住宅按揭贷款收紧 商业地产可能成下轮投资热点

　　住宅按揭贷款收紧_商业地产或成下轮投资热点

　　唐文祺

　　“国10条”对房地产信贷政策的调整，给住宅市场泼了一盆冷水。房地产开发贷款业务收紧、个人住宅按揭贷款业务收紧，对银行来说，今年贷款业务发放方向变得微妙起来。《第一财经日报》记者昨天了解到，已有部分银行开始调整放贷业务。“未来可能会侧重于商办物业的贷款。”银行业内人士称。

　　“今年个人住宅按揭贷款业务指标十有八九是完不成的。”一家股份制银行信贷部负责人表示。根据今年初传出的消息，2010年全年新增贷款目标将定于7.5万亿元。这一数据，随后被房地产业界人士屡屡解读为“适度宽松”而底气十足。

　　然而，在金融机构存款准备金率一再上调后，银行在住宅开发贷款业务方面开始先行收紧。4月，以差别化信贷为一大准则的楼市调控政策全面出台。对于第三套房及无法提供一年以上相关证明的非本地居民，多家银行相继暂停了这方面的贷款业务。

　　“初步调整方向是，可能会侧重于经营性物业抵押贷款。”一家外资银行信贷部相关人士称。据悉，这一贷款业务品种，是指个人或企业将名下商铺或写字楼等商用物业，抵押给银行以期获取贷款。“对我们银行来说，经营性物业抵押涉及到产证拿到之后的环节，风险无疑小许多。”

　　这是一个信号，而“嗅觉”敏锐的开发商已经闻风而动。搜房网提供的调查研究显示，包括凯德置地、万科、绿地、保利地产等开发商在内，不少房企将2010年的投资方向锁定在了商业地产领域。仅在上海，仲量联行发布的一份报告表明，今年上海非中央商务区甲级写字楼体量，将由2009年的50万平方米猛增至100万平方米以上，成为有史以来增幅最大的一年。

　　“我们甚至取消了地块中原有的20%住宅部分。”上海东方蓝海置业有限公司营销总监顾黎向记者表示。按照计划，该公司名下位于上海五角场商圈的东方蓝海国际广场项目将被打造成甲级写字楼及酒店式公寓。除写字楼部分持有经营外，项目大半则用以出售。“楼市宏观调控政策主要指向住宅的投机性需求，这部分资金受到挤压后，可能会转向投入商办市场。”

　　从当前规定来看，个人购置商用物业的入市门槛仍然不低。除贷款首付成数为五成、利率在基准利率上浮10%之外，按照经营性收入12%比例收取的房产税，同样需要计入成本。不过，对于银行来说，相对理性的商办市场无疑更易控制金融风险。“从当前情况看，商办物业贷款条件没有变化。”一家贷款服务机构负责人表示。

　　在日前举办的第五届中国商业地产写字楼年会上，中国步行商业街工作委员会主任韩健徽表示，由于2009年住宅市场发展步伐太快，导致商住价格倒挂现象较为突出。尤其是从去年下半年至今年第一季度，反差更显著。“从2010年开始，随着住宅地产和商业地产更趋理性，商住倒挂现象有望得到缓解。”