中国房地产调控到关键时刻 新政或带来房价拐点

　　史上最严厉调控政策可以期待

　　马光远

　　今年短短的三个月时间，全国一线城市的房价保守估计涨幅不下于30%。即使按照4月14日国家统计局公布的70个大中城市的房价最新数据，2010年3月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，其中新建住宅销售价格同比上涨14.2%，新建商品住宅价格同比上涨15.9%。这个涨幅，创造了该统计数据建立以来的最高历史记录。而且，房价的泡沫已经从一线城市向二三线城市转移，房地产泡沫从部分城市向全国蔓延，并且已经形成了全局性的疯狂态势。

　　在这种情况下，4月14日，温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。

　　剖析这四条举措，和以前的一系列调控政策比较，无论是在力度，针对性，还是具体的操作性上，不仅突出了打击投机炒房等重点目标，更重要的是，针对每一项具体的政策，都提出了具体的操作和处罚意见。如果说之前的调控政策属于全面治理的话，则新的“国四条”则追求的是突出重点，精准打击，通过差别化的土地、信贷和税收政策，精准打击投资投机行为，使得政策更具有针对性，引导房地产的合理消费，政策的亮点和力度可谓空前。具体而言：

　　其一，应用差别化的金融和税收政策，抑制包括投机炒房在内的不合理的需求。比如，在信贷政策上实行坚决的去“杠杆化”，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平，这种累进的信贷政策自1998年以来，是最为严格的，而且授权地方政府可以采取临时性措施，限制各种名目的炒房和投机性购房。而在税收政策上，虽然没有提出具体的举措，但政策的意图已经非常明显，依然是通过差别化的税收政策，引导个人住房消费、调节个人房产收益，这方面，政策的选项可以是暴利税，可以是房产税，也可以通过特别消费税等进行调节，相信国家税务总局很快会有操作性的意见出台；的有关税收政策。

　　其二，治理土地市场的乱象，通过差别化的土地政策，保障土地供应，避免人为的制造土地稀缺的恐慌。在土地政策上，结合4月15日国土资源部召开的今年全国住房供地情况的新闻发布会，主要措施有：一是土地供应增量大幅增加，2010年度住房用地计划为18万公顷，远高于去年的76461公顷，而其中保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房用地计划供应量占住房用地计划供应总量的77%，这里需要强调说明的是，在三类住房用地中，包含中小套型商品房用地。中小套型商品房计划供地总量80431公顷，超过去年全国实际住房用地总量，也就是说，从增量上土地不稀缺；二是实行差别化的土地供应，要求保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%；二是提出了土地招拍挂的改进的方向，提出要探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等土地出让方式。

　　其三，保障性住房建设规模远远多于政府工作报告提出的指标。“两会”工作报告，政府提出今年保障性住房建设的规模是200万套，棚户区改造是130万套，新的“国四条”则突出在保障房建设方面的“加快”，要在2010年完成建设保障性住房300万套、改造各类棚户区280万套。

　　其四，在市场监管方面，对于炒地、捂盘惜售、哄抬房价等行为提出了具体的惩罚措施。从去年的情况看，正是因为炒地、捂盘惜售和近期哄抬房价等行为，造成了恐慌性的购买，而尽管每一次政策三令五申，但并没有对开发企业有实质性的处罚的举措。新“国四条”提出要对这些行为的开发商限制新购置土地，暂停批准上市、再融资和重大资产重组，商业银行不得发放新开发项目贷款，对囤积房源、哄抬房价等行为性质恶劣的依法取消房地产市场经营资格，力度和操作性大打增强。

　　应该承认，中国房地产的调控已经进入到了一个非常关键的时刻，房价的疯狂和累计的泡沫已经危及社会的稳定和政权的安危，坚决调控房价，我们没有任何退路和侥幸的选择，这是一场绝对不能输也输不起的战争。如果高房价仍然无视新政策的存在，继续演绎“最后的疯狂”，则征收暴利税、释放“小产权房”等更为严厉的“镇压”措施并非不可能，就此而言，我们有理由认为，新国四条的出台有望为政策赢得“荣誉之战”，迎来房价的拐点。