场都会回归到正常化的发展中来。

　　其中，就房地产业的“正常化”，巴曙松向房地产商指出，“像去年这样的年份，不能指望每年都出现”。他表示，把去年和今年加起来做一个平均，都是历史上比较高的时期，“所以房地产商回想一下在一个正常的年份怎么经营、怎么开发、怎么赚钱，不能照着2009年的这种状态，因为这很难碰到”。

　　【对话巴曙松】

　　NBD：今年的货币政策总体走势如何？你如何看待加息？

　　巴曙松：货币政策将保持连续性，CPI如果连续几个月出现上涨，就存在加息可能；人民币汇率方面，中国政府将根据中国经济的发展需求，进行主动性和渐进性的升值。

　　NBD：一连串的政策调控措施，让很多人担心房地产行业会受到较大影响，你怎么看？

　　巴曙松：房地产将从去年的超常规回归正常，不能期望房地产还像2009年时一样疯狂。在2009年房地产出现意外大涨后，国家政策调控的目的是抑制需求，增大供给，但不会造成楼市大起大落。2010年，即使有调控措施，也只是改变经济增长的斜率，不会改变增长的方向。

　　摩根大通中国投资银行副主席龚方雄：

　　今年投资房地产不如投资地产股

　　“今年，投资房地产股票比投资房地产本身要好”，龚方雄在昨天的论坛上表示，房地产的价格经过去年的大幅上升以后，今年的升幅即使不调控也不会大涨。但是相对来讲，房地产股票的投资价值应该还是不错的，因为去年，一些房地产股票股价相比高位调整了30%~40%。龚方雄认为，资本市场调整了很多，实体市场的调整还不够，因此，今年房地产股票投资的价值比地产好，但这并不意味着投资者不应该投资房地产。

　　此外，龚方雄称，今年，房地产企业想融资，选择境外渠道或许更有利。从房地产调控角度来看，相比去年，房地产不管是发债、贷款，还是房地产信托融资，宏观不确定因素都在增多。但是，境外资本市场却非常活跃，从融资规模来看，不管是IP0也好，发债也好，整个国际市场今年第一季度的的融资规模都创出了过去四五年的新高。

　　同时，龚方雄指出，国外投资者选择我国房地产企业进行投资时，主要注重三个方面，一是房地产企业土地储备的数量和质量，以及获得土地储备的价格。这一点资本市场非常看重，因为土地是稀缺资源，未来获得土地的成本会越来越高。二是看房地产企业土地储备的分布。三是看重房地产企业的开发能力。如果说房地产企业没有足够的土地储备，但却拥有非常强的开发能力，不管以什么价格拿地总能盈利，而且盈利性也比较强，企业的品牌价值和团队管理能力都会获得外界认可。（记者吴宇宸张亦帆） (来源：每日经济新闻)