清理小产权房遭遇“法不责众” 买家愿交钱转正

小产权房

　　对于此次14个部委联合对于小产权房的整治，上海社会科学院房地产业研究中心学术部主任陈则明表示，其效果有待观察，目前还很难判断。一来我国历来讲究“法不责众”；二来这次的“法”也不是很明确。至少对于“2007年12月30日以后新建、续建的房屋予以拆除”，这个就有很大难度

　　日前，国土资源部表示，国土部等14个部委已经联合成立小产权房整治处理领导小组，目前正在研究制订小产权房处理政策方案。对2007年12月30日以前销售的已建成违规房屋，待全国小产权房处理政策出台后一并处理；而对于尚未销售和2007年12月30日以后新建、续建的房屋予以拆除，并拆除所有圈建的围墙。一时间，小产权房又成为舆论的焦点。据不完全统计，截至2007年上半年，全国小产权房面积已经达到66亿平方米。这个数字，已经占到当年全国村镇房屋建筑面积的20%以上。

　　房价优势催生小产权房盛行

　　在北京城区内某事业单位工作的张仟（化名）女士，居住在城八区以外的某近郊区。张仟2005年购买了这套80余平方米的房子。这一片小区，仅从外观上看，与城区内的那些商品房楼群没有什么区别，虽然远离主城区，但交通尚算便利，房屋也普遍较新。但张仟知道她的住房和其他商业住房有着一个无法忽视的区别：她的这套80余平方米的温馨港湾，就是屡屡被官方和媒体提及的小产权房。

　　由于银行不可能为这些小产权房办理按揭，5年前张仟买房时是一次性付清的全额房款，为此，她当时还向亲戚借了一部分债。当问及购买这种产权未明的房子的最主要原因时，张仟直言不讳是因为“房价便宜”。据张仟回忆，2005年购房时，这套小产权房的房价仅为同等档次的大产权房的1/3。正因为这种价格上的巨大差异，张仟身边也有少量朋友和同事购买了这些位于各个郊区的小产权房。“人数不多，但是有。”张仟很肯定地说。

　　虽然每天上下班所需总共近4个小时，让张仟很是疲惫，但如果能回到5年前，张仟还是会作出同样的选择。“没办法，房价太高了。我知道小产权房的产权是个问题，而且位置都偏远，但这是我唯一能买起房子的机会。”至今也只有这么一套住房的张仟面对日益高涨的房价颇为无奈，“先有个地方住，以后的事以后再说。至于产权，党和政府总不能不管我们的住宿问题吧。”

　　与张仟女士的情况有所不同，套住房，但面积实在太小，家里人多，住着是够难受的。”城区内高昂的房价，使潘杰难以实现其改善居住环境的梦想，所以他集几十年积蓄，在城北的昌平区某处买了一套小产权房。这套房子让潘杰很满意，面积不但比城区内那套住房大了不少，还是上下两层，并有一个小院。记者见到潘杰时，他正在院子里种菜。放下手中的农具，潘杰显得心满意足：“你看看那边的天空，城区正上边的，脏吧？这边就好多了，还很安静。我每个周末都到这边来，种种菜，看看书，生活品质真的改善了不少。”潘杰还把自己的父母都接到了这里来。“如果还是像以前那样都住在那小房子里，太憋屈了。”潘杰直言不讳地承认，自己买小产权房，就是冲着它便宜，“我算是没多少钱的，买这套房子也是掏空积蓄了。其实，像我周围这些邻居，有几家并不缺钱，他们在城区的住房也都不小，有的还不止一套，之所以买这里的小产权房，也就是贪图便宜呗，比大产权房少了那么多呢。而且，这边的居住环境多好啊，住城区里可比不了。”

　　潘杰所言不虚。据记者观察，每逢周末，如周五下班时间后，由城区通往昌平的八达岭高速公路上总是车满为患，其中像潘杰这样的小产权房主应该占据一定比例；而到了周日晚上，情况大致相同，只是大部分车流的方向反了过来而已。周一至周五在城区工作生活，周末便来到郊区，享受大为改善的居住环境，是这部分小产权房主的生活常态。

　　小产权房：法律认定不清，但有不合理之处

　　而对于小产权房，上海社会科学院房地产业研究中心学术部主任陈则明认为，随着我国社会的发展，伴随着基础设施的投入，土地出产率也在提高，土地的价值实际上在上涨，形成了级差地租。但这一部分的产权究竟归谁，宪法里并没有一个明确的认定。相对较为清晰的城镇土地产权认定，在农村这一块，是“集体所有”，但“集体”是谁，没讲清楚。既不是村组织，也不是乡镇政府，同样也不会是里面的承包户。于是只有“摸着石头过河”，摸到现在，“小产权房”就成为必然的产物。此次国土部联合14个部委出台政策措施，在对产权所属没有明晰的情况下，法律依据在哪里。所以首先需要的还是明确属性，到底是私有化，还是集体所有。这一方面，法律上的工作肯定还是不够充分的。

　　另一方面，陈则明认为，小产权房的出现，本身肯定是不合理的。以“农转非”为例，现在已经没有农民愿意“农转非”了。现在农民都明白以后土地肯定要增值，把土地扔了，拿个低保，农民肯定是不愿意的。但是，如果未曾解决的级差地租的增值，是归农民私有的话，极端地说，对没有土地的人是不公平的。同时，如果有耕地用来建设小产权房的话，其用地性质就变了。“这对整个社会是有一个负的外部效应，这个是要算钱的，但它是一个隐形的成本。如果将这些农地建成小产权房，是合法而没有任何代价的话，那么这个外部效应实际上是全社会所有的人在承担。”陈则明表示。

　　小产权房业主：希望产权得到明晰，但应区分对待

　　当记者问到张仟，如何看待近日国土资源部对小产权房的表态时，张仟很率直地表示，从个人观点上，她认为，对待小产权房不能一视同仁，应该分开处理。“既然说了是以2007年12月为界，而我是在2005年买到的，那对这方面的问题我就不担心。不过，从另一个角度来说，小产权房也并都完全一样，像建在耕地、山地、废地、宅基地上的小产权房，性质有很大不同。我认为，如是建在耕地上的小产权房，无论是哪一年建的，都应该严格处理，坚决推平。这也是为了保证国家的18亿亩耕地红线。但如果是建在废地上的，特别是山上的废地，我认为国家还应该支持。因为，首先，这样做是提高了土地利用率；其次，这些小产权房的住户在他们的房前屋后都会植树，这有利于提高绿化率。”张仟的观点很清晰，也很直接，她承认自己平时一直很关注有关小产权房的新闻，毕竟这套住房是她唯一的安身之所。

　　对于部委可能出台的针对小产权房的处理措施，张仟表示欢迎。“能解决产权问题当然好，反正我也不会卖，就是为了自己居住。”如果届时需要因此补交一笔款项，张仟也表示能够接受，能交就交，这在自己的可承受范围内。

　　与张仟态度相似，潘杰也对国土资源部等部委在不久的将来可能实施的措施表示接受。也许是因为自恃买房是在2007年12月之前，潘杰平时对有关小产权房的一些新闻和政策并不是十分关心。但他也声称，无论以后需不需要为了明晰产权而补交钱，房子都是自己用来居住的，不会进行买卖。像张仟和潘杰这样的观点颇具代表性。他们对自身拥有的小产权房有可能迎来合法化表示欢迎。

　　专家：整治效果有待观察

　　陈则明谈到，在小产权房这个问题，上海是非常规范的，大概只在郊区还有一些，属于历史遗留问题。全国比较突出的，像深圳和一些三线城市，特别是在县城，小产权房所占比例很大。在宅基地这一块，上海这边还是比较明确的。在农村建设用地这一块，争取是可以做成周转的，起码是可以探索的。但是无论能不能做成住宅，肯定是要经过统一规划，不能个人随意建设。如果在宅基地、生活保障、社保条件，这三方面有保障的情况下，建设用地是可以争取周转一下的。

　　对于此次14个部委联合对于小产权房的整治，陈则明表示，其效果有待观察，目前还很难判断。一来我国历来讲究“法不责众”；二来这次的“法”也不是很明确。至少对于“2007年12月30日以后新建、续建的房屋予以拆除”，这个就有很大难度。

　　目前，相关政策和措施尚未出台，小产权房业主们都还在忐忑不安地进行等待。