住建部政策研究中心主任:政策针对房价过快上涨

　　“所有政策就是针对房价过快上涨”

　　对话住建部政策研究中心主任陈淮

　　早报讯 4月17日晚，国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。华泰联合证券房地产行业小组与机构投资者进行电话会议交流，邀请住建部政策研究中心主任陈淮解读近期出台的政策并分析后续可能出台的政策。

　　问：17日出的国务院关于抑制部分城市房价过快上涨通知的第二大点第四条，发挥税收政策对住房消费和房地产收益的作用。请谈谈关于消费税方面的预期，政策里面没有说得很清楚。

　　陈淮：消费的引导是多方面的，比如说人们把盲的追求资源浪费的奢侈型需求，这是坚决抑制的，我刚才说的需求适度改善型、享受型都是属于合理范围内的。脱困型或者基本需求型要给予支持保护和补贴的，而不是限制。享受型应该是合理的要求，不是给你打击，而且也不会给你以优惠，奢侈型的是以浪费资源为目标的，以炫耀财富为目标，这个是要坚决抑制的。（编注：按陈淮当天的说法，享受型是指户居面积在160-220平方米，拥有书房、健身、娱乐等多种功能空间；适度改善型就是90-120平方米。）

　　我们也需要大家形成一个合理的住房消费观念，去改善自己的住房水平，要和你的支付能力风险承受能力相适应，而不是远远超出社会发展水平，超出你的收入承受力，超出你的风险承受力。这也需要一个政策的引导和调控。

　　问：对于当下出台的新政，接下来会对房地产市场供给方（也就是开发商），以及需求方还有投机的市场，大概会产生一个什么样格局的影响？

　　陈淮：我们当前抑制投资性需求所采取的措施，有可能在一个短期内，一些合理的改善性的需求也会受到影响。但是长期来看呢，而且这个长期不会很长，当我们找到了足以抑制这些引起市场异常波动的方向，我们还可以通过政策来完善和调整。

　　我倒觉得对开发商影响最大的还不在文件中，更重要的是观察后半年经济增长、CPI变化，以及对应这两个格局的货币政策，那才是真正影响开发商的。

　　问：新政称，房地产开发企业的项目公司的股东不得违规对其提供借贷和担保相关的融资，不知道这一条的政策具体针对什么？还有一个是，严禁非房地产主业的国有控股企业参与房地产开发和土地经营，是否预示着国有企业不能再参与房地产的开发了？

　　陈淮：开发和经营不能等同于一致。首先说，国有企业特别是央企退出不是新政策，央企非主业不得进行房地产业，从2003年就明确规定了，这些大央企背后都有各种各样的背景，所以国资委恐怕在前几年也未必能够禁止，这一次借机会清理了，78家非地产主营的央企也是还了一个历史性的欠账。政策没有说投资公司也不可以持有房地产业，实际上早在去年和前年国务院同样讲到了发展房地产，主要目的就是持有商业物业，并且获得长期稳定回报，包括社保基金还有其他。就我个人的理解，除非是城投公司，或者说一些明确以房地产为主业的企业之外，国有资本不应当进入那些以盈利最大化为基本目标的领域。

　　问：关于房价上涨过快以及供给紧张的地区实行第三套房限贷，以及异地购房的限制，这个是如何界定的？

　　陈淮：政策实施细则我回答不了，这需要政府行政部门发布细则。房价上涨过快，恐怕也要因城而异。实际上沿海各大城市，在过去几年多来，特别是去年末以来，都属于房价过快上涨。

　　问：这次关于土地增值税提到了清缴，并对有土地闲置的房地产企业限制它的融资和资产重组，你觉得这个会不会对未来房地产开发企业的现金流带来一些压力？

　　陈淮：土地增值税清缴2006年就有过一次，这件事我认为是政府对税的问题要有严肃性。对于房地产税费的改革，基本方向是要清费、明租、正税，清理不合理的附加在整个开发交易持有环节的收费，明确租金，最后一条，正税，如果这个税确有必要征，那么就要从正言顺地从严征收。如果土地增值税是一项必须征收的税种，那么应当按照一个规范的征收办法，而不是隔几年清缴一次的办法来征。

　　问：这次针对房地产的调控，目标是什么，或者说目标调控的底线是什么？根据经济学原理来说，供给是根据需求的变化而变化，如果放贷的需求很大，政策未必能达到原来的效果，如果是这样的话，我们的政策会怎么办？

　　陈淮：房地产开发、住房供应，它的建设周期有一个特定的节奏，供给和需求在住房建设上从来就不是一个同步运动，不是像我们理解的有了需求就同时有了供给，有了供给同时就有了需求，今年的供给要增加，取决于两年前、一年前土地和资金供应的情况，那就导致了有可能某一年是供给的大年、需求的小年，某一年是需求的大年、供给的小年。我刚才也说了，中国房地产市场存在着强大的长期的绝对需求。第二个，扩大供给也不仅仅是增加开发量，最重要的一条是发动和唤醒那些存量住宅中变成闲置的住房资源，这也是扩大供给。所有的目标针对的就是房价的过快上涨。

　　（本文节选自华泰联合证券的房地产行业电话会议纪要，措辞略有改动。）