重庆“特别房产税”冲击波

　　来源：读者报·影响力周刊

　　开征“特别房产消费税”后，高端房市场必然会发生分流，一部分不在乎税收的高端房消费者将继续留在高端市场，而另一部分价格比较敏感的消费者就可能向中低端市场“倒流”

　　重庆“特别房产税”冲击波

　　□本报见习记者 吴力

　　“我想买房都想疯了。”李明华（化名）告诉影响力周刊记者，他现就职于重庆一家电子公司，从两年前大学毕业时就开始关注楼盘信息，可是越看房价越是飙升，越看越不敢买。

　　不过，一则消息让李明华喜忧参半：3月24日，重庆市委副书记、市长黄奇帆表示，将管理好商品房，防止房价不正常波动，将对高端商品房征收特别房产消费税。

　　李明华期盼，“征收特别房产消费税”或许是一个信号，未来一系列房产新政能够把重庆房价真正引入“正常波动”的轨道。同时他也不无担心，“抑制了高端商品房消费，倘若有钱人都去买低价房，低价房就会涨价，导致房源减少，我们还是买不起房。”

　　房价 居高难下的尴尬

　　相比于深圳、上海、杭州等地，重庆本算是房价洼地。可如今，就在这样的“洼地”里，买房也成了很多人心中的一个痛。

　　因为房价上涨过快且居高难下，越来越多的购房者持观望态度，期待着房价的下跌，如此一来，一些房产商的售楼也渐渐陷入困境。统计数据显示，重庆主城区在1月份成交15902套，较去年12月减少7635套；2月份成交12127套，同比下降31.58％；进入3月份以来，成交量在全国住宅用地成交活跃度排名中，重庆从去年的全国第一下降到十名开外。

　　“高房价带来的是购房者和卖房者的心理博弈，一方希望房子卖不动让房价下跌，另一方却看好房市而保持高价，双方在暗中展开心理较量。”一位资深房产投资客说。

　　如何平抑房价，让更多的人不再望房兴叹，并且保证房产市场健康运行，这已经不单单是中央和政府的政策思索，而演变成了老百姓餐桌上也经常探讨的话题。

　　为了控制过高的房价，保障百姓住房问题，重庆已把建设“宜居重庆”赫然列于“五个重庆”发展目标之首。前不久，重庆市就大规模推出了公租房，公租房所有权归政府或公共机构，新就业职工可以用低于市场价或其承受得起的价格租用。相关人士介绍说，公租房既是政府调控房价的“稳定器”，也是调控住房市场供求的“缓冲器”。

　　在全国范围内，对房产的调控也进行了很多探索和尝试。2003年的物业税“空转”曾引起社会广泛关注。从2003年开始，财政部和国家税务总局先后分三批在北京、辽宁、江苏、深圳、重庆、宁夏、福建、安徽、河南、天津10个省区市和计划单列市的32个县、市、区开展房地产模拟评税试点（即“空转”）至今。然而，某媒体在2010年1月中旬展开的调查却认为：“‘空转’6年，很多城市至今还拿不出一套完整的方案和完全可信的数据，最后不了了之，多数时候仅仅成了专家与学者的‘学术之谈’”。

　　入春以来，深圳、北京等地的房价仍然坚挺，房产商和购房者的心理博弈仍在继续。在重庆市，一家楼盘售楼处的工作人员说，该楼盘11楼和12楼的户型已经卖得差不多了，售楼部最新推出了13层的户型，最高单价每平方米15777元，比第一期推出的户型高出两倍还多，看楼的人很多，但买的人却寥寥无几。

　　温家宝总理在今年的《政府工作报告》中明确指出，要“促进房地产市场平稳健康发展”，并强调“要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求”。同时，报告中也提出要采取四大措施：一是继续大规模实施保障性安居工程；二是继续支持居民自住性住房消费；三是抑制投机性购房；四是大力整顿和规范房地产市场秩序。

　　四川省社科院资深房地产研究专家蒋华东告诉记者，目前国家在金融、财税、行政等多方面采取了措施，以调控房价和稳定房市，比如相继出台的“国四条”、“国十一条”，并且国家加强了对房地产税收的清缴力度。

　　为防止房价的不正常波动，继公租房建设，重庆市酝酿出了开征特别房产消费税的新思路，目的就是为了防止房价的不正常波动，这与《政府工作报告》中强调的抑制高房价遥相呼应。但是特别房产消费税到底是什么？它可以平抑房价吗？会不会产生政策副作用？可以全国推行吗？这些都引起了社会的广泛思考和关注。

　　征税 拳头击向高端房

　　这一“房产新政”，刚问世便以破天荒之势在社会掀起一片波澜。目前，该方案已经上报国务院，正等待审批。

　　每个政策构想都会融入构想者的血液，而作为特别房产消费税构想的主要提出者，黄奇帆也算是个有来头的人物，除了重庆市委副书记、市长的“官衔”之外，更在于他的“学者”派头。他对经济和资本运作领域很有研究，熟悉他的人说，“老黄是个学者型官员”。媒体报道称，黄奇帆的每次职务变动，都会牵动着资本市场投资者的心。

　　此外，在媒体界，黄奇帆还以敢言敢行而著称。在房地产和住房保障方面，黄奇帆曾多次公开发表惊人之语，比如“控制地价，让房价更合理”、“绝不让‘面粉贵过面包’”、“房价过高本身就含有泡沫，注定要破灭，现在房价下跌是理性回归”、“要重点扶持房地产业，让市民买得起房”、“建设宜居重庆，房子应‘价廉物美’，让老百姓买得起”等。

　　对于抑制商品房价格上涨过快、过高，调控好商品房市场，黄奇帆有着一套清晰的思路。黄奇帆告诉媒体：“要管理好商品房，首先就要保证对商品房的投资量达到供求平衡的状态，要保证市场上的商品房既不能太多、也不要太少；其次，要对商品房建设的总量进行控制；再次，通过控制土地拍卖价来调控房价。”

　　在这个思路中，对高端房价格所采取的明确遏制态度成了最大亮点。反映在政策上，黄奇帆便产生了针对高端房征收特别房产消费税的构想。

　　黄奇帆试图通过对高端商品房征收特别房产消费税，降低高端房市场的需求量，从而使得高端房市场总供给和总需求相对平衡，最终把高房价抑制住。

　　至于在什么情况下才算达到了供需相对平衡，黄奇帆解释说，目前重庆市对商品房的固定投资量要保持在社会总投资量的25%，若超过40%，就可能导致房地产业泡沫。

　　特别房产消费税的征收专门针对高端房市场，而非中低端房，这其中的道理何在？黄奇帆认为，这样做的理由很简单，因为“事实证明，高端房的价格会对中端房带来影响”，而中端房显然关乎最多数百姓的切身利益。

　　其实，就抑制高房价而言，征特别房产消费税只是其中最引人注目的一项，在黄奇帆的构想中，降低高房价要打“组合拳”。比如，因为“一般来说，土地出让金的价格会占到房价的三分之一左右”，所以这个构想中提到控制土地拍卖价的措施。再如，控制对高端商品房的建设总投资，同时加大公租房等保障性住房和中低端房的建设力度。

　　虽然这一构想方案正等待着中央的审批，但重庆财政局局长刘伟表示，一旦该政策获准，重庆将在今年上半年就会有所动作。

　　迷雾 技术难题待解

　　征税是个牵一发而动全身的政策，大处关系到整个房产市场，小处牵涉每个纳税人的利益。因此，征税方案的可行性显得十分重要。

　　影响力周刊记者从成都市地税局了解到，购房者目前经常遇到的是契税和印花税，房产商一般需要缴纳的只有印花税、营业税和个人所得税等，而物业税目前尚未开征。事实上，无论是契税、印花税、营业税，还是物业税，它们都是面向整个相应的市场群体，因此在针对性上就有所削弱，调控力度也就显得相对疲软。到底应该实行物业税，还是应该实行“特别房产税”，哪个税种在制度设计上占据着优势呢？

　　中原地产重庆市场调研部经理孙刚告诉媒体：“特别房产消费税只对高端物业征收，范围小，而且也好划分，一次性收取税费，比物业税每年收取更好执行。”黄奇帆也表示，他不建议普遍征收物业税，而建议只对高端房征收特别房产消费税。

　　但是疑问也随之而来，既然是专门针对高端房征税，那么如何才算“高端房”？衡量标准怎么来确定，是按商品房面积，还是购房数量，还是物业形态，或者是房产价格？据了解，目前国家还没有出台明确的界定标准，也没有出台具体可行的评定细则，并且由于各地消费水平差异很大，也很难明确地划定一条这样的“高端线”。而对于特别房产消费税的征收，标准的划定将直接关系到政策执行后的效果。

　　对于标准问题，政策构想者黄奇帆只举了一个例子来说明：比如一个人买了5套或10套房，通过炒房牟利，或者其所购买的房子是超过200平方米的大户型，其价格超过普通房价的3倍、5倍，甚至10倍。如果中端房的价格为每平方米5000元，你购买的房子价格却达到每平方米1.5万元。那么，这样的房子就属于高端房，就要开征特别房产消费税。

　　但是，政策一旦制定，面临的将是各种纷繁复杂并且层出不穷的具体情况，显然不是一个例子所能解释清楚的。目前，“高端房”概念的标准划定问题还没有定论。

　　特别房产消费税到底该向谁征收？是购房者，还是房产商，目前也没有一个明确的说法。但是，最后的承担者很显然会是购房者，因为即使税收由房产商来承担，但根据房价中的成本定价法，最后这部分税收还会转嫁到高端房的购房者头上。但该政策在思路上非常清晰，即借助税收的调节杠杆作用，把一部分高端房的消费者排出市场，减少房市总需求量，从而抑制房产发展过热，最终达到调控房地产市场价格的目的。

　　在确定征税对象之后，还要面临如何确定“特别房产税”税率的问题。税率直接关系到调控的力度，也将直接影响该政策推行的效果。税率如果定得过高，将增加纳税人的投资负担，甚至对房地产市场造成打压之势，不利于房地产市场的发展，反之，税率如果过低，又达不到应有的调控效果，该政策也将形同虚设。北京大学房地产研究所所长陈国强认为：“只有制定出合理的税率才能起到调控作用。”

　　不过，这些还只是“特别房产税”在微观操作层面所遇到的“技术难题”。

　　忧思中低端房或会涨价

　　“特别房产税”的构想本来只针对高端房市场，但这个构想刚提出，发表议论者不仅仅包括“富家翁”，也包括“田舍郎”，这是一个很奇怪的现象。

　　开征“特别房产消费税”后，高端房市场必然会发生分流，一部分不在乎税收的高端房消费者将继续留在高端市场，而另一部分对价格比较敏感的消费者就可能向中低端市场“倒流”。根据“新浪乐居”的网上调查，有61%的网友表示将不会再购买高端房。

　　不再购买高端房的那部分人要么放弃买房，要么转而购买中低端房，因而经过这一轮调节之后，除了高端房市场消费者抱怨，中低端房市场的消费者也显得忧心忡忡：“即使政府开征高价房产消费税，也不能从根本上解决供需关系。如果有钱人转而去买低价房，低价房就会涨价，房源就会减少，老百姓还是买不起房。”一位业内人士说：“高端房市场在实现调节的同时，中低端房市场也在发生着变化。”

　　值得肯定的是，对高端房产征税之后，可以排挤一部分高端房的消费者，其中包括很多通过投机获利的炒房者，因为他们的利润空间很大地被挤压了。并且由于高端房消费者的外流，造成高端房市场需求量的相对减少，高端房市场的价格理应可以在一定程度上降低。

　　但就整个房产市场的价格变动而言，情况又将如何呢？

　　“征房产特别消费税，反而会刺激中低端住房价格上涨，高端房产的资本流出后，短期内会进入中低端市场，由此带动房价上涨。”北京大学房地产研究所企业管理研究中心主任余恕奇认为，长远来看将会带动房价上涨。

　　“重庆的高端物业不多，就高端房产征税，针对性太强，范围也小，影响力自然就小了。”蓝光集团重庆公司营销部经理李媛媛对其效果表示怀疑。

　　除了对征税效果的疑虑，还有很多人在制度上对其做了考量。“这个政策给我的第一感觉是‘杀富济贫’。”陕西建祥置业公司总经理李连源的话代表了一些富人的呼声，“有钱的人买大房子是无可厚非的，开征这项税对富人有点不公平。”

　　名不正则言不顺，除了这些担忧之外，特别房产消费税还要面临的一个问题就是司法归属问题。按照理解，特别房产消费税应该属于消费税的范畴。

　　但中央财经大学的黄桦教授解释说，消费税是向吃、穿、用等具体的日用产品等征收的，而对房屋等不动产和各种劳务等，我国征收的是营业税，两者不是一个税种。如果要对房屋征收特别消费税，目前没有相应的法律对此支撑。

　　“消费税一般都是征收的奢侈品消费。”中山大学岭南学院财政税务系主任林江教授也说，按照中国的现行财税制度，地方政府并不具有对财税的立法权，如果真的要实施这一税种，那么必须要经过国务院相关部门批准。但是国务院经过立法程序批准之后，那并不是针对一个地区的，而是全国的。

　　业内人士呼吁，要管理好商品房，首先国家政策要有一定的指向性，对现存问题逐一解决，并在执行力度上应该加强；第二，要保证对商品房的投资量达到供求平衡的状态，以比较充沛的市场供应量，以及大量保障性住房满足消费者的刚性需求。另外，房产是人们投资的一个方式，但是对于恶性投资、投机倒把的不法分子，以及囤房抬高价格的房地产商等，也应加大打击力度。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，从地方开始试点是一个比较好的尝试，由于各地的市场状况不同，使得物业税的税率、征收范围、统计方式等都不尽相同，地方可以因地制宜进行试点。

　　不过，虽然该方案已经报审，但按照程序，需要经过国务院、国税总局、住建部等多个部门的论证和审批，离尘埃落定尚需时日。■