北京楼市将进入下行通道 本轮调整时间或超两年

　　今年的“五一”小长假被称为“最冷清的劳动节楼市”。业内人士预计，在政策的重击之下，5月楼市将陷入“冰点”，且难在2012年前出现回暖。

　　一向是成交旺季的5月小长假，在今年没有出现。来自北京房地产教育管理网、北京中原的消息，北京楼市成交量同比去年锐减六成以上，而且楼市出现从完全卖方市场转变为买方市场“乾坤大扭转”的局面，需求、看房量锐减近九成，各中介公司门店难得有一个上门客户，部分商品房售楼处更是出现了销售人员数量超过看房者的现象。现房住宅甚至持续几天个位数成交。与4月清明的小长假相比，今年劳动节的新增需求下跌了87.2%，而房源供应依然维持在比较高的量，相比4月小长假甚至上涨了4.2%。而看房量则下跌了85.7%。据“伟嘉安捷”统计显示，五一假期与放假前相比，房贷市场交易量也下降了13%左右。

　　而与往年4月中旬后进入传统租赁淡季相反,今年劳动节小长假期间，12.5%的购房人选择了“弃购为租”。根据我爱我家市场研究中心的统计数据表明，4月18日“国十条”出台后一周，租赁市场房屋成交量环比上涨了8%左右。4月30日“北京楼市新政”出台后，“五一”期间北京房屋租赁市场与去年同期相比更是增长了35%左右。

　　很显然，4月30日出台的“京12条”所规定的临时性限购措施，同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房；暂停对购买第三套及以上住房以及不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款，已经收到“立竿见影”的效果。

　　虽然北京新房市场“五一”期间价格还在上涨，据亚豪机构的数据，“五一”期间北京楼市开盘均价为26300元/平方米，同比4月同期上涨了28.29%；环比清明期间上涨了46.11%；同比去年“五一”期间上涨了63.10%，但二手房市场的价格已经随楼市的冷暖在改变。据21世纪不动产北京安信瑞德多家门店反映，随着政策实施，近期业主的心理预期开始回落，主动降价幅度普遍在3%-5%之间。

　　此轮一系列新政剑指投资、投机需求撑起的飙升房价，旨在挤压楼市泡沫。亚豪机构认为，二手房市场的集中抛售、买房毁约都是很好的外在指标。二手房市场价格的变化虽然很难迅速传递到新房市场，但如果政策能够延续几个月以上，资金实力较为雄厚的长期炒房客将会撤出市场，同时现金流充裕的开发商在新盘市场上的控制力也会相对削弱，开盘均价也会相应出现松动。

　　“从目前市场的情况来看，5月成交量很有可能出现大跌，成交均价开始出现区域性下跌。”北京中原作出判断。

　　分析人士称，4月30日出台的限购、限贷的政策将使得改善性购房出手谨慎，而投资需求将在5月“销声匿迹”。一系列政策的有力打压，将非常明显地出现部分区域价格加速回落的现象，以北京通州为代表的部分区域在5月价格下跌幅度可能超过15%-20%。业内人士认为，此前占市场总成交量四成的投资客的离场，大量刚性需求期待房价下跌转为观望，将使得5月楼市成交量下降五成以上。北京房价将停涨，50%的炒房客将在3个月内开始抛售房源，房价很可能在年内下调30%。

　　21世纪不动产分析，随着调控新政的全面执行及房产税征收预期的增强，投资客集中抛售的现象将增多,高端市场将率先迎来“抛售潮”。

　　从2003年起，针对楼市的调控政策几经沉浮，楼价也几度出现“报复性反弹”。此论调控出手虽狠，但人们依然担心楼市再度“报复反弹”。而几大房产顾问机构比较一致地认为，随着成交量的下滑，房价即进入下行通道，本次楼市的调整时间恐怕要超过两年，楼市很难在2012年以前出现回暖。（5A1）