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马光远:2010年可能就会迎来房价“泡沫”最高点

来源:央视网
2010年04月01日13:14

  CCTV2《今日观察》:房价:你“泡沫”了吗?

  如今,中国的房价过高相信已经成为了几乎所有人的共识,但是到底支撑高房价的是坚实的地基?还是脆弱的“泡沫”?不同的人有着不同的观点。3月30日,国土部中国土地规划研究院公布了《中国城市地价状况2009》的报告,在这个报告当中,从“租价比”的角度分析到,如今国内的热点城市的房地产市场,已经出现了比较严重的“泡沫”。那么究竟这“泡沫”有多严重?会不会破裂?一旦破裂将会带来怎样的危害?央视财经频道主持人陈伟鸿和著名财经评论员马光远、张鸿共同评论。

  《中国城市地价状况2009》报告发布,首提“租价比”概念引发热议,热点城市住宅市场是否会出现比较严重“泡沫”?房地产市场新动向如何?

  赵方卫:每天价格不断更新 成交量激增

  (我爱我家富力城店店长)

  3月份一开始的时候,每天接到的业主电话,每天的价格都不断地更新,基本上每天的价格应该是1000元/平方米左右的速度来增长。

  张鸿:现在买房人不是把房子当做自住 而是当成了投资品

  (《今日观察》评论员)

  最近一段时间,我被电话骚扰的挺头疼的,经常会有中介打电话问我是否卖房,中介说“现在房子涨得特别厉害”,所以到处在找房源。他们都不叫涨价,叫跳价,就是一千,两千的往上跳涨。然后中介还会推荐你买房。

  现在,基本上买房人的心态,已经不是把房子当做自住的了,类似于股票和投资品了。从投资的角度来判断,投资是分主动投资和被动投资,主动投资就是我们所说的炒房团,他们主动进入到市场里,然后等待未来获益的,还有一个是恐慌性投资,怀着害怕今天不买,明天就会更贵的心态来买房,只好进入到一个投资市场来。

  马光远:从租售比的角度来看 现在买房没有投资价值

  (《今日观察》评论员)

  “租价比”就是指你的投资收益率,你花了多少钱?你每年的投资收益率是多少?2009年的北京到了3.81%,这个3.81%换算成“租售比”的话,就是需要26年左右能够收回来,这就意味着等于需要300个月,在这种情况下,租售比是300:1。 09年底的租售比超过了1:500,还有很多楼盘是1:700,甚至1:1000。1:1000就意味着1000个月,你才能收回投资,1000个月换算成月份是80、90年,我们的房子法定的年龄70年,那么你来判断这是否有投资价值。

  张鸿:单纯从经济的持续增长上而言 短期内“泡沫”不可能破

  (《今日观察》评论员)

  关于“泡沫”的到来,我没有具体的时间表,但是我在预期的几年之内,我看不到“泡沫”崩盘的现象。

  首先,我个人是希望房价下来的,但是中央的调控政策明确地说“要遏制房价过快增长”,是遏制的“过快增长”,而不是“增长”本身。中宣部的姜部长在两会期间提到,“未来20年房价都面临着上涨的压力”。所以就“泡沫”本身而言,还要分清它的类别,就是它到底是一个局部“泡沫”?还是一个全中国的房地产都出现了“泡沫”?如果说局部的城市有“泡沫”,它会不会导致整个全中国的楼市的崩盘。其次,还有一个是敢不敢降的问题,现在地方政府对土地的依赖太强,去年1.5万亿的土地收入占到了地方财政收入的40%。所以单纯从经济的持续增长上来说,短期内它不可能破。

  马光远:2010年可能就会迎来“泡沫”的最高点

  (《今日观察》评论员)

  什么叫“泡沫”?大家说法有很多,经济学家里专门研究“泡沫”的京德尔伯格说“泡沫”就是一个“美女”,但具体什么是美女就没定义。巴菲特认为“当我家的保姆都讨论股票的时候,我认为我可以出货了”。现在就是这么一个情况。

  2010年的中国高层发展论坛是讨论的发展问题,但是每一个人都在谈房地产。这就说明“泡沫”的迹象已经出现了,经济学家对于“泡沫”的争论很大,但是有一个观点大家出奇的一致,就是凡是泡沫必定破灭。现在出现的一些房地产的泡沫,没有一个是没有破灭的。

  事实上,从目前来看,去年年底我做了一个调查,给浙江一些民营企业家发了一千多份的问卷,询问他们的投资意向,结果有70%的人选择投资房地产。当我把这个结论告诉美国经济学家的时候,他半天说不出一句话。因为他见过比较高的是20%,如果有20%的人投资虚拟经济的话,这个经济体本身也就出了问题了,而我们高达70%。如果一个经济体把大量的资源都放在房地产上,并且大家的意愿都很强烈,那么就意味着“泡沫”的最高点已经到来。我觉得今年可能就会开始。

  警惕房价泡沫,各界众说纷纭。当下的房价、楼市该如何理性看待?

  张鸿:应改变土地供应的方式 同时开发商不应有暴利、地方政府应让利

  (《今日观察》评论员)

  应对房价过高的问题,我认为首先要改变土地供应的方式,现在用的是招拍挂的办法,价高者得,这就导致地价首先上来,那么就必然变成了房价的成本。现在北京一季度的北京楼面均价就是7316元,地价占房价的百分比是31.29%,就是三分之一是房价,三分之一是地价。还有一些地方,比如天津、南京、上海、杭州都超过了40%,宁波超过了50%,这就是说一个房子的一半价格是来自于土地。这个时候,我们首先要求开发商不要有暴利,但是地方政府也应该让利让房价降下来。

  马光远:要抑制房地产领域的投机现象 暴利税是一个最好的选择

  (《今日观察》评论员)

  目前房地产领域的政策关键是要搞清楚,第一,谁吃药,有没有吃药?现在很多政策在空转,我们看到的结果是政策没有见效,政策失灵了。事实上是这个政策根本就没有用到该用到的地方去。第二,该吃药的人没有吃药。社科院一个调查数据表明,全国660个城市空置的房子有6000多万套。这就说明大家买房是为了升值,既然最根本的问题是投机问题,那么就要抑制投机的受益。目前重庆就在搞房产特别消费税,就是作为卖三套房以上的征税;对高端房,重庆也征房产特别消费税,这样一方面节约了土地,引导大家的消费需求,另一方面把投机打下来了。所以当务之急,要抑制房地产领域的投机现象,暴利税是一个最好的选择。

  牛刀:应通过加息让人民币停止贬值 弱化所有的资产投资效应

  (财经评论人 《今日观察》特约评论员)

  一般来讲,国际上的租售比是1:200左右,就是一个月的房租然后用200个月的时间能够把住房的投资全部收回,这样的投资是比较合理的。但是中国深圳要1:500,要500个月才能收回投资,北京和上海要480个月才能收回投资,中国的房地产存在着巨大的泡沫。还有两个指标,一个指标是房价收入比,还有一个是空置率。从三个指标上来衡量,中国的房地产泡沫比日本当年的泡沫还要大,要挤掉这个泡沫的第一步,就是要把现在的利息加起来,我们现在是个负利率时代,没有谁会去存钱,一存钱就缩水,只有通过加息让人民币停止贬值,就能弱化所有的资产的投资效应,包括房价泡沫。

  董潘:房地产市场没有多少泡沫 只是有些城市存在过热的迹象

  (北京师范大学房地产研究中心主任 《今日观察》特约评论员)

  房地产市场毫无疑问,没有多少泡沫,大概有些城市存在一个过热的迹象,就是买房子的时候利润比较高,比较高是建立在短缺,供应不上的情况下,长三角、珠三角这个特点比较明显,因为人口在大量涌入,未来的需求是看涨的,所以这个时候大家都希望先买到房子,而不一定说买的多,很火爆,就是有泡沫。

  整个房地产市场必须回来理性上来,首先的前提是重新认识房地产的客观规律,在这样的情况之下,我们要重新思考宏观调控的方案,基本思路还是要努力地扩大供应,虽然我们受制于土地供应的局限,但我们要研究怎么样在保障18亿亩耕地的情况下,努力地扩大供应。比如加快城中村的改造,把低矮的房子变成高楼大厦,比如提高整个城市的容积率,这都是一些相对有效的措施。我们希望政府在这个层面有所突破。

  张鸿:住房就应是一个住房问题 而不是一个投资问题

  (《今日观察》评论员)

  去年和前年,我们谈房地产的时候,收视率很高,但是现在收视率已经平稳了,这第一说明老百姓已经麻木了,反正涨也和我没有太大的关系了,还有开发商嘲笑媒体说,房价就是在你们的不断的骂之下,再不断的涨。但我们从责任角度来说,我们还是要持续关注中国的房地产。今天租售比、租价比这些都是投资的概念,我希望直到有一天房地产不再作为一个投资品来探讨,在我们谈住房的时候,它就是一个住房问题,而不是一个投资问题。

  马光远:应有一个机构对所有的房地产政策进行一个检讨和评估

  (《今日观察》评论员)

  现在大家一个感觉就是越调控房价越涨,出的政策越多涨的越快。既然2003年,我们就对房地产进行调控,这么多年出了这么多的政策,但8年的时间,还是没有哪一个机构对我们所有的房地产政策进行一个检讨,进行一个评估。

责任编辑:杨建
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