北京普通住房停涨势头显现 京沪高端住宅仍领涨

　　楼市虽存“虚火”“停涨”势头已显

　　南方日报驻京记者胡剑龙

　　中国的房地产企业再次交出了一份“令人惊讶”的答卷。在调控措施迭出的4月，据国家统计局的数据，中国房价出现连续第11个月上涨，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.8%，再创历史新高。这不得不让人担忧，究竟使出什么招才能制服房价这匹“脱缰之马”。

　　不过，也许房价上涨只是揭开了现实的一个盖子，更多的事实则证明，地产的冰冻期确实已经来临，尤其是国房景气指数，已经出现拐点。业内预计，随着调控政策的不断细化，市场将步入观望期，买卖双方博弈进一步加剧。如果调控政策继续维持，下半年房价会受到影响。

　　京沪高端住宅仍在领涨

　　DTZ戴德梁行的一位分析师在接受记者的采访时表示，据戴德梁行的监测，价格方面，一线样本城市4月商品住宅价格环比上涨10%，二线样本城市环比上升6.5%。

　　据网易地产对北京和上海等地的调查，四月份的房价确实上涨不小。此次调查的价格分别为4月上旬和当前价格。调查结果显示，100个在售盘中，有59个楼盘在新政出台后价格出现了上涨，其中32个楼盘涨幅在10%以上，14个楼盘的涨幅在20%以上，1个楼盘涨幅在30%以上。涨幅最高的是位于朝青板块的中弘•北京像素，4月上旬的单价为20000元/平方米，当前价格则为27000元/平方米，每平米整整涨了7000元，涨幅为35%。涨价数额最高的是位于朝阳门外的悠唐•麒麟公馆，4月上旬的单价为45000元/平米，当前价格为55000元/平方米，每平方米涨了10000元，涨幅为22%。

　　相比之下，仅有7个楼盘在新政后下调了价格，仅有1个楼盘的降价幅度超过10%。

　　此外，上海的调查结果显示，虽然最近一段时间的成交量不甚理想，但个别项目的售价却不跌反涨。在接受调查的100个楼盘中，有50%的楼盘单价有一定幅度的上涨，32%的楼盘价格不变，仅18%的楼盘价格下跌。

　　其中，涨幅超过10%的有9个楼盘，上海一家人涨幅最高，达到16.67%。不过，位于奉贤的上海一家人地理位置较偏，原本单价就较低，新政前到新政后，从7500元/平方米涨至8750元/平方米。而皇都花园则从23000元/平方米涨至26000元/平方米，单价上涨3000元，为上涨量最大的楼盘。

　　不过，据DTZ戴德梁行通过对北京、上海、深圳、广州四大一线城市十大热销楼盘发现，4月份热销楼盘仍以高端和豪宅产品为主，4月份高端及豪宅占比约达70%，环比3月份上涨4.8个百分点。市场高端及豪宅需求比仍然较高。也是维持一线样本城市商品住宅均价居高不下的因素之一。“在商品住宅市场进入调整期后，高端及豪宅成交相信会有所回落。”戴德梁行的分析师对本报记者表示。

　　景气指数开始下降北京普通住房停涨

　　根北京媒体报道，16日，万科紫苑项目正式开盘销售，紫苑项目本期开盘报价为25000元/平方米。据悉，附加开盘当日折扣等优惠条件后，其实际最终售价约为24200元/平方米。

　　首创集团董事长刘晓光称，如果四家指标公司开始调整价格策略，必然引发其他开发商的迅速跟进，从而导致新一轮房地产价格全面调整的提前开始。

　　中原地产华北区域总经理李文杰表示，万科标杆性效应巨大，如不出意外，万科在北京的价格调整，将成为北京房价正式调整的开始。

　　而上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭则认为，目前房地产下行大势确立，房价下跌是迟早的事，因为成交量已剧减。另外，房价也只是楼市的一个指标，而国房景气指数已经开始下降。

　　4月份，全国房地产开发景气指数为105.66，比3月份回落0.23点，比去年同期提高10.90点。这是继去年4月出现由降转升的“拐点”以来，连续第12个月攀升之后，首次出现回落，虽然连续9个月运行于景气区间，但已经出现拐点。景气指数最终没能超过2007年11月的峰值106.59。

　　4月份，70个大中城市房价环比涨幅为1.4%，较3月份的涨幅增加0.3个百分点。杨红旭分析，这主要反映了4月上半月全国房价的上涨动力，4月中旬出台的调控新政具有一定滞后效应，5月份开始环比增幅将持续收窄，直到第三季度出现环比负增长，也即统计意义上的全国房价拐点，很有可能出现于第三季度。而现实市场中的房价拐点，事实上已经出现。统计数据具有一定的滞后性。

　　事实上，目前一些地区房价快速上涨势头不减，但市场已经有所变化。据搜房网新盘数据监控中心统计，截至5月16日，北京及燕郊在售及待售普通商品住宅项目共341个，其中，113个项目价格变化已停滞，27个项目价格下调或者出现新的打折优惠，105个项目仍在逆势涨价。

　　这份非官方的统计显示，北京341个普通商品住宅项目中，停涨及降价打折项目已占41%。相比于新政出台前大部分楼盘每月必涨的局面，新政带来的影响已初显成效。

　　调控持续最终将影响房价

　　中国国务院总理温家宝近日在天津调研时再次重申，坚决遏制部分城市房价过快上涨。中央政府的调控政策能否达到预期效果，地方政府的执行力度是一个关键因素。住建部副部长齐骥日前也公开表示，中国部分城市房价上涨过快的主要原因是供求矛盾突出，其中，不合理的需求占了比较大的比重。同时，也与一些地方和部门认识不到位、落实调控政策不力等原因有关。

　　在中央拉开新一轮房地产调控序幕后，银监会、住建部、国土部、财政部、税务总局、民政部等部门的调控配套政策或表态接连不断。青岛、北京、深圳等地方版调控细则也相继出台。据报，上海正紧锣密鼓讨论制定上海楼市调控细则，其中包括房产税征收办法。细则可望月内公布。

　　北京大学教授陈国强表示，政策调整后，房地产市场的变化首先体现在房屋成交量的下滑方面，成交量下降是基本特征，新一轮的房市调控也必然遵循这种规律。调控政策的出台最主要是改变了人们的预期，预期变化反映在成交量方面就是交易萎缩下滑，成交量下滑持续到一定程度才会表现在房价的波动上。

　　不过，陈同时指出，房地产市场价格回调不能笼统而论。对于前期价格上涨较快，明显有泡沫的区域，价格回调是必然的;而前期比较健康平稳的市场未必会迎来价格的明显回落。在他看来，北京、上海、深圳等一线城市肯定会面临价格回调。而房价相对温和平稳的二三线城市，面临的调整有限，不同的城市和区域会表现出比较大的差异。

　　而从目前政策层面释放出的信号，调控之路不会就此终止。而中广网也报道，“馒头刚蒸上，还没热透，不会撤火。”一位接近住建部的权威专家向媒体表示，目前房价不再上涨的第一个目的已经达到，但调控远没有结束，接下来的新政会视前一轮调控的情况而定。

　　此外，宏观经济层面，尤其是CPI的走高引发的加息预期，则是悬在高房价头上的另一块石头。经济学家沈建光也撰文表示，自1月份以来，央行已经通过公开市场操作收紧流动性，并且今年以来先后三次上调存款准备金率。1至4月份，新增贷款额持续下降，年初定下的7.5万亿全年新增贷款目标能否实现存在很大不确定性。由于5月或6月中国CPI水平很可能超过3%的警戒线，故加息的可能性依然很大，如若不在二季度，那么三季度的可能性更大。

　　“所有的因素叠加在一起，谁也不知道哪项政策将是压垮房价的最后一根稻草。”一位房地产业内人士对记者表示。