北京万科“真降价” 或引发房地产价格全面调整

　　北京万科对外尚未正式宣布降价，但比较万科紫苑当下开盘的销售价格，北京万科实际上已经开始执行降价策略。

　　万科北京试探降价

　　相比08年在杭州万科的那次“四盘同降”，这次，北京万科所采用的方法或许要谨慎并且柔和许多。这一消息从其他多位购房者处亦得到了验证。尽管北京万科对外尚未正式宣布降价或者打折销售，但仔细比较万科紫苑当下开盘的销售价格与此前相比，北京万科实际上已经开始悄然执行降价策略。16日，万科紫苑项目(下称紫苑项目)正式开盘销售，记者了解到，紫苑项目本期开盘价格为25000元/平方米。据记者估算，附加开盘当日折扣等优惠条件后，其实际最终售价约为24200元/平方米。

　　对此，北京万科营销总监肖劲未予否认。16日他在接受经济参考报记者采访时表示，北京万科积极响应政府的号召应对市场变化，在与客户充分交流的基础上，最大限度的迎合百姓需求，按照购房者愿意接受的价格提供万科的产品。北京万科用实际行动表达了给消费者以实惠和合理定价促进销售的态度。从现场情况来看，该项目产品和此次进行的价格调整还是普遍获得客户认同的。

　　记者掌握的情况表明，万科紫苑项目实际上便是万科与中粮在北京联手开发的首个住宅项目，2008年中国楼市陷入深度调整之时，万科亦在该项目一度推行部分房屋“100万一口价”的变相降价策略，当时在北京楼市引发一轮争议。目前，万科中粮假日风景的推广名已经更名为紫苑。紫苑上一次开盘时间是3月13日，所推楼座是D6、7#楼，一共160套住宅，产品为155平米三居，开盘当天售罄，据记者估算最终成交均价约为24250元每平米。此次假日D1、8#楼开盘，一共328套房源，产品为全部为90平米三居。该产品为工业化住宅，突出的特点之一是本期采用绿色节能环保的太阳能技术提供生活热水，据悉此技术每年将为业主节约60%的电费。对比本次开盘价格与上期销售价格，北京万科在紫苑项目上合理定价的销售策略已经体现得十分明显。

　　据北京市统计局的相关统计，截至目前，北京市四环内商品房期房销售均价为3.4万元/平方米， 4月15日中央政府开始密集出台专门针对楼市的调控政策后，地产商何时开始降价便成为了社会关注的重要焦点之一，不过，当外界开始猜测万科是否会如2008年一般率先拉开降价序幕之时，恒大地产却率先在全国以所有项目8.5折的政策开始进行“优惠销售”，一度被外界认为是推倒了地产商降价的“多米诺骨牌”。

　　北京万科“滞后性”调价将引发新一轮房地产价格全面调整

　　“万科内部也一直在调整，我们希望每个楼盘开盘当月销售率达到60%，如果当月不到60%怎么办，我们会调整开工节奏，以促销手段把房子卖出去。”虎年年初在对机构投资者解释万科的策略时，万科总裁郁亮并没有明确说明“促销”的手段是什么。一位长期与万科接触的证券界人士向记者表示，万科的判断在于下半年在销售方面的压力将会继续增大。“他们做出这个判断的原因，是基于万科自身产品供应节奏在上下半年中呈现四、六开的比例，即上半年市场确定性较强时，万科现在只有全年计划中40%的可售房源，而60%的资源将在不确定性巨大的下半年投入市场。”他说。

　　记者了解到，对此，万科的判断是万科在2010年的供应节奏中，具有“滞后性”，所以二季度表现如何，将变得至关重要。而对于下半年压力较大的问题，郁亮在面对机构投资者时亦表承认。实际上，从2010年1季度开始，即便彼时尚无4.15之后的“严厉调控政策出台”，万科业已在销售方面感到了不同程度的压力。前述证券界人士告诉记者，按照目前万科确定的任务，恐怕只有每个月销售额都创下历史纪录的情况下，才能完成。

　　谁来跟进，或许才是最关键的问题。首创集团董事长刘晓光向“同行”坦言，如果四家指标公司开始调整价格策略，甚至是降价，他个人的判断是，必然引发其他开发商的迅速跟进，从而导致新一轮房地产价格全面调整的提前开始。北京大学房地产研究所所长陈国强告诉记者，大的调整取决於三方面因素，一是房企本身资金是否充裕，如果资金压力不大，很多开发商不会愿意主动降价；二是市场预期，如果大家都认为房价会跌，出於自保开发商当然会主动降价；三是同区域竞争对手降价，可能会被动跟进。