广州五一楼市遇滑铁卢 业界指量价下滑将成事实

　　五一楼市遭遇滑铁卢 业界预测量价下滑将成事实

　　受到新货较少，以及调控新政尤其是三套房贷暂停措施的影响，今年五一小长假，广州全市十区一手住宅成交量仅为去年同期的三成。即便与2008年同期相比（当年楼市也处低潮）仍有所下降。

　　五一期间，广州楼市气氛较平淡，仅少数几个新盘人气较旺，但现场气氛明显不如去年，大部分项目的客流情况均远逊于往年五一假期，仅有部分项目因举办迎世博、亲子等类型主题活动而人气略旺，但其中有意向的买家比例并不高，多是旺场不旺财，个别项目甚至难以旺场，一些仅有少量尾货在售的项目更是门可罗雀，市场观望气氛浓厚。

　　从五一期间购房者的成分来看，首次置业的比例相比今年1~4月份有所提高，部分改善型买家在新政的影响下而推迟购房计划，不少投资客甚至放弃短期市场。信息时报记者 罗莎琳

　　五一广州楼市整体交投淡静，中介预计未来3个月内—成交量跌三成楼价跌逾一成

　　信息时报记者 徐凤

　　在政策组合拳重击、消费者观望下，今年五一楼市有点“冷”。从经纬行统计数据显示，五一期间，除少数个盘以开盘或活动吸得较旺人气外，大部分楼盘交投淡静，市场整体成交量明显萎缩。业内专家认为，在未来3个月内，广州一手房成交量将下跌30%左右，成交价将下跌10%~15%。

　　买方：创历年来同期新低

　　五一假期，记者兵分多路走访楼盘发现，广州一手房市场表现相对淡静，除了全新盘及个别举行大型活动的楼盘以外，多数楼盘的销售中心仅有几台客，看房者寥寥无几，且看房者多数持“了解楼市动态”的心里。

　　据经纬行的问卷调研显示，今年五一有41%的客户看楼是为了解楼市走势，同比上升了5.2%。另据调研显示，近期有购房需求的比例则比去年十一下降了6.2%，仅为30.4%。

　　经纬行研究部经理朱欣苑表示，从五一期间的楼盘现场来看，全市大部分楼盘客流稀少。五一当天，珠江新城多个盘5个小时共计只有20余台客。其他区域只有开盘或做活动的少数项目人气较旺外，大多数楼盘人气都很一般，与往年五一相比，可以说是最平淡的一次。即使举办活动的项目如岭南湾畔、天河御品、新光城市花园等在活动当天人流量可观，第二天亦同样回落到寥寥数台客的状况。

　　卖方：多个楼盘延后推售

　　在突如其来的新政重击下，开发商显得手足无措，有的开发商延迟项目的开卖时间，有的则提前推出全新单位。据经纬行监测显示，新政出台前，广州十区新推货量有9947套，新政出台后，多个楼盘延后开卖，新推货量减少2182套。

　　在新推货中，除雅居乐花间集推货超过400套、中海锦榕湾推货372套以外，其他新推货量都不多。全新盘保利春天里五一含加推也仅约100套，岭南新世界新组团仅推68套，华南新城新推洋房仅60套等。

　　不过，记者在踩盘时发现，个别全新盘则提前推出市场。据在五一开盘的金沙洲某全新盘相关负责人介绍，该盘原计划5月中旬才推出，但由于提前拿到了预售证，所以提前开卖。无独有偶，白云区某全新盘，从今年年初就对外宣称推出市场，但迟迟未见动静，却在五一当日正式推出。相关负责人同样表示，因为提前拿出了预售证。

　　据业内人士预计，一些开发商由于看不清后市，担心节后楼价会走下滑路线，所以提前把产品推出市场，以求达到“早卖早放心”。

　　市场：量缩明显价格回调

　　据经纬行不完全调查显示，今年五一期间成交量缩水明显。成交过百套的项目只有锦绣御景国际、雅居乐花间集和时代糖果项目，成交过50套的项目也只有新推的保利春天里和中海锦榕湾等，大多数楼盘的成交仅为个位数，与以往的小黄金周根本无法相提并论。

　　在售价方面，尾盘销售的楼盘多保持价格稳定，但不少新推楼盘报价开始松动，如珠江新城的富力公园28，之前报价26000~28000元/平方米，但五一报价却是25000元/平方米。此外，保利春天里在认筹阶段对外报价1.3万左右，开盘当天在总价中减15000元再9.7折，折后均价仅1万元左右。中海锦榕湾的低层单位开盘当天折后仅1.7万，与以往热销时的均价2.2万相差较大。

　　二手住宅市场成交疲弱

　　今年五一，适逢房贷新政后首个假期。记者从中原地产各区域分行了解到，3天假期，二手楼成交量和看楼量都较去年同期减少了近五成。大多业主对价格比较坚持，只有个别区域的业主急于套现，有一定的议价空间。中原地产市场部人士表示，由于房贷新政出台不久，市场仍处于消化阶段，观望情绪较浓，短期内成交量会有所回落，总体价格仍处于平稳，个别投资氛围稍重的板块如珠江新城，价格将有小幅回落。

　　部分投资客让价抛盘

　　中原地产珠江新城高级营业经理杨穗娟表示，天河北板块和珠江新城近期多了不少投资客到分行放盘，新政出台后，这类客户增加了两成，他们议价空间比较大，降价幅度约5%~10%。如日前成交了一套富力爱丁堡的二手单位，原业主持有多套住宅物业，该盘原来叫价2.5万/平方米，由于急着抛售套现，最终以2.16万元/平方米成交。据中原地产天河区高级营业经理顾倩莹介绍，现在市场上愿意让价抛售的均是急需现金周转的业主。

　　另一个住宅投资较为活跃的新港西板块，五一期间成交也以住宅租赁为主，前来咨询的客户多是求租，求购者较少。中原地产海珠区高级营业经理陈秋炳表示，该板块由于有专业市场支持，因此楼价一直比较稳定。现时成交量虽有所下降，但业主心态普遍还是比较强硬，有个别90平方米以下的业主还出现反价惜售现象。

　　改善型买家多处观望

　　现仍属楼价洼地的白云区和番禺区，五一的看楼量和成交量都有所下滑。中原地产白云区高级营业经理李志军表示，假期看楼量较平时周六、日减少了2~3成，但也不乏有心入市的买家。五一该分行成交了时代花园一套约62平方米的单位，成交价为82万。买家是在5月1日看楼，第二天就达成交易。毕竟该区的楼价还是低于中心区，有需要的买家还是会选择入市。

　　中原地产番禺区高级营业经理袁诚林表示，自新政出台后，以改善型买家为主的华南板块，看楼量和成交量都明显减少。预期市场仍要观望一段时间，成交量短期内难以恢复到新政前。

　　老城二手房价高量少

　　另外，老城区的二手住宅租售成交也不太活跃。中原地产荔湾区高级营业经理蒋永华表示，由于荔湾区五一开售的新盘不多，而其它区域有不少新盘趁着假期开售，吸引了不少二手买家前往。同时，老城区二手楼价暂时没有明显回落迹象。在未来政策不明朗的情况下，大部分买家还是选择继续观望。越秀区成交比较活跃的淘金板块在这个假期也遇冷。中原地产越秀区高级营业经理朱庆强表示，由于有不少买家和业主都选择外出，因此，这3天的二手市场较往常的周六、日更为冷清。

　　信息时报记者 罗莎琳

　　业界预测 量价下滑将成事实

　　不少业内专家表示，今年下半年，广州一手房量价下滑将成为事实。广州经纬地产董事总经理区俊文表示，在未来3个月内，广州一手房成交量会下调30%左右，成交价格也会下降10%~15%。

　　据区俊文分析，在楼市受到过度压制的情况下，今年无论是否有新政，供应和成交量必然是下降的。“8月之前，市场上基本上没有新盘推出。但在8、9月之后，将会有较大的新货量推出。在市场处于观望的情况下，再加上较大的新增供应，价格必然会出现相应的下调。”

　　“最严楼市新政”后首个五一：

　　火一般的楼价 冰一样的成交

　　受二套房贷新政影响，今年五一广州多数楼盘成交平淡，只有几个在五一期间开售的新盘成交量相对好一些，如花都雅居乐·花间集、中海锦榕湾、保利·春天里等，其成交量约占全市的1/3。与今年一季度和去年同期相比，今年五一期间推新货项目的成交速度明显下降。

　　据了解，老城区各项目五一期间多以消化存货为主，均价多介于1.5万～2万元/平方米之间；海珠区五一期间新推售货量不大，各项目均价多在1.5万～1.9万元/平方米之间；天河区珠江新城板块各项目均价多在2.4万～2.7万元/平方米之间，个别项目环比稍有回落；金沙洲板块几个项目的均价多在1.1万～1.5万元/平方米之间；番禺区项目的价差较大，现可售货量较大的几个项目售价大多为9000元～1.5万元/平方米。信息时报记者 罗莎琳

　　天河区 价格仍处于高位 销售市区第一

　　日前，焦点网根据阳光家园统计数据显示，在今年五一3天假期里，天河区共销售54套房，仅次于增城和花都，在市中心的楼盘销售中排名第一。今年天河区的单盘销售冠军为宝翠园，3天共销售48套，成为广州十区两市的销售冠军。业内人士分析认为，这主要是因为天河区的一手楼供应量很少，而该盘均价格在1.5万元/平方米以下，相较天河其他楼盘有价格优势。

　　五一期间，天河区楼市成交均价为14317.65元/平方米，仍保持高位状态。尽管新政当前，看楼客不多，但开发商仍坚持之前的价格，即便是高价楼盘，也几乎没有松动的痕迹。

　　“9.7×9.4×9.2折”，广州某地产大集团在五一期间打出了联展的优惠信息。记者近日来到该集团位于珠江新城的某国际公寓，售楼小姐依然报出了与上两个月同样的价格：2.6万元/平方米。售楼小姐向记者道出实情称，其实集团联展就是为了吸引买楼人气，价格没有任何松动，唯一的“优惠”就是买楼可送28888元的物业管理费。

　　买家：垫首付很有吸引力

　　在新政压力下，不少楼盘悄然打出了“垫付首期”的广告。车陂路某楼盘销售人员表示，买家只需要出三成首付，其余两成首付可由开发商暂时垫付，买家只要在收楼前分期归还便可。

　　记者现场了解到，该楼盘主力户型为80平方米的两房单位，均价1.5万元/平方米，总价在120万左右。看楼客小张表示，自己工作时间不长，但工作收入稳定。这种开发商帮忙垫付的方式非常有吸引力，很适合公务员等工作稳定的一族。

　　海珠区 仅成交2套 无新货市民也无兴趣

　　根据某网房产数据中心统计显示，5月1日～3日，海珠区销售2套产品，成交均价18409元/平方米。

　　据了解，海珠区五一期间货量以江景豪宅和园林大盘为主，虽然货量相对充足，但基本上所有楼盘都是在销售余货，暂无新盘推出。受房贷新政影响，江景豪宅在这个五一明显遇冷，记者五一期间走访看到，在滨江东板块，多个江景豪宅的销售中心都只有零星的几位客人。

　　而一些适合刚性需求、适合自住的楼盘则仍受到买家欢迎。例如江南新苑在五一期间推出最后一期两栋新产品，临街的小户型1.7万元/平方米，朝花园的大户型2.4万元/平方米，其中小户型产品颇受青睐，有几位买家看完样板房后，当场就办理预订。

　　买家：只是看看不会入市

　　在滨江板块的某江景楼盘，几位前来看楼的市民告诉记者，自己纯粹是旁观者，因为住在附近，所以趁五一假期随便出来逛逛，“现在政策这么严，楼价这么高，肯定不会在这个时间入市。”信息时报记者 张金娜

　　老城区 价格不降反升　货量很少人气冷清

　　与海珠区一样，今年五一期间，荔湾区和越秀区也分别仅成交2套，成交均价分别为14030元/平方米和23754元/平方米。专家认为，今年五一老城区货量稀少且无亮点楼盘是主因。

　　北京路是广州有名的闹市之地，然而，位于北京路中心位置的金润铂宫五一期间却表现出不合时宜的冷清。据了解，该楼盘的目标客户主要是投资客，所以受新政影响明显。今年五一期间，越秀区只有一个楼盘有新货推出，而且还是一个烂尾项目，价格高货量少，买家兴趣寥寥。

　　与越秀区相比较，荔湾区已算是货量多、人气旺、意向客户多的区域。该区域有城建、新世界等几大品牌开发商的大型项目，荔江美筑、岭南湾畔、逸彩新世界成为三大货量支柱，此外，美荔尚筑、逸翠湾等楼盘也有不少货量销售。据了解，五一当天荔江美筑、岭南湾畔等楼盘货量充足、人气充足，成交也较为理想。

　　与一些郊区楼盘不同的是，新政出台后老城区楼价不降反升，据了解，岭南湾畔新组团报价大概在1.9万元/平方米左右，比前期产品的1.6万～1.8万元有较大幅度的上升。而荔江美筑二期全新组团洋房折后最低价约1.3万多元/平方米，与3月报出的1.2万元/平方米相比高了不少。

　　买家：买不起只能再观望

　　在荔江美筑看楼的李先生告诉记者，自己的孩子已4岁多了，一直想在广州老城区置业。但之前楼价都很高，他观望了很久。政策出台后，个人觉得价格应该有所下降，“但今天一看楼，还是挺失望的。价格不仅没降，一些朝向好、面积适中的产品早就卖完了。我只有继续观望，看以后的楼价会不会再低些，或是再等一些适合自己需求的产品推出市场。”信息时报记者 张金娜

　　番禺区 靠活动赚人气售价现松动迹象

　　作为广州第二大供应量的番禺区，在这个五一黄金周可谓惨淡收场。阳光家缘数据显示，五一番禺楼市仅成交20套单位，成交均价为12413元/平方米。

　　对于这一数据，番禺区内有开发商表示，虽然这几天的成交与以往相比确实出现下滑，但并没那么严重，这主要是由于数据的滞后造成的。

　　记者踩盘发现，五一当天，番禺区有全新产品推出的项目均迎来了较多的看楼者。如推出全新“悦”组团的亚运城板块楼盘尚东尚筑，由于有新货可卖，现场还举办了活动，一大早就吸引了大批消费者到来。而番禺另一近期热盘雅居乐·剑桥郡，五一期间连续3天举办顶级藏品展，吸引了大批高端买家到来。与之形成对比的是，区内部分在五一期间没有新产品推出的项目，则几乎是门可罗雀。

　　由于今年五一遭遇了“史上最严厉的调控政策”，番禺楼价出现了松动的迹象。其中，尚东尚筑“悦”组团与上一期组团的1.1万元/平方米左右的报价相比有所下降，仅8000多元/平方米。据销售人员介绍，这主要是因为“悦”组团是毛坯交楼，而前期单位都附带精装修。

　　除此以外，部分在售楼盘也以各种理由进行“促销”，如“一次性付款可获9折优惠”、“92折优惠再减1300元/平方米”……虽然开发商并没有公开降价，但从五一期间的大幅度优惠促销来看，番禺房价已开始出现松动的迹象。

　　买家：或再降价不妨等等

　　在天河上班的阿KEN在今年已多次到番禺看房了。“最近几年番禺的交通和配套环境都有很大改善，而且也不用承受天河的塞车之苦，近期就考虑过来看看。”他表示，中心城区的房价确实承受不起，但经过几天的看楼，他还是不能下定购买的决心，“虽然有些楼盘的优惠力度比较大，但对于我这种工薪族来说，价格还是有点高。”而且，在政策的影响下，等一段时间价格会不会更低呢？他还在犹豫不定。信息时报记者 李东元

　　白云区 金沙洲人气足白云大道价格坚挺

　　“旧盘平淡、新盘抢眼”成为今年五一白云区的最大亮点。就广州大道北板块而言，仅天河御品等为数不多的几个楼盘在推新品，其中万科天河御品是该板块今年推出的唯一新盘。由于该板块多个楼盘的主要客户群是改善型买家，受新政影响，五一期间客流量明显减少。

　　金沙洲板块在五一期间有多个旧盘推新货，包括中海金沙湾西堤、恒大绿洲瀚江全新江景楼王、恒大御景半岛海逸湾江景楼王，时代糖果也推出了第二期。据经纬行统计数据显示，五一期间金沙洲楼盘累计成交约300套，成交较为理想。

　　白云大道板块新货实用户型居多，但价格依然坚挺，成交比较平淡。价格方面，岭南新世界、臻品云山和万科云山均是1.2万～1.3万元/平方米的主流价格，白云尚城价格则达1.8万～1.9万元/平方米。统计数据显示，看楼人气相对较旺的岭南新世界成交约30套，而万科云山成交则不足10套。

　　除以上板块外，个别全新盘比较抢眼。记者五一踩盘发现，白云区全新盘尚静雅筑推出多套40～118平方米的中小户型单位，销售均价1万元/平方米，五一有9.5折及9.7折优惠，据介绍，五一3日成交高达100多套。

　　买家：价格坚挺没兴趣

　　在白云区经营皮具生意的丁先生一直想在白云大道板块买套大户型单位，但从去年看到现在，迟迟未出手。丁先生告诉记者，本想这轮新政能促使楼价出现幅度下滑，没想到，五一再去看那几个楼盘，除了有小幅度优惠外，价格依然坚挺，“还是继续观望一段时间再买吧，反正现在也不着急买房。”

　　信息时报记者 徐凤

　　花都区 不少楼盘推优惠大多旺丁不旺财

　　五一期间，花都一手房营销手段不断，但市场反应不强烈，除了品牌大盘如保利城、花间集受到追捧外，其余楼盘交投平淡，价稳量跌。

　　据了解，雅居乐花间集在4月底开板房时就已受到追捧，截至5月2日大约销售了110余套。同样位于风神大道板块的保利城，5月1日开放样板房吸引了几百人参观，样板间同样是人声鼎沸。

　　多个楼盘都推出多重优惠活动，动作最大的是祈福集团。祈福辉煌台在售组团毛坯均价7000元/平方米，商业贷款有8.5折优惠，开发商可先垫付三成首付。对此，经纬行研究部经理朱欣苑认为，所谓“全款免息买楼”，其实开发商调高了价格，把买家原来给银行的利息包含在房价中，这种手段只是一个噱头。

　　此外，富力金港城也算是优惠动作较大的楼盘，成交即免高额购房契税、抽总值60万元的管理费、赠送最高28888元/套的管理费、成交获得世博双人游机票等，手笔也比较大，五一当日现场人气也相对较好。综合来看，有活动和优惠的现场人气较旺，但大多是旺丁不旺财。

　　买家：买套房度假太奢侈

　　即将退休的余先生告诉记者，从宜居的角度来看，花都比较适合度假。但在目前楼价比较坚挺的情况下，买套房单纯为了度假的成本太高，再加上商圈、医院等配套尚不够完善，“除非楼价能降到合理的位置，我才会考虑在花都区买套别墅，专门用来养老或度假。”信息时报记者 徐凤

　　东部 投资客急刹车刚性买家出手

　　阳光家缘统计数据显示，广州东部楼市五一期间成交逾100套，成为成交量最大的板块。其中，增城3天销售了101套，其中最热卖的当属碧桂园凤凰城，其豪华别墅新品带装修均价1.2万～1.4万元/平方米，高层洋房产品均价6500元/平方米。此外，位于萝岗的香雪山目前只剩余几套尾货，价格1.3万元/平方米左右，五一期间也有成交。

　　记者踩盘发现，新政对一直是楼市供应大户的东部楼市打击不小，不少楼盘都是看的多买的少。有发展商直言，东部板块一直是投资客青睐的落脚地，新政令东部楼市失去不少买家。

　　保利壹号公馆项目负责人罗林告诉记者，本来项目只剩20余套货量，如果按照去年五一市场，肯定一天内清货。但前天只卖出去3套，“受新政影响，现在投资客都处于观望状态。”

　　买家：先买套房过渡一下

　　在东部某楼盘看楼的小张告诉记者，自己在看过所有天河的新楼盘后，决定把家东移。广州东部某楼盘不到6000元/平方米的价格让他动心不已，加上公司有班车接送，东部大盘空气质量好，因此他计划着先在东部买套房，等几年后结婚了，再在市中心买套小户型或二手房。信息时报记者 罗莎琳

　　南沙区 货量少成交更冷唯一新盘无人气

　　根据阳光家缘的统计，五一期间南沙区一手商品房仅有2套单位成交，均出自于海力花园，售价为6283元/平方米。

　　记者踩盘发现，该区在五一期间大多在售项目均以常规的旧货销售为主，同时部分新项目更只是开放现场接待中心，连基本的样板房都看不到，自然难以吸引更多消费者前往。

　　其中，作为区内唯一的新开楼盘，南沙的奥园·领海国际在五一当天正式推出公寓产品，报价1.2万元/平方米，面积最小约47平方米。五一当天，除现场由于举办论坛而邀请过来的嘉宾外，在上午一个小时里，看楼客几乎为零，样板房里也只有工作人员。

　　买家：把握价格波动期

　　在南沙某楼盘，记者碰到一位准备给儿子买房的南沙本地居民张先生。张先生表示，十几年前自己现在住的房子价格仅1200元/平方米，而现在新盘都去到七八千甚至上万元的价格，感觉有点不可思议。但在这个五一，他还是要多看看，为儿子做准备，“现在还处在价格波动期，能否值得出手，就看每个人把握了。”信息时报记者 李东元

　　记者观察 楼市，离普通消费者还很远

　　在新政的影响下，这个五一，让开发商们很受伤！

　　在节前，很多楼盘最终的促销政策，都犹抱琵琶半遮面，迟迟不肯公布，迟迟不肯透露。但在五一期间，“一次性付款9折”、“9折后再9.5折”、“毛坯交楼可全减装修费用”、“垫付3成首付”等促销手法层出不穷。虽然让消费者为之惊叹，但真正买账的依然不多。

　　于是，就出现了老城区某江景楼盘推出100多套单位，在区内供应奇缺的情况下，也仅售出40余套单位；以往以“日光”著称的海珠区某项目，在这个五一推出了“折扣＋减价”的大额优惠，也未获得市场的认可，最终成交寥寥；金沙洲某盘为达到“日光”的目的，一再减少推货数量；花都某新开项目，即使在当地市场拥有极高的美誉度，但首推的400余套单位，售出的单位也未及半数……然而，这些项目，在这个五一期间已算是“丰收”的了。市场的惨淡，可想而知。

　　可以说，在去年的“促进住房消费”之后，今年有关部门对楼市的态度迅速转向，政策扇出的巴掌重重地落在了他们的屁股之上。不管事后是否会出现反弹，起码在这个五一，开发商们很受伤！这一“巴掌”暂时似乎并没有放下的迹象：日前，央行再次提高准备金率，同时加息的传言也不断传出，似乎在证明着有关部门并未满意目前的楼市状况，房价还需要进一步打压。同时，更有专家直言，未来3月广州住宅成交量将下降三成，价格也将下降10%～15%。于是，有消费者开始乐了，似乎房子离我们已经近了。

　　但是，我们不能忽视，目前的房价即使下降20%，依然很高。我们也千万不要忘记，有政策“大棒”的震慑，必然还会有“萝卜”的诱惑。而且，现实是，目前大多的开发商并没有太多的新货可推，即使政策再严厉、房价下降再厉害，对他们来说也是难伤筋骨，甚至是乐观其成。在供应结构没有彻底改变的情况下，等到下一波的推货高潮来临之际，或许，政策又会有所放松，房价再次上扬……

　　总而言之，这个五一过后，我们还不值得乐观！

　　信息时报记者 李东元