专家称新国十条不会让楼市崩盘 不是搞计划经济

　　专家解读房产新政——

　　“新国十条不会让楼市崩盘”

　　《中国经济周刊》记者 胡雪琴 ●范清|北京报道

　　对话嘉宾：

　　任兴洲

　　国务院发展研究中心市场经济研究所所长

　　刘琳

　　国家发改委投资研究所房地产研究中心主任

　　滕泰

　　银河证券研究所所长

　　4月以来，国务院和住建部出台了一系列房产新政，其中，以《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（即新国十条）最为关键。业内普遍认为，这是迄今为止对稳定房价最精准的房产新政。

　　随着新国十条出台，地方版的新国十条已经或即将出台。有些城市曾经火爆的房地产市场出现了量价齐跌的局面，房产新政似乎初见分晓，但能否发挥预期作用？任志强发表万言书，认为新政是向计划经济倒退的开始。还有人说：“政府越调，房价越涨。”一时间有关市场调控争论不绝于耳。

　　众多专家认为，当前房地产市场高烧不退，急需政策调控，新国十条的出现可谓正逢其时。楼市如何降温，使用土地出让金建设保障房比例如何？对此，《中国经济周刊》采访相关专家，就新国十条等进行解读，专家各有己见。

　　“房地产市场调控不是搞计划经济”

　　一段时间以来，部分城市的房地产市场“高烧”不止，住房不仅成了投资品，更成了投机品。新国十条的出台是否意味着决策层稳定房地产市场、遏制高房价的决心？

　　任兴洲：在中国城镇化的过程中，房价会步入上行通道。自去年底到今年一季度，房子有时变成了完全的投机品，甚至叫“T+0”了。我今天上午买的，当天就卖出去，我都已经赚了。这样的市场还正常吗？只有股市才会这样，但股市现在也不能“T+0” （T+0即股票的一种交易形式，可以当天买，当天卖）了。

　　就拿北京每平方米3、4万元的价位来说，房价已经远远高于普通百姓的年平均收入。这样的房价已经把很多人裹挟进去了，因为害怕房价上涨，人们越恐慌就越去买，实际上已经远远超出他们的承受能力了。新国十条要让高烧的房地产降温，非常及时，

　　刘琳：去年底12月份，在国务院会议上，明确了营业税的征收从2年再次提高到了5年，这实际上是逐渐收回对房地产业的刺激政策。到了今年1月份，国务院出台4号文。今年前2个月，市场运行应该说是稳中有落。

　　从销售增幅和价格涨幅来讲，前两个月都在逐步回落，房地产业态势向好的方面发展，供求矛盾得到逐步缓解。

　　但在3月下旬，有些地区出现了销售的突然火爆，甚至出现了量价齐涨的局面。从一些统计数据来看，确实有部分城市出现了房价涨幅明显，尤其是二手房市场。

　　从宏观经济发展来看，今年第1季度，中国GDP增速为11.9%，就是说经济回升的势头良好。在这种宏观经济向好的背景下，控制部分城市房价上涨态势，同时，防止这种趋势向其他地区蔓延，出台新国十条调控市场，我觉得这个时机选择还是非常恰当的。

　　任兴洲：我不认为只要是政府的调控就是计划经济。去年，为了应对危机，提振房地产市场，政府出台了那么多促进购房的优惠政策，例如，房贷7折优惠、契税印花税减免、首付比例降低等等。为什么这些政府调控政策出台没有人指责呢？那时候没有人说，政府救市就是计划经济。现在，面对房地产市场价格的疯狂上涨，政府出台调控政策，就被指责为计划经济，这是明显的双重标准。

　　事实上，政府调控就是在市场过冷的时候加以升温，在市场高烧的时候适当降温，以促进房地产市场平稳健康发展。这是符合大多数人利益的，也是经济保持平稳可持续发展的客观要求，更是整个社会和谐发展的客观要求。而对政府的调控政策，很多人往往是从自身的利益去评价，有时难免失之偏颇。

　　“不能指望房价暴跌解决住房问题”

　　在政府出台的一系列房产调控新政中，为何不提让房价理性回归，而是平稳健康发展，原因何在？

　　刘琳：新国十条有两大亮点。首先，房地产业作为支柱产业，成为去年中国经济率先复苏的重要动力。那么房地产业究竟是要优先拉动经济发展还是要优先解决民生？新国十条明确给出了答案，即住房问题是经济问题，但把“重要民生问题”放在了第一位。这是政府第一次清晰表达了这种定位，对今后解决住房问题具有深远的指导意义。

　　第二，监察部门首次介入。稳定房价，从中央政府而言，主要手段即金融调控，而其他手段都落在地方政府。地方政府执行是否到位，直接关系到政策实效。而新国十条明确规定，“省级政府负总责，城市政府抓落实”。为此，特别规定了监察部门与住建部的联手考核问责。监察部门介入住房问题的考核问责，这是过去从未有过的，充分表明了中央政府稳定房地产市场的决心。

　　滕泰：指望房价暴跌来解决住房问题是违背经济运行规律的。因为房价暴跌大多发生在宏观经济发生衰退的情况下。譬如，2008年第三季度，受金融危机影响，宏观经济进入衰退通道，居民收入下降，失业增加。数据显示，全国70个大中城市，当时有60多个城市房价都在下跌。

　　房价暴跌了，怎么样呢？譬如，北京核心地区房价是5万元/米2，即便你跌了70%，到1.5万元/米2，普通百姓还是买不起房。所以，房价暴跌不仅救不了中低收入者，反而还会把中国的房地产市场打垮，把中国的经济拖垮。银行也会产生很多呆坏账，给银行业带来巨大风险，与房地产相关的多个行业就会普遍萧条。适当控制是对的，过度打压是不妥的，也是不可能的。

　　房价上涨是中国经济发展特定阶段的运行规律，我们必须要尊重。

　　任兴洲：根据我们调研的情况，今年3月份北京市场房价迅猛上涨后，各区县保障住房申请者就大幅增加。这就说明，如果市场房价太高，就会将更多的人推向保障性住房领域，也就加重了政府保障的难度，而政府财力难以满足。如果市场房价保持平稳，一部分人可以通过市场来解决住房问题，就不一定都挤到保障房这边。

　　例如，北京房价每平方米1万多元，还是有一部分人能够买得起；但如果每平方米3万多元，那就绝大多数人都买不起，就将他们都推向了政府保障房和政策房这一边，政府是无法承受的。

　　可见，房地产市场的平稳发展会客观上将平衡市场与保障之间的关系，从而可以通过市场与政府保障这两条途径来解决居民的住房问题。

　　“大部分出让金建保障房不可行”

　　有观点认为，如果放开房地产市场，让房价炒得越高越好，从而地价也就会更高，从而，城市政府能取得更多的土地出让金，有更多的财力去保障住房。 “控需求、增供给”是新国十条基本调控思路，土地出让金是保障性住房建设资金来源之一。

　　刘琳：新国十条主要通过调整房地产市场供求关系，即“控需求、增供给”来解决普通居民住房问题，调控思路清晰。

　　抑制房价快速上涨，最显效的手段就是控制需求，它会在短期内见效。这次首付比例的提高，银行部门执行很快，有些地方第二天就落实了。控制多套房需求，目的是保障老百姓正常的住房刚性需求，抑制投资和投机购房需求。

　　从另一方面说，增加供给才是根本之道。新国十条首先提出要增加居住用地的有效供应。其次，在用地规划中，提出了普通住房用地不低于供应总量的70%。这个比例是与居民收入结构相呼应的。从公众收入结构来说，最上面20%是高收入阶层，第二个20%是中等偏上收入，第三个20%是中等收入，第四个20%是中等偏下收入，第五个20%是低收入。可见新国十条70%普通住房面对的就是中等和中低收入群体。

　　任兴洲：如果将土地出让金大部分或者全部用于建设保障性住房，不具有可行性。因为土地出让金实际上有多种用途，譬如，城市的一些基础设施建设，教育、医疗、农业支持等方方面面。目前，土地出让金已经成为弥补地方财政不足的重要来源。

　　新国十条不会“越调越涨”

　　中国的房地产市场究竟往何处走？是走入下行通道，还是步入上行通道？抑或稳定运行？

　　滕泰：房地产的发展趋势不以人的意志为转移，而是有着其发展的客观规律。具体而言有五大要素决定：第一，在中国经济持续增长背景下的城镇居民可支配收入的持续增长。第二，人口在不断城市化。第三，老百姓的资产在重新配置。第四，土地供给在减少。第五，货币政策因素或金融因素影响。

　　刘琳：新国十条抓住供求关系两端对市场进行调控，抑制不合理需求，同时加大供给，旨在缓解市场供求矛盾，稳定市场运行，这种调控思路与过去有所不同。在2004年-2006年间，房地产调控政策的主基调是两个“防止”：一是防止房地产投资过热，二是防止房价过快上涨。2004年以来，房地产企业购置土地面积持续减少，无疑加大了房价上涨的预期。当时，宏观背景是流动性过剩，居民收入增长迅速，住房需求高涨。2005年、2006年，仅仅对拆迁需求和外资购房进行了一些限制，而买房一直享受85折利率优惠。直到2007年，政府才第一次对“住房需求端”进行了较为严格的控制。于是，房地产市场从2007年底开始出现回调。但到了2008年，由于中国经济遭遇了金融危机的影响，政策不得不进行逆转，以期通过房地产业来提振国民经济发展。于是，房地产市场开始进入上行通道。2009年，中国经济率先复苏，房地产市场更是一路高歌猛进，直到高企的房价成为百姓头上的一座大山，严重影响了民生保障。于是，一系列房产调控新政出台。

　　回顾多年的房地产市场调控历程，我认为，新国十条调整供求关系的思路是非常正确的，这是符合经济运行规律的，不会再出现越调越涨。房价高涨的局面肯定会有所改观。

　　任兴洲：这次新国十条的调控不仅不会让市场崩盘，而恰恰是为了防止市场崩盘。当前，房地产市场高烧，新国十条有意让其降温，保持平稳。虽然一些房地产开发商现在资金比较充沛，还能挺一阵子，但如果交易量持续下降呢？到那时候，市场房价就会有变化。

　　今后政府还会出台一系列相关政策，对已经购买多套房的炒房客在持有环节、交易环节等，都会设置一定的税种，加大其持有和交易成本，力图将投资者和投机者逐出这个市场，回归房地产市场的民生本原。