调控期市场冷热不均 开发商仍然牛气冲天(组图)

　　制图 吴尚楠



　　从4月14日至今，调控整半个月，市场出现了立竿见影的反应，整体成交量大减，部分区域二手房价格出现大幅下跌，退房风潮随时爆发。随着政策的密集发布，调控影响已经明显渗入销售层面，开始在地产行业内部酝酿新的变化，中介公司营业额锐减，小中介公司再度面临倒闭风险。四大商业银行紧随政策脚步，地方政府积极研究地方细则，业内人士纷纷调整对此次调控的预期。房产调控，或将掀开房地产新的一页。

　　调控下市场冷热不均

　　高密度调控之下，北京楼市冷热不均。以通州为首的郊区房价由领涨到领跌。而中关村、上地、清河等学府区的楼盘销售并未受到新政冲击。上述区域的唐宁ONE、领秀新硅谷四期、橡树湾等老盘销售态势依然平稳。

　　北京市房地产交易管理网的统计数据显示，3月底至4月初，期房网签数量超过2万套。二手房的网签数量几乎比去年同期高出近一倍。但自“三套房停贷”等新政陆续落地后，近一周以来，北京新建住宅交易量持续日渐走低，新建住宅交易量回落近四成。据统计，近几天北京逾92个楼盘在打折，其中以通州为最。

　　二手房方面也有反应：据链家旗下各门面店的统计，从上周末开始，北京二手房交易市场上买方减少30%，而卖方却增加了20%。

　　而另一方面，一些热点区域的楼盘却出现“千人排队抢购”热潮。位于中关村的龙湖唐宁ONE，近日推出38套房源，开盘当日售罄；位于上清板块核心区的领秀新硅谷四期，上周末开盘推出290套公寓产品，到场客户逾千人，认购金额7亿元。

　　退房潮一触即发

　　赵桂华在朝阳门一家公司上班，看中了位于杨闸环岛的北京新天地一套二手房，但房主一直扭扭捏捏不愿意签字，想涨价。4月15日新国四条一出，房主终于痛快地在买卖合同上签了字，以21000元/平方米的价格卖了他一年前以9000/平方米购买的房子。虽然赵桂华也明白，新国四条是使得房主愿意签字的主要原因，但是被屡调屡涨的房价弄怕了的他还是支付了5万的定金。当时他觉得这次调控跟以往一样，对房价的影响最多是个俯卧撑，但接下来的几天，政策连续出台，家人纷纷打电话要他别买了。赵桂华看周围同样的房源甚至已经有便宜10万的了，可又舍不得自己的5万定金，但仔细想了最近的形势，赵桂华觉得这次房价肯定是蹦极了，哪怕不要这5万元，也不买房了。

　　记者从中原、我爱我家等各大中介了解到，从新政出台后，赵桂华的例子比比皆是，尤其在通州、望京、亦庄等地区更为普遍。

　　据北京中原三级市场研究部统计，2009年来，北京二手房市场违约中，90%都为房主因为房价上涨过快而认为售价过低而违约。在4月15日以后，非常明显地出现了买房客户开始违约的现象。因为系列调控，目前违约协议中客户违约比例已经达到了70%。其中八成违约客户的理由是银行首付门槛提高，无力筹够首付。

　　北京中原对1000名已经交了定金的购房者进行的调查显示，有六成购房者准备退定或者正在退定的过程中。中原预计，5月以后，不仅二手房，商品房也将迎来一批因为房价下跌不收房、贷款首付筹不够而造成的违约潮。

　　中介行业遭遇寒流

　　买房人尚可选择违约，面对急转而下的楼市走势和大幅萎缩的成交额，中介公司却没有其他选择，原来门庭若市的中介如今却是门庭冷落。

　　链家的小董说，3月下旬有些客户来卖房，询问能卖多少钱，我们告诉他的价格要比市场价格还高一点，因为当时房主都跳价跳得比较厉害，所以我们宁可让房主多报一点，以防以后多次跳价，可是调控政策一出，如今形势急转直下，3月份房子还没卖出去的房主回来询问我们，我们都劝人降价。有个房主，3月登的房源，4月主动下调了几次价格，如今的报价已经比3月便宜了50万，但还是没卖出去，看房的人也是看看而已，不是真心想买。后来这个房主跟我们说，只要有人有心买，其他一切都能商量。像这样的情况不止一两个。对我们店来说，原来带看房一天能有三十多回，现在不到十回。记者在店里看到，除了接待台之外，后面还有三排座椅，十几个业务员坐在那里拼命地打电话，约客户。记者在店里等了一个小时，也没见一个人来。

　　中鼎联行主要是做CBD及使馆区高端公寓业务的二手房中介公司，中鼎联行的小陈表示，最近业务量少了很多，高端公寓降价的幅度比较大，有些房主一下子降价几十万抛售房子，但看客还有，买客不多。公司现在业务量全面下降，大家也很着急，少部分同事已经动了跳槽的念头，大部分还想再看一下市场再说，希望市场还能“牛”起来。

　　小李从事二手房销售这行已经有好几年了，亲身经历了房价暴涨过程的小李积累了很多二手房销售方面的经验。今年过完年，市场越来越火，小李用自己几年来赚的钱投资开了一家二手房经纪公司，可是，刚刚开张不久，就赶上政策调整，一个月来，店里都非常冷清，只成交了一单租赁业务。小李说，现在大家不是买不起房，而是都在观望政策的下一步走向，很多人觉得市场不确定性因素太多，所以延缓了买房的计划。本来对市场充满憧憬的小李现在打算静下心来，等待着房地产下一个牛市的到来。他说，市场还会好起来的，长期看肯定没问题，这段时间我们会很艰难，但以后会有东山再起的时候。现在承受压力的不光我们这些小中介，像链家、我爱我家他们也是一样。

　　关于新政对于未来二手房市场的影响，荧灿地产总经理顾辰天认为行政调控仍然不是市场经济中的决定因素，并且具有一定的滞后性。即使调控成效显现也是让北京楼市进入一个平稳的量价区间，而经适房禁租禁售令从审核到监管退出环节非常严格，对中介公司的行为起到规范作用，但是经适房仅占市场份额的0.2%左右，二手房市场面临的洗牌也是行为规范上的，对市场交易仍然信心十足。

　　开发商仍牛气冲天

　　周末，记者以购房者的身份来到通州运河北岸某项目，在询问了项目基本情况后，试探性地问销售人员，“最近政策势头这么紧，相邻项目都有降价的迹象，你们项目有什么优惠？”该销售人员斩钉截铁地告诉记者：“我们没有任何优惠，也不会打折的，我们老板实力很雄厚，而且我们的项目在这个区域优势显著，品质是最好的，所以绝对不会打折。你现在不买，等5月份我们还要涨价。”

　　据介绍，该项目目前的售价是毛坯房26800元/平方米，周边项目毛坯房的实际售价基本在22000元/平方米左右。

　　随后记者调查了朝阳区多个项目，均被告知没有特殊折扣，全款付可以有9.8折或9.9折的优惠，但贷款无折扣。

　　某大型开发企业北京区域负责人告诉记者，目前企业并不缺钱，多卖点少卖点关系不大，但价格不会有松动，“不过可以趁此机会跟总公司为新项目争取更多的定价空间。”

　　SOHO中国董事长潘石屹告诉记者，他们统计了深沪两市和港股近100家上市房企的现金情况，发现七成以上的企业有超过100亿元的现金。“按正常速度，这些钱至少可以撑2-3年。”

　　潘石屹认为，只有开发商的资金链跟不上才会主动降价，但根据现在上市公司的现金情况，让开发商主动降价很难。

　　北京逾四成受访者相信新政可抑房价

　　4月14日以来，国务院楼市新政重拳出击，推出了一系列的房地产调控政策，被称为“有史以来最为严厉”的调控组合拳。那么这一系列政策的出台对购房者的心理产生了怎样的影响？就此，搜房网联合中指调查在4月24日北京看房团活动中进行了问卷调查。调查数据显示，四成多受访者对调控政策平抑房价信心较大，九成多受访者对房产政策表示关注。

　　本报记者 鲁欢 张蓓