专家认定天津房价过高 楼市政策奠定房价新走向

　　春季房交会刚刚落下帷幕，楼市新政频出，让房地产相关的众多话题再次为人们关注和热议。未来房市会发生怎样的转折，二三套房贷究竟如何变，天津算不算商品住房价格过高、价格上涨过快、供应紧张的地区，这都是大家迫切希望得到答案的问题。

　　新政定房市走向基调

　　“本届春季房交会，前两天的火热超出了人们的预料，人们由于担心再次错过目前的"低房价"，带着恐慌心理，涌向了房交会现场，这导致市场更添一分不理性因素。”中国指数研究院天津分院总经理蒋云峰认为，这并非是天津所特有的现象。

　　正是在这样的背景下，中央短短几天内数条新规出台，14日提出提高二套房贷首付比例和利率1.1倍政策；17日提出商品住房价格过高、价格上涨过快、供应紧张的地区，银行可暂停发购三套及以上住房贷款等等。在房市新政出台后，后半程的房交会相对冷清了许多，不少购房者回归“观望”态度。从统计数据看，房交会后两天成交价格与前两日持平，但成交量大幅回落，最后一天交易量仅为首日六成左右。蒋云峰与记者看法并不完全一致，他认为这并非政策发力带来的直接影响，更多的是房交会展出方式下固有的规律。从每日房价和成交量的统计来看，政策出台前后并没有明显变化，尤其是市内六区房价依然坚挺。他表示，此次新政出台最为关键的影响，在于让市场从不理性开始逐步趋于冷静。“群体思维惯性需要一个月左右形成，政策的效力将逐步显现出来。”

　　日前召开的天津房地产市场发展论坛上，有专家表示，政策趋势很明确，不管是今天还是一年之后，还是一个长期发展的过程，让中国老百姓住上房子，住上不断改善的房子，让大家和全面小康建设相适应的发展过程中分享城市化和国民经济发展带来的好处。

　　“精确打击”各界反应不一

　　新政的出台，可谓几家欢喜几家愁。

　　本市某商业银行个人贷款部的一位负责人表示，“银行被推到了房价调控的最前沿。据我所知，此次新政出台以后，各家银行纷纷召开紧急会议，制订了内部对应政策。可以说，这也是各银行对国家政策反应最快、执行最坚决的一次。”但他坦言，随着政策的贯彻，不可避免地将导致个贷业务的萎缩，这对各家银行的影响是非常大的。

　　蒋云峰认为，短期来看，新政出台对于开发商而言，将导致收益的下降，对于银行来讲，由于提高了二套房贷款利率，在目前国家控制信贷规模的情况下，业绩能够在一定程度上得到补偿。而且从长远看，随着行业不断规范，新政有利于银行和开发商规避风险，保持健康平稳的发展。蒋云峰表示，此次一系列政策一个突出的特点就是“精确打击”。对于以贷炒房的住房投资者而言，是一次重大利空，不仅提高了贷款炒房的难度，也大幅提高了持有多套房屋的成本，这就大大降低了投机需求；而对于手中资金充足的投资者，则需要选择更好的项目、投资回报周期也更长。对于自用的首次置业者而言，几乎不受影响，可以说是一次利好。

　　新政判定细节尚需完善

　　日前，中国银监会银行监管一部主任杨家才表示，房贷新政的二套房认定将“以房为限，而不是以贷为限”。某商业银行个人贷款部的负责人表示，“如何做到真正以房为限来判定呢？其中存在相当的难度。过去，标准通常是调查是否利用贷款购买住房、贷款是否已还清，通过征信系统查询，很容易判定。但我们还没有渠道或者平台去了解某个家庭到底有几套房。”蒋云峰也表示，目前信息共享程度还无法实现这样的查询，需要房管局、银行之间无缝的合作，这是亟待解决的一个问题。

　　商品住房价格过高、价格上涨过快、供应紧张的地区，由谁来判定？判定的标准又是什么？这毫无疑问又是一个个难啃的“骨头”。本市某商业银行个人贷款部的负责人表示，“目前各银行基本都制订了内部的实行标准，之所以没有对外公布，也是在观望国家相关政策的进一步细化。比如，我们认定商品住房价格过高、价格上涨过快、供应紧张的地区时，是将东部沿海城市和省会城市都划入其中。虽然显得有些一刀切，但是目前确实没有更易于操作的办法。”记者了解到，虽然划分标准不一，但在大多数银行标准中，天津被认定为新政定义的商品住房价格过高、价格上涨过快、供应紧张的地区。

　　蒋云峰表示，受多种因素影响，政策的推进还存在一些困难，但执行下去没有问题。另外，虽然是一次严厉的调控，但依然要重视的是行业的平稳发展，而不应就此导致一个市场谷底的出现，更要避免市场的大起大落。需要进一步完善相关细节，同时加快物业税的研究制订。本报记者胡晓伟 (来源：天津日报)