上海房地产市场静候新政细则 观望博弈成主基调

　　晚报记者 杨冬 报道

　　又是一记“重拳”。央行年内第三次上调存款准备金率，旨在减少市场流动性过剩的这一力举，虽未直接剑指房地产市场，但同样敏感的后者势必已感受到，政策“变天”的压力正一步步袭来，京、沪等地节假日当中商品住宅成交量的骤降便是一例很好的佐证。

　　上海会否步北京之后出台类似“同一家庭只能新购一套商品住房”的厉政，房价 “深跌”的大幕何时拉开，三季度末是否是 “进场”的好时机？无论是开发商还是购房者，沪上房地产市场在观望中静候细则的同时，也在静候下一波“冷风冷雨”的到来。

　　观望、博弈成市场主基调

　　市民邬小姐近日正盘算着在市中心区购新房事宜，但突如其来的调控，令其放慢了入市的脚步。

　　“二套房的高利率已经够呛，如果被银行算作是三套房，连贷款也办不出来，那（购房）完全没有方向。 ”拥有像邬小姐这样顾虑的购房者并不在少数。当前房贷收紧势头明显，二套房、三套房认定的从严，精准打击市场投资、投机需求不说，改善型购房需求被“伤及”的案例同样屡见不鲜。

　　“价格没有商量的余地，能一次性付全款当然是最好，反正谁开的价高，房子我就卖给谁。”在节假日中的一次看房经历中，房东的一番表述令邬小姐感到困惑：遏制房价过快上涨的调控政策一个接着一个，但想要“落地”怎么就那么难？

　　与房东的“强硬”相比，凭交易佣金“度日”的房产中介显得更为着急。正当邬小姐为买房的事情进退维谷之时，不断有房产中介打来电话，卖力地推介房源。可就在半个月以前，情形似乎完全相反。一位门店设在徐家汇辛耕路上的房产中介业务员曾告知邬小姐，自己手下累积的购房客户一共有二十几组，要想让业务员推介房源，不光得排队，还得主动跟中介“套近乎”，将动辄几万甚至几十万的购房意向金置放在中介处，作为向房东杀价、敲定的先决条件。

　　来自房产中介机构的最新反馈，尽管当前上海二手房市场的挂牌量出现较为明显的增长，但多数区域房东主动调价的比例并不是很大，房东表示愿意考虑调价的所占比例仅占挂牌量的不足两成。

　　买、卖双方的观望、博弈，谱写着当前二手房市场的主基调，3月末、4月初“小阳春”的快速成交早已不见踪影，10年来最严厉的房地产宏观调控政策给买方市场带来的是短期观望气氛的急速提升。

　　售房进度踩不上“点儿”

　　正当市场都在翘盼房价“拐点”早日到来之时，开发商倒显得气定神闲。

　　4月末，正值楼市调控“漩涡”中的敏感时间节点，案址位于原南汇区域的某楼盘对外正式开盘。早在去年11月，就传出该盘要推新盘的消息。正当人们揣测开发商是否是为了卖个更好的价钱而一直“捂”在手里不肯开盘之时，大市之下的调控不期而至。曾经一度，开发商颇为自己错过最佳的推盘时机而懊丧。惴惴不安地等待了多日，开盘当日的意外火爆，令开发商重新挺直“腰板”。 “不差钱”的神话，得以在开发商——这一特定的群体身上延续着。

　　而在鲜有新盘推出的市中心区域，位于内环线边上的一新开楼盘，近期也正在为推盘时机、定价策略而发愁。“不论最终每平方米定价7万元还是8万元，现在都不是一个推盘的最好时机。 ”开发商坦言，当下正值深度调控期，在这一“节骨眼儿”上推新盘，在其看来是一“不明智之举”。

　　尽管“不明智”，可仍然有楼盘前赴后继。刚刚结束的“五一”假日楼市尽管以惨淡的成交意向而草草收场，但仍吸引了绿地、保利等开发商的积极参与。据不完全统计，上海本月即将或“够格”上市推新盘的楼盘，数量在50-60个左右。并非早先市场普遍认为的开发商为避开世博召开的因素，新盘扎堆5月上市的原因，更主要在于去年下半年房市突然急速回暖，开发商普遍加快了工程进度，半年期限已过，不少新盘已进入结构封顶之后的新一轮预售周期。

　　是正常施工、售房进度使然，孰料市场风向已转。

　　市场静候上海版新政细则

　　“像北京这样的一刀切，肯定会误伤自住需求，但也可以理解。”就北京市近日颁布下发的房产新政首个地方细则，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭如此评述道。 “乱世用重典”，这一行政干预色彩颇浓的“厉政”，是否会不走样地“拷贝”至上海来？

　　毫无疑问，无论是像邬小姐这样的二手房购房者，还是沪上持观望态度的一手房开发商，都在静候上海版的新政细则。

　　在此之前，包括物业税、住房保有税、房产税等多种市场传闻，不断地在“折磨”着上海楼市的同时，也在历练一、二手房买、卖双方的心理。现如今，包括收紧房贷、提高首付成数、调高贷款利率等在内，中央旨在打击房地产市场投资、投机需求的调控手段可谓“史上最严厉”。与之形成配套的，78家央企陆续退出房地产市场、央行下令进一步收紧过剩的市场货币流动性，都在传递着中央力遏房价过快上涨势头的决心。

　　有市场观察人士认为，2008年的那一波房价回调，撇开全球性的金融危机给国内实体经济造成心理上的恐慌不说，很大程度上基于一些品牌房地产开发商的率先“转向”所导致，其中最为显著的信号便是有着 “带头大哥”之称的万科在2007年底、2008年初大搞降价促销，从而拉开一手房价调整的序幕。一手房价的松动进而带动二手房价的下调，联动的调控效应在2008年发挥至极致，直至2009年一季度，房市因实体经济的向好而迅速复苏、回暖，房价再度步入新一轮快速上涨周期。

　　反观当下，沪上仅有外围一些区域的一手楼盘零星开始降价促销，市中心区域的二手房价依然坚挺。尽管有不少房地产研究专家预测，此轮调控下，一线城市房价明显下跌基本成为定局，且市场降温的速度会明显快于2008年，三季度就可能出现最低迷的态势，但也有观察人士认为，房价上涨压力仍存，但靠打压需求来降房价的效果并非最理想；进一步增加市场供应，有效地疏解购房需求，才是房价重回理性的根本之道。