上海拟征房产税 存量房精准估价理论上需28年

　　上海拟征房产税 存量房精准估价理论上需28年

　　每经记者 杨羚强 实习生 罗伦发自上海

　　在北京、深圳的楼市细则相继出台后，迟迟未落定的上海楼市细则据传也将于近日出炉，其中或有房产税这一“重型武器”待发。

　　昨日 （5月12日），《每日经济新闻》记者在采访中了解到，上海楼市调控细则中的房产税征收办法将要求，不符合条件的房产拥有者，按照房产评估价值按年支付房产税。

　　然而，针对这一征税方式，部分业内房产估价师提出了可行性的质疑：面对上海规模浩大的存量房，有关部门如何有效进行精准评估？房产税征收是否能真正施行？

　　答案或许是，若对现有存量房进行精准评估，上海需要28年时间。如此一来，依评估价征税 “类比估价”的可行性更大。

　　千名估价师28年方能完成？

　　房产税的征收传闻在“满月”后，变得日益真实。同时，以评估价征税这一方式更是引发了很大的争议。

　　上海市房地产经济学会副会长、土地学会顾问印堃华向《每日经济新闻》记者证实：上海市政府已就楼市调控细则召开相关会议，房产税征收细则月底将出台，以征求各方意见。具体的计税基础是房产的“评估价”，而非成交价。征收方式如同国外的现行方式，可能针对不同房屋类别，在市场价的基准上乘以系数0.7，按照0.5%~1.2%左右的税率递进征收。

　　记者查阅上海住房保障和房屋管理局网站了解到，目前上海注册房产估价师有1351名。另据上海统计局“全社会房屋施工面积、竣工面积 （1985～2008）”数据，上海截至2008年的竣工面积已达4.57亿平方米。上海佑威房地产信息服务有限公司薛建雄更表示，截至2009年，该公司计算的上海存量房面积为4.98亿平方米。

　　“如按精准的估算方式，这个工作量有些夸张。”上海一名不愿透露姓名的估价师告诉记者，一般来说，对一处房产进行精准的价格评估过程为：接受评估委托、进行市场调查；第2日进行实地勘探、撰写总结报告；第3日向委托人呈交综合评估书。也就是说，需要3个工作日左右，才可以对一处房产进行精确的价格评估。

　　若按平均每套房产100平方米的面积进行大致估算，截至2008年的上海房产竣工面积需要全上海1351名在册估价师花费约1万天，即28年左右，才能真正完成所有的价格评估工作，这还不涉及2009年后新增的存量房等。

　　此外，根据现行规定，对一处房产进行价格评估，需要根据房产的不同市值进行估算收费。该估价师介绍，一般价值100万元的房产，约需要5000元估算费用。超过100万元的房产，按照不同额度的费用标准征收。因此，征收房产税，又要通过评估价征税，这其中庞大的费用谁来承担，也是一个疑问。

　　“类比估价”更具可行性

　　对于上海房产税究竟如何征收的疑问，上海税务局回应《每日经济新闻》记者称，目前尚无任何有关房产税的细则出台，若有变动，相关信息都将在部门网站上第一时间公布。

　　估价师黄海表示，若要征收房产税，更可能细化征收对象，而非针对市场上所有的存量房。印堃华则认为，上海的房产税征收应有自己的“高水平”，对新增的存量房进行征收更为可行。

　　业内人士猜测，评估价征税“类比估价”的可行性更大，即根据如别墅、新建商品房、旧商品房等类别，进行不同档次的“模糊估价”。对每处房产进行精确的价格估算，一方面没有可行性，另一方面，巨大的费用支出由谁来承担也难以定夺。

　　房产税是否能够真正对投资客产生打击？印堃华对此表示怀疑。

　　印堃华解释说，若是一套市价为200万元的房产，评估价约为140万元。按照目前的税率征收房产税，一年约缴付7000多元，平均每月不过600元左右。这对于真正的炒房者来说，并不是很大的数字。