2009年5月，与繁华的望京一路之隔，大望京村遍布低矮的民房，在以房租为生近30年后，该村进入城乡一体化之路。
2009年5月，朝阳区崔各庄乡大望京村开始拆迁腾退，作为北京市选定的城乡一体化改造试点，大望京村用土地储备的方式获得贷款，安置村民，然后再将腾退的土地出售返还银行贷款。
短时间内，大望京村筹得43亿资金，村民们得到了较高的补偿，仅用40多天便全部拆迁完毕，无一强拆和上访。被市委书记刘淇称为大望京奇迹。
一年后，大望京的模式在朝阳区甚至全市“遍地开花”。但此时，房地产市场和调控政策却已和一年前大不相同。
根据统计，北京中心城内的城乡接合部面积约753平方公里，分属227个行政村。市规划委相关负责人介绍，其中141个行政村，可以将行政区划内建设用地的开发与城乡一体化改造相结合，通过土地储备和一级开发，实现村庄的整治改造。也就是大望京模式。
5月13日下午，与大望京村同属崔各庄乡的北皋村，一负责人说，该村的腾退拆迁比例已经超过98%。北京有的地方同时开始搞改造，签约率连40%都不到。
北皋、东营，两个与大望京相距两公里的村庄，在大望京村改造开始一年后，也基本照搬该模式，步入城乡一体化的道路。
大望京试点成功之后，北京东北部和东部的30多平方公里村庄都将按照大望京的模式进行城市化，而在北京的城乡接合部，更多村庄在仿效。
在北皋村拆迁腾退办内，有不少来自乡政府和其他村的干部。崔各庄乡副乡长胡振俭介绍，一般一个村以副支书带队来三到五人，他们一方面帮忙，更重要的是学习，学习腾退拆迁的模式、做法。
2009年2月9日，北京市委书记刘淇、市长郭金龙到朝阳区调研时，要求推进大望京村城乡一体化工作。获得市领导肯定半个月后，朝阳区开始着手在全区推广“大望京模式”，全力推动城乡一体化建设。
全市范围内，据北京日报报道，5月14日，市委书记刘淇就“加快城乡接合部建设，推进城乡一体化发展”到通州区梨园镇高楼金村调研，该村也正在进行城乡一体化改造，腾退的1200亩宅基地要拿出一部分招拍挂解决发展资金问题。
对话
“我们抓住了最好的机遇”
崔各庄乡副乡长、发言人胡振俭称，大望京村改造正逢房价地价低点
新京报：一年过去了，怎样看待大望京城乡一体化的这种模式？
胡振俭：目前来说，城乡一体化还是模糊的概念，大家只知道这个目标，但到底什么是一体化，不知道。北坞和大望京的不一样，唐家岭的又有点不一样。
新京报：对本地的村民来说呢，这种模式是最好的吗？
胡振俭：总体来说，我们的政策是惠民的。统一按照土地储备和绿色隔离的政策对待，既按面积算也可以按人口算，这样村民是比较合适的。
新京报：土地储备是这个模式的关键，当时为什么选择了这个路子？
胡振俭：其实就是市场化运作。去年大望京试点时，是房价和地价的最低点，银行贷款充足，可以说是历史上最好的机遇，我们抓住了。
新京报：如果面临现在的房地产调控形势，会不会有风险？
胡振俭：有风险，如果机遇过去，就不一定了。去年银行愿意贷款，今年就不一定。土地中心不可能做赔本买卖。
“大望京模式”之突破 【土地】 城乡统筹解决土地瓶颈 大望京村党支部副书记王连仲表示，之前村庄没有纳入城市规划，而村集体没有权力开发土地。将农村集体土地纳入土地储备，转为国有建设用地模式,较好地解决了这一问题。该模式2006年曾在房山的长阳镇先行。当时负责项目的北京大岳咨询公司总监李伟介绍，过去，城市规划划定一个区域，区域外，哪怕差一米，都没有拆迁进入城市的机会。而北京城乡统筹的概念，突破了土地这一瓶颈。
【资金】 土地储备募集拆迁资金 拆迁腾退所需资金，一般的村集体和乡镇乃至区县财政都无能为力。大望京村通过朝阳区土地整理储备分中心进行一级开发，征地所需资金全部由土地储备中心筹措。而农民转居转工的保障则通过一级开发到二级开发的差价来解决，这里包括养老保险、医疗保险等五险，以及就业安置问题。 分析
房产新政提升土地储备风险 土地储备带来的级差地价收益是推动大望京模式的动力，同时给地方政府和银行带来稳定的收益。随着这一轮中央和北京市对房地产政策的调整，房价和土地未来收益呈不确定性，大望京模式的“遍地开花”也面临隐忧。
拆迁补偿预期水涨船高 在高房价的推动下，村民对拆迁补偿的期望值也一再攀高。
当初大望京村腾退时，附近的望京城房价约1万——1.5万元，一年后，房价涨到近3万。村民的拆迁补偿期望也水涨船高，在崔各庄乡腾退办公室外，有村民就表示，原来的补偿现在只能买一半的房子，希望补偿价也能跟上房价的上涨速度。
大望京村改造后，该村的补偿标准也成为一个标杆，周围村民以此为基数来确定价位，这让后拆的乡镇头疼不已。
最严重的是违章建设带来的高昂拆迁成本。
记者了解到，朝阳区的一个村，原来60万平方米的房屋面积，宣布城乡一体化后，猛增到220万平方米。按照目前的补偿标准，如果全部给予补偿，要多付出几十亿的拆迁补偿款。
全市情况也不乐观，5月16日，市政府办公厅发出了《关于在城乡接合部建设中坚决制止和查处违法建设的紧急通知》。要求坚决制止违法建设行为，加大清理拆除力度，并纳入领导干部政绩考核。
土地储备的资金链风险 另一个风险来自资金链，土地储备的资金来自银行贷款。中国社会科学院《2009年城市蓝皮书》指出，在各类银行的贷款中，政府借土地储备机构之壳筹集的贷款占政府贷款的70％至90％，个别地方甚至接近100％。
这意味着一旦政府在土地储备中赔本，导致资金链断裂，将引发严重后果。
5月17日，中国人民大学公共管理学院副院长、土地规划研究中心主任严金明教授表示，通过政府信用来贷款，解决城中村改造的费用，与一般的机构和个人贷款是不一样的，只要经济没有大起大落，一般来说风险较小。在目前的房产新政背景下，作为地方政府应该注意其金融风险，因为银行的贷款也可能收紧，这对项目的资金链会带来影响，应该引起注意。
北京大岳咨询公司总监李伟 分析，房产新政下，如果是成熟土地，政府出让或许不会亏本，但长期来看，可能要贴钱进行基础设施的配套，所以越调控，地方政府越不愿意供地，因为供地越多，亏损越大。
中国社科院金融研究所中国经济评价中心主任刘煜辉则认为，土地收储不是市场行为，是政府的垄断行为，收储的投入和二级市场拍出的收益相比还是九牛一毛，所以一级开发应该没有多少风险。关键是这些地在二级市场上能否卖出去，价钱如何，这方面压力可能比较大。
政府表态不能“大干快上” 地方政府也意识到了这一问题，朝阳区委书记陈刚在年初的土地储备会议上表示，中央、北京市在贷款发放、土地供应等方面加大了调控力度，房地产市场和土地市场已不再是大干快上的时期。如果土地储备工作中资金链断裂，后果将不堪设想。
他表示要把主要精力先放在条件成熟、基础工作到位、已经启动土地储备的村，通过快拆快供，加快资金周转，实现风险控制。
市发改委主任张工5月10日在向市人大常委会报告经济形势时也表示，要对房地产的风险给予足够关注，目前房地产调控变化快，调整大，预期不稳定，增加了金融和经济风险，这将导致土地储备的风险增加。
大望京村民的富翁生活 仅仅一年时间，大望京村民的生活彻底翻了个个儿。
一年前，这里还是靠出租房屋生活的“瓦片经济”村。现在，村子没了，但村民却在一夜之间成了百万富翁。
拆迁补偿款让村民过上了完全不同的生活：买房，买车，买股票基金……只要喜欢，买东西都可以不看价了。
钱有了，但不一定高兴得起来。这一年，老村民最别扭的是没了熟人，故土难离。
好在村里的安置房封顶在即，春节前就能搬进新家。到时，2000多村民又将迎来新的生活。
仅仅一年，大望京，东北四环外的一个村庄，已经完全消失。
一年前，从京密路出京，透过稀疏的白杨林，还能看到大望京村口红色的牌匾，村里人进进出出，商户们忙忙碌碌。如今，站在大望京村原址上，只看到一个公园，还有大片平坦的黄土地，政府计划将这里建设得比旁边的望京更繁华。
【买房】 周边的北纬四十度、橄榄城等新小区，到处都是看房买房的村民。胆子大的赚几百万跟玩似的。
拆迁拆迁，一步登天。这句话在大望京得到印证。
村民一夜暴富，手里有了大把的钞票。
去年5月拆迁后，村民们一次性拿到了上百万数百万的补偿款，一般的家庭除了几套安置房，至少还有上百万，而多的达七八百万甚至上千万。拆迁让大望京村全村跑步进入百万元户级别。
副村支书王连仲说，拿着大笔的拆迁补偿款，做生意、搞实业的还是很少，绝大部分是投资、买房、买车。
最热的话题还是买房。
村民陈兴泉家在安置房小区京旺家园选了6套两居室。陈家媳妇说，幸亏当时选了房，而不是拿钱。这一年房价飞涨，6套房的价值已经翻番。
拿钱后立马买房的更赚大了，大望京的拆迁正好在房价暴涨的前夕，拿到巨款买房的村民赶得个好时机。王连仲说，当时周边的北纬四十度、橄榄城等新小区，到处都是看房买房的村民。周围的房子都扫光了，连尾房都被买完了。
村民胆子大的赚几百万跟玩似的。尤其是今年望京一号地拍卖后，房价翻了一倍。价格立马蹿上去了。
王连仲去年5月29日买了一套房，价格10900元/平米，现在已经每平米涨到两万五六了，如果出售已经赚了一百多万。陈兴泉的一个侄子拿到拆迁款后，一口气买了4套房子，现在已经翻了一番还多，赚了四百来万。
也有郁闷的。有的村民拿了不少钱，但几个月之后发现，看上去挺多的补偿款跟不上房价上涨的速度，“现在后悔的肠子都青了”。
陈兴泉说，家里有房子，踏实，一套也不卖，尤其在现在的行情下。 【添车】
这一年来，大望京村新增了600多辆小汽车。有村民调侃以后扫地的人家里都可能有奥迪。
有了钱，村里好车转眼间多了起来。
村里有粗略的统计，全村不到1700户，这一年来，新增了600多辆小汽车，而且基本都是好车。
按照村民们的说法，好车的标准是30多万的广州本田，高配。最低也得是十五六万的车，低于这个标准的都不好意思去买。最贵的，据说有人买了超过百万的宝马X6。
周围的商家也特别灵敏，村民王启燕说，去年五六月份，东辛庄有个4S店专门针对大望京村搞促销，搞了个贵宾室，墙上挂上大望京拆迁的画面，还有宣传标语，大意是有了新家园，生活消费也要升级换代。那时候，销售顾问一听说是大望京的，立马就请进贵宾室。
将来转工转居之后，村民将由乡里安排工作。有村民调侃到时候扫地的人家里都可能有奥迪，王启燕说，这说的可能邪乎点，但扫地的家里有广州本田倒很有可能。
拆迁款另一个主要投入是买基金股票，不过，基本被套进去了。
王连仲说，大望京村以前都是小农经济，吃瓦片。村民随挣随花，没有过理财的经验。
拿钱后，六成以上的村民买了股票基金。“尤其是基金，拆迁时，有银行就在现场给村民办理基金申购的手续，宣传基金、国债什么的。六成以上的村民都买了，最少20来万，一般都是一百多万。”
那时候股市三千一百到三千三百多点，现在降到两千五六了，王连仲说，都是银行给煽的，这些钱基本都被套住了。
王连仲自己也买，第一次赚了十万多，很快又赔进去了，后来又赚了十多万。“幸亏我跑得快，不然也套进去了。感觉村民还是对这个不在行，老去看小道消息，亏得多，赚得少。”
【消费】 王启燕说，过去看了大半辈子的价钱，现在不看价钱了，只要喜欢就买。
拿到这么一大笔钱，怎么花是个问题。
王启燕说，现在谁家婚丧嫁娶，村民聚在一起都会聊你们家挣了多少，买了什么，去哪儿玩了，哪个衣服好看。买衣服早升级了，原来穿一百多的不错了，现在上千的也不会计较，看上去喜欢就买，舍得买了。
村民们出去旅游的多，每次电话聊天就是我们去哪玩两天去。王启燕还没坐过火车，最近也准备出国转转。
她说，过去看了大半辈子的价钱，现在不看价钱了，只要喜欢就买，去超市，日常用品电器什么的，喜欢就买。
81岁的村民刘景星拿了四百多万的补偿款，给三个女儿分了一些，再给老家的亲戚们资助了一些，剩了一些给自己养老。家里的空调不制热，说换就换了。
最大的开销是人情往来。以往刘景星不怎么敢应酬，觉得是负担。可这一年就花出去几万了，本家的孙子辈结婚，红包至少五六百，见面再给两百。
老人以前不敢出远门，连桂林女儿家也很少去，一来没钱，另一个原因是找不到人照顾家里的两条宝贝小狗。现在有了钱自然好办，跟自己一块走飞机，托运，花了三千多。刘景星说，不心疼，让它们跟着就好。
刘景星说，自己今年八十一岁，计划着再活10年，所以每年要让自己的钱减少一点，老人家定了个花钱的目标，每年最高可以花掉10万，当然，可能过得更久一点，所以还是不能全花掉，如果过几年身体还好，那就省着点。
王启燕也不赞同大把地花钱，她说，有钱了，也别太奢侈了，总有花完的时候，还得留着点，花完以后怎么办呢？
【保障】 王启燕跑到乡腾退办帮忙干活，一个月800块钱，她说挣钱不是目的了，主要是有点事情做，对人是一种约束，权当锻炼身体。
在大望京的村干部看来，大望京村民的未来保障似乎没有可担心的。
王连仲刚做完村集体资产评估，村里总资产还有1.4个亿，这些资产要全部量化，组建股份制合作社，以后村民可以享受分红。
村民的收益还有很多，看得见和看不见的：
今年的2月23日，大望京村民们一次性全部转变为城市居民，享受一样的社保、养老、医保；
大望京商业区5万平米底商产权属于村集体，村民可以按股份拿收益；
未来崔各庄乡如果彻底城市化，撤村撤乡，底商的资产也将返还给村集体，并分给村民；
村里卖地的土地款也可能动用，王连仲估摸有好几个亿。
安置房京旺家园本月底就要封顶，10月份交钥匙。村里的统计，村民们选了1030套房，照这个比例估算，将来回迁到京旺家园的村民大概会有两千来人，他们在春节前就能搬进新家。
村民陈兴泉说，6套房子自家住三套，还要三套出租，还能收一些租金。在村民们看来，他们这辈人已经衣食无忧了。
不过，钱也带来痛苦，王启燕说，村里这一年不到死了20多人，而以往正常年份死亡的人也就是五六个。各种原因都有，心脑血管问题，高血压等。村民们分析，这一年落差太大，情绪起落大，尤其是争家产、分财产等因素，导致人承受压力和激动。
所以王启燕跑到乡腾退办帮忙干活，一个月800块钱，她说挣钱不是目的了，主要是有点事情做，充实一点，对人是一种约束，权当锻炼身体。
【故土难离】 村里最老的一棵老槐树保留了下来。这棵几百岁的老树是大望京历史的记录者。王连仲说，这棵树能让村民们想起大望京。
大望京的土地已经平整完毕，去年，大望京一号地已经高价拍出，这里将成为第二个CBD，原址上还修了一个望京公园。
村里最老的一棵老槐树保留了下来。这棵几百岁的老树是大望京历史的记录者。王连仲说，这棵树能让村民们想起大望京。
一年时间，刘景星慢慢适应了住楼房的生活，他说，刚搬出来时是真不适应，到处都要钱，物业费、卫生费，自行车停车也要钱，还经常丢东西，有一次，他把三轮车放在楼下，上楼拿点东西，下来三轮车的铁链子就不见了。
老乡们也各有烦恼，住到高楼后，身体不好的老人出来就不方便，有的老人不识字，上下电梯和出门都搞错了。刘景星说，虽然发财了，但高兴不起来。
最别扭、最不适应的是没有熟人，没人说话。
刘景星说，搬迁后，走在路上，只要看到是以前村里的熟人，哪怕以前是从来不说话的，也感到特别亲切，很开心，一定拉上几句家长里短。
他叹了口气，这就是故土难离吧。（记者 李欣悦 李立强 马力 摄影记者 薛珺 通讯员 潘峻） (来源：《新京报》)
来源：人民网
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