北京新房价格未应声而落 楼市下跌尚欠最后一击

　　北京楼市下跌尚欠最后一击

　　调控效应似乎正在北京等一线城市显现。

　　“住宅价格降幅将有30%左右的空间，价格将向2009年年中左右看齐。重点降价区域将是外围和边缘地区以及以前热点区域，成交量则可能在5月份出现5成的下跌。”4月27日，北京中原三级市场研究部称。

　　据记者了解，目前，北京正在制定落实国务院调控细则，据称该政策将更加严格。

　　北京楼市是否由此全面步入下行通道？

　　郊区领跌

　　“房子竟然也会跌，这次要被套了。”4月27日，北京中原地产一位工作人员向本报记者描述他们遇到的一位客户的真实感言。

　　这位客户是一个职业炒房者，2006年以200万拆迁款炒房，赚了好几番。就算是2008年市场最冷淡的时候，她还是吃进了望京的2套二手房，今年3月出手赚了200万。4月初以2.2万元的均价在通州购买了3套新华联家园二手房，4月14日已涨至25000元/平方米。没料到，国务院新的宏观调控政策出台后的短短十几天里，通州房价已跌到18500每平方米。“现在这位客户急于将这几套二手房挂牌出售，但跑了十几家中介都没一个人看房。”

　　“跳涨到跳跌，通州二手房市场急剧陷入冰点。”北京中原三级市场研究部张大伟这样评价。

　　根据记者的调查，通州房价从2005年的4000元每平方米涨到2009年初的8000元每平方米，用了4年时间；2009年11月冲破万元后，今年3月从2万冲上3万。业内人士笑言，通州用30天的时间透支了未来十年的规划。

　　亚豪机构副总经理任启鑫告诉本报记者，短期内政策所造成的观望，主要反映在量变层面，成交量锐减。据21世纪不动产的监测，截至4月27日，新房日均成交量由上半月的517套下滑到了310套，降幅近四成。该机构预测，5月份成交量跌幅恐达5成。

　　中国房地产经理人秘书长陈云峰坦承，目前北京部分区域的房价确实已经严重透支了未来价值，这些区域的价格跌幅将会高于普遍跌幅。

　　“衡量泡沫的依据有三个：一、资金成本；二、租金回报率；三、物业税（或资产税）。目前中国还没有物业税，只有通过前两个因素来分析，以租金回报率与银行按揭贷款利息的差距来估算。第一季度北京住宅的回报率为2.9%（中原地产数据），而银行按揭贷款利率为6.5%（二套房利率），相差约-4%。”4月24日，SOHO中国董事长潘石屹在“三里屯SOHO首批租户入住仪式”后接受本报记者采访时指出，根据香港房地产市场的经验，这两者之差超过-3%，房价一定会出现大跌。“未来一个月时间就可以见分晓，住房的成交量会迅速降下来。”

　　陈云峰和21世纪不动产分析师齐凡均认为，此轮调控后，二手房和新房交易量均明显下降，而房价变动的规律是，需求量及交易量先下跌，持续一段时间后，经过购房者和开发商及房主的博弈后，房价随之下跌。

　　博弈在继续

　　新房价格并未应声而落。

　　亚豪机构统计数据显示：北京市18个区县的成交均价，仅有6个出现了下调，其中仅有3个区域降幅超过了10%。而按照环线来看，二环以内、四至五环以及五至六环成交均价都出现了上调。

　　据北京中原市场研究部统计数据显示，5月整体开盘均价达到了28520元每平方米，相比在4月中上旬北京商品房开盘均价为21058元每平方米，上涨了35%，创历史新高。

　　张大伟也透露，大部分开发商依然坚持高价开盘，而优惠幅度基本相同于3-4月，大部分为全款客户9.8折、贷款客户9.9折。除个别通州项目外，开发商普遍打折的现象预计需要等到6月。

　　一个共识是，只有当资金链紧张时开发商才可能降价。“相对于新房，二手房市场的状况更加真实，对调控政策的反应立竿见影，而新房方面，去年销售业绩不太好的中小企业会率先降价，资金雄厚的大企业短期内不会降价。”潘石屹告诉本报记者，去年开发商销售业绩普遍飘红，手中均握有重金，不太可能主动降价，尤其是北京、上海等一线城市的大开发商，“他们手里的现金至少还能支撑3年时间”。

　　潘石屹透露，根据SOHO中国公司的统计，眼下房地产企业现金相当充裕，包括SOHO中国在内的上市房地产企业七成以上手中握有现金超过100亿元人民币。

　　任启鑫认为，“此次政策作用于楼市的长期发展，短期来看，整体房价水平将依旧处于高位，并伴随温和调整。”他和潘石屹都表示，下一步就看税收和土地政策的力度了。