马光远:2010年可能就会迎来房价“泡沫”最高点

　　CCTV2《今日观察》：房价：你“泡沫”了吗？

　　如今，中国的房价过高相信已经成为了几乎所有人的共识，但是到底支撑高房价的是坚实的地基？还是脆弱的“泡沫”？不同的人有着不同的观点。3月30日，国土部中国土地规划研究院公布了《中国城市地价状况2009》的报告，在这个报告当中，从“租价比”的角度分析到，如今国内的热点城市的房地产市场，已经出现了比较严重的“泡沫”。那么究竟这“泡沫”有多严重？会不会破裂？一旦破裂将会带来怎样的危害？央视财经频道主持人陈伟鸿和著名财经评论员马光远、张鸿共同评论。

　　《中国城市地价状况2009》报告发布，首提“租价比”概念引发热议，热点城市住宅市场是否会出现比较严重“泡沫”？房地产市场新动向如何？

　　赵方卫：每天价格不断更新 成交量激增

　　（我爱我家富力城店店长）

　　3月份一开始的时候，每天接到的业主电话，每天的价格都不断地更新，基本上每天的价格应该是1000元/平方米左右的速度来增长。

　　张鸿：现在买房人不是把房子当做自住 而是当成了投资品

　　（《今日观察》评论员）

　　最近一段时间，我被电话骚扰的挺头疼的，经常会有中介打电话问我是否卖房，中介说“现在房子涨得特别厉害”，所以到处在找房源。他们都不叫涨价，叫跳价，就是一千，两千的往上跳涨。然后中介还会推荐你买房。

　　现在，基本上买房人的心态，已经不是把房子当做自住的了，类似于股票和投资品了。从投资的角度来判断，投资是分主动投资和被动投资，主动投资就是我们所说的炒房团，他们主动进入到市场里，然后等待未来获益的，还有一个是恐慌性投资，怀着害怕今天不买，明天就会更贵的心态来买房，只好进入到一个投资市场来。

　　马光远：从租售比的角度来看 现在买房没有投资价值

　　（《今日观察》评论员）

　　“租价比”就是指你的投资收益率，你花了多少钱？你每年的投资收益率是多少？2009年的北京到了3.81%，这个3.81%换算成“租售比”的话，就是需要26年左右能够收回来，这就意味着等于需要300个月，在这种情况下，租售比是300：1。 09年底的租售比超过了1：500，还有很多楼盘是1：700，甚至1：1000。1：1000就意味着1000个月，你才能收回投资，1000个月换算成月份是80、90年，我们的房子法定的年龄70年，那么你来判断这是否有投资价值。

　　张鸿：单纯从经济的持续增长上而言 短期内“泡沫”不可能破

　　（《今日观察》评论员）

　　关于“泡沫”的到来，我没有具体的时间表，但是我在预期的几年之内，我看不到“泡沫”崩盘的现象。

　　首先，我个人是希望房价下来的，但是中央的调控政策明确地说“要遏制房价过快增长”，是遏制的“过快增长”，而不是“增长”本身。中宣部的姜部长在两会期间提到，“未来20年房价都面临着上涨的压力”。所以就“泡沫”本身而言，还要分清它的类别，就是它到底是一个局部“泡沫”？还是一个全中国的房地产都出现了“泡沫”？如果说局部的城市有“泡沫”，它会不会导致整个全中国的楼市的崩盘。其次，还有一个是敢不敢降的问题，现在地方政府对土地的依赖太强，去年1.5万亿的土地收入占到了地方财政收入的40%。所以单纯从经济的持续增长上来说，短期内它不可能破。

　　马光远：2010年可能就会迎来“泡沫”的最高点

　　（《今日观察》评论员）

　　什么叫“泡沫”？大家说法有很多，经济学家里专门研究“泡沫”的京德尔伯格说“泡沫”就是一个“美女”，但具体什么是美女就没定义。巴菲特认为“当我家的保姆都讨论股票的时候，我认为我可以出货了”。现在就是这么一个情况。

　　2010年的中国高层发展论坛是讨论的发展问题，但是每一个人都在谈房地产。这就说明“泡沫”的迹象已经出现了，经济学家对于“泡沫”的争论很大，但是有一个观点大家出奇的一致，就是凡是泡沫必定破灭。现在出现的一些房地产的泡沫，没有一个是没有破灭的。

　　事实上，从目前来看，去年年底我做了一个调查，给浙江一些民营企业家发了一千多份的问卷，询问他们的投资意向，结果有70%的人选择投资房地产。当我把这个结论告诉美国经济学家的时候，他半天说不出一句话。因为他见过比较高的是20%，如果有20%的人投资虚拟经济的话，这个经济体本身也就出了问题了，而我们高达70%。如果一个经济体把大量的资源都放在房地产上，并且大家的意愿都很强烈，那么就意味着“泡沫”的最高点已经到来。我觉得今年可能就会开始。

　　警惕房价泡沫，各界众说纷纭。当下的房价、楼市该如何理性看待？

　　张鸿：应改变土地供应的方式 同时开发商不应有暴利、地方政府应让利

　　（《今日观察》评论员）

　　应对房价过高的问题，我认为首先要改变土地供应的方式，现在用的是招拍挂的办法，价高者得，这就导致地价首先上来，那么就必然变成了房价的成本。现在北京一季度的北京楼面均价就是7316元，地价占房价的百分比是31.29%，就是三分之一是房价，三分之一是地价。还有一些地方，比如天津、南京、上海、杭州都超过了40%，宁波超过了50%，这就是说一个房子的一半价格是来自于土地。这个时候，我们首先要求开发商不要有暴利，但是地方政府也应该让利让房价降下来。

　　马光远：要抑制房地产领域的投机现象 暴利税是一个最好的选择

　　（《今日观察》评论员）

　　目前房地产领域的政策关键是要搞清楚，第一，谁吃药，有没有吃药？现在很多政策在空转，我们看到的结果是政策没有见效，政策失灵了。事实上是这个政策根本就没有用到该用到的地方去。第二，该吃药的人没有吃药。社科院一个调查数据表明，全国660个城市空置的房子有6000多万套。这就说明大家买房是为了升值，既然最根本的问题是投机问题，那么就要抑制投机的受益。目前重庆就在搞房产特别消费税，就是作为卖三套房以上的征税；对高端房，重庆也征房产特别消费税，这样一方面节约了土地，引导大家的消费需求，另一方面把投机打下来了。所以当务之急，要抑制房地产领域的投机现象，暴利税是一个最好的选择。

　　牛刀：应通过加息让人民币停止贬值 弱化所有的资产投资效应

　　（财经评论人 《今日观察》特约评论员）

　　一般来讲，国际上的租售比是1：200左右，就是一个月的房租然后用200个月的时间能够把住房的投资全部收回，这样的投资是比较合理的。但是中国深圳要1：500，要500个月才能收回投资，北京和上海要480个月才能收回投资，中国的房地产存在着巨大的泡沫。还有两个指标，一个指标是房价收入比，还有一个是空置率。从三个指标上来衡量，中国的房地产泡沫比日本当年的泡沫还要大，要挤掉这个泡沫的第一步，就是要把现在的利息加起来，我们现在是个负利率时代，没有谁会去存钱，一存钱就缩水，只有通过加息让人民币停止贬值，就能弱化所有的资产的投资效应，包括房价泡沫。

　　董潘：房地产市场没有多少泡沫 只是有些城市存在过热的迹象

　　（北京师范大学房地产研究中心主任 《今日观察》特约评论员）

　　房地产市场毫无疑问，没有多少泡沫，大概有些城市存在一个过热的迹象，就是买房子的时候利润比较高，比较高是建立在短缺，供应不上的情况下，长三角、珠三角这个特点比较明显，因为人口在大量涌入，未来的需求是看涨的，所以这个时候大家都希望先买到房子，而不一定说买的多，很火爆，就是有泡沫。

　　整个房地产市场必须回来理性上来，首先的前提是重新认识房地产的客观规律，在这样的情况之下，我们要重新思考宏观调控的方案，基本思路还是要努力地扩大供应，虽然我们受制于土地供应的局限，但我们要研究怎么样在保障18亿亩耕地的情况下，努力地扩大供应。比如加快城中村的改造，把低矮的房子变成高楼大厦，比如提高整个城市的容积率，这都是一些相对有效的措施。我们希望政府在这个层面有所突破。

　　张鸿：住房就应是一个住房问题 而不是一个投资问题

　　（《今日观察》评论员）

　　去年和前年，我们谈房地产的时候，收视率很高，但是现在收视率已经平稳了，这第一说明老百姓已经麻木了，反正涨也和我没有太大的关系了，还有开发商嘲笑媒体说，房价就是在你们的不断的骂之下，再不断的涨。但我们从责任角度来说，我们还是要持续关注中国的房地产。今天租售比、租价比这些都是投资的概念，我希望直到有一天房地产不再作为一个投资品来探讨，在我们谈住房的时候，它就是一个住房问题，而不是一个投资问题。

　　马光远：应有一个机构对所有的房地产政策进行一个检讨和评估

　　（《今日观察》评论员）

　　现在大家一个感觉就是越调控房价越涨，出的政策越多涨的越快。既然2003年，我们就对房地产进行调控，这么多年出了这么多的政策，但8年的时间，还是没有哪一个机构对我们所有的房地产政策进行一个检讨，进行一个评估。