北京楼市新政4天内市场急转身 3个月后或大降价

　　调控细则落地 北京楼市转身

　　荆宝洁 北京报道

　　因在法庭公开声称“县委书记索要5000万”而备受关注的原山西蒲县煤炭局局长郝鹏俊，却很少有人知晓，他仅在北京三环以内，就坐拥35套高档房产。

　　可谓史上最严厉楼市调控的集大成者的北京新政，实施仅四天，市场便发生了急转直下的显著变化，量价齐跌的局面已然出现，投机者离场心情急迫。更有开发商预测，3个月后将可能会出现大规模降价潮。

　　“北京很多高端住宅有三分之一甚至是更多的客户，都是非京籍并且在京无工作的购房者。而在5月1日以后，这种动辄投资多套甚至数十套住房的情况，将很难发生了。”北京四季房展组委会副秘书长郑向东说。

　　4月30日，北京市政府楼市新政规定：同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房，非本地居民须有1年以上纳税记录或社保记录，且须持结婚证和户口本购房——这个业内称为“京版12条”的细则，囊括了此前中央政府和有关部门的通知精神，力度之大颇为少见。

　　投机、投资性购房者缩手

　　二手房交易是最敏感的市场，也最能反映当下的市场趋势。“现在市场上几乎已经没有投机性和投资性需求的购房者了。”我爱我家中介公司副总裁胡景晖说，“而今年年初进场的投机客，因担心房价下降，迫切着急离场。”细则颁布后，我爱我家门面店的房源几乎增加了四成，同一小区内，有大的投资客一次性挂出3至5套房源。房价已经有5%-10%的跌幅，而前期涨幅过快的通州成交价格已经跌到了今年春节后的价格，降幅超过10%，约为18500元/平方米左右。

　　而本来是成交旺季的5月小长假，在今年没有出现，各中介公司门店难得有一个上门客户，部分商品房售楼处更是出现了销售人员数量超过看房者的现象。现房住宅甚至持续几天个位数成交。

　　一手房市场也发生了显著变化。 亚豪机构副总经理任启鑫分析，从成交的数据指标来看，量价同跌是不争的事实，首次突破了新政以来“量跌价不落”的调控局面。成交量环比4月同期跌幅达六成，而与新政前的清明假期和去年五一假期相比，成交跌幅却均超过了四成。可见，此次成交量的下滑，除了黄金周假期的传统影响因素之外，政策利空作用要更大一些。

　　亚豪机构统计数据显示：五一期间(5月1日-3日)北京市商品住宅期房成交1825套、155824平米；扣除经济适用房和两限房，实际成交只有614套、64179平米，环比4月同期降幅分别为54.38%、60.78%，同比去年五一期间减少了35.44%、39.35%。

　　北京银信房地产有限公司董事长张民耕告诉记者，在政策颁布前，有朋友找他帮忙买其他项目的房子，他通过个人关系帮这位朋友争取到了“两个百分点”的优惠(折合人民币达80万元)，但新政出台后，张民耕的朋友却坚决不买房了。“调控让开发商变得很被动，主动权又回到买房者的手中了。”张民耕说。

　　据亚豪机构统计数据显示，4月份楼市新增供应增加，供需形势发生逆转，楼市年内首现供大于求，供应套数超出销售套数2541套，供需比约为1.3：1。

　　卖方市场正向买方市场悄然转变。

　　市场发生根本性的变化

　　尽管房地产市场的低迷可能会危及土地财政，危及地方政府的经济利益，但是调控势在必行。从某种程度上讲，这正是调控者希望看到的局面。

　　“新‘国十条’中首次提到了问责制，发展经济的目的也是为了保障民生，是否能控制得住房价也将成为地方政府考核目标之一，是地方政府的政绩所在。”郑向东对记者说。

　　而北京市政府最终出台的遏制房价过快上涨的措施，被业界评价为措施落到了实处、可操作性很强。受关注最多的、亦是最为严厉的措施是，要求商业银行根据风险状况，暂停对购买第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款；采取临时性措施限定新购房套数，规定自本通知发布之日起，暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。

　　21世纪不动产分析师齐凡认为，该措施“杀伤力”可谓巨大。“不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民”购买一套房必须全款支付，这标志着政策执行期，凡在北京购买了一套商品房的，便无机会购买二套或多套。不仅遏制了商品房投资投机需求，连改善性需求也受到严格限制。

　　“政府不惜伤及一些改善性需求来控制房价上涨，根据以往的调控经验，改善性需求和投资性需求有时很难分辨。”郑向东说。

　　而细则颁布前，亦有参与制定者提出以个人而非家庭为单位划分购房套数，但最终出台的细则显然更为严厉，而银行也将借助北京市住建委建立的住房权属系统严格放贷。

　　虽然市场总会想出各种应对调控的方法，比如市场上亦涌动着一些准备钻政策空子的投机者，利用“假离婚”、伪造纳税证明等变通的手段。但悬疑却是新政是否会引发市场发生根本性的变化，这已经不是手段问题，而是购房者是否准备入场的问题。“每种手段都有很大的风险，都需要付出额外的成本。值不值，才是根本因素。”胡景晖说。

　　大规模降价潮三个月后或至

　　尽管张民耕认为此次调控采用的是非市场化的手段、调控细则仅为权宜之计，但他丝毫不怀疑政策的效力。包括他在内的很多业内人士都预计三个月后或将发生大规模的降价潮，而降价将首先从郊区开始，前期房价涨速过快的郊区会大幅度下降。

　　“开发商这次靠捂盘是撑不过去的。”张民耕认为，市场的低迷会使开发商信心不足，而信贷资金的紧缩，反而影响了供应量。5月2日央行宣布，从5月10日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这是央行年内第三次上调存款准备金率，预计冻结银行资金逾3000亿元。

　　据张民耕了解，有的开发商已经签了贷款合同，最近几天却突然被告知，银行没有额度无法放贷。“尽管央行收紧流动性不只是针对房地产一个行业，但不放贷，可能会对一些开发企业带来致命影响。”张民耕说。

　　一些市场人士颇为担心，如果市场过度低迷，地方政府是否会再度呼唤救市，使之前的调控前功尽弃。而在本次调控细则中，也随处可见“暂时”的字眼。张元端指出，从现在出台的政策来看，调控的手段越来越格式化，市场是可以预期的。今后，调控将成为常态，在市场过热的时候给市场降温，而在市场过冷的时候再给与刺激。地方政府有可能根据未来的市场情况作出调整，关键是看市场将会向怎样的方向发展。

　　例如，长城证券分析师万知预计，唯有房价在现在的基础上下降3成，才可能发生大规模的断供潮。而调控的目标是使市场快速平稳的发展，如有断供潮发生的趋势，一些严厉政策必然做出改变。

　　此前，国土部点名北京、上海、深圳、天津、杭州和青岛，出现房地产泡沫。此番北京的新政力度，将对不少地方政府具有较大的引领和示范意义。