购房人被“超面积” 律师建议界定“约定不明”

　　本报讯（记者杨昌平）“业主和开发商比起来，真的是处于弱势地位。”北京国汉律师事务所的赵三平律师感慨道。赵三平最近代理了多起房地产买卖纠纷案，这些案件均是开发商在交房时面积误差超过3%，但却要求业主按合同规定的“据实结算”补交房款。今天上午，赵三平向最高人民法院发出律师建议书，建议该院明确界定购房合同如规定“据实结算”，则按约定不明处理。

　　北京业主在燕郊购房就遭遇“超面积”官司，虽然业主一审胜诉，但开发商不服一审判决，并上诉到廊坊中院。目前，该案形势并不乐观，一方面，面对房价不断上涨及国家开始出台政策调控房价的未知趋势，一部分业主着急收房；另一方面，在房价上涨的前提下，开发商态度强硬，以业主超过60天未收房为由要解除合同。而法官在调解超面积案时，甚至流露出“业主要对所签合同负责任”的意思。赵律师介绍说，这种情况在燕郊其他楼盘及山西、河北、山东等地屡见不鲜，燕郊纳丹堡小区误差比绝对值高达20%，开发商要求买受人补交超出面积价款，否则拒绝交房。

　　“我在承办业主与河北省三河市福城房地产开发有限公司《房屋买卖合同》纠纷一案中，发现开发商单方面印制格式条款，以‘根据实测面积据实结算’的方式处理房屋面积误差，实际交房时实测面积与合同约定面积的误差比绝对值多达11%，严重侵害了买受人的知情权和选择权。”赵律师在建议书中称，商品房买卖涉及到三个面积：一、设计面积；二、合同约定面积；三、实测面积。根据国家相关规定，开发商在申请《商品房销售许可证》时应当提交设计施工图纸，也就意味着双方签订《商品房买卖合同》时，合同约定面积应当同设计施工面积相一致。“根据实测面积据实结算”格式条款，意味着开发商可以肆意背离设计图纸施工，而最终要由买受人承担付款责任，排除了买受人的主要权利，加重了买受人的付款义务，严重侵害了买受人的知情权及选择权。

　　但是，最高院在《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题解释》中规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理。”赵三平认为，“根据实测面积据实结算”的格式条款，不但属于提供格式合同一方减轻自己的责任，加重对方责任，排除对方主要权利的无效格式条款，而且由于约定的不确定性，符合“约定不明”的情形，应该按误差3%以内多退少补，3%以外由开发商承担责任的原则来处理。

　　赵三平说，开发商的行为严重侵害了处于弱势方的业主的权利，并且在全国范围内盛行，对于刚性需求的工薪阶层，支付了半生的积蓄缴纳房屋首付款，省吃俭用按月还贷，等到收房时，却又要面对补交巨额价差否则无法入住的结果，严重影响了社会稳定。因此，他建议最高院对《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题解释》中“约定不明”的含义予以明确界定，以维护司法尊严。J161