聚焦公共租赁房：香港公屋经验　内地能否借鉴

　　阅读提示

　　公屋，解决了三成香港市民的住房问题。

　　政府免地价提供土地，实现公屋低租金向低收入居民提供；严格规定申请资格，严格进行　管理，避免公屋滥用；通过出租商业设施和出售部分房屋，维持公屋正常运转。

　　香港公屋相对成熟的运行机制，或能为内地正在探索中的公共租赁房提供一些借鉴。

　　政府免地价提供土地

　　低租金支持三成港人居住

　　搬入公屋，对很多香港市民来说是人生的一件大事，他们形象地称之为“上楼”。

　　1973年，香港政府开始推行十年建屋计划，增加公屋数量，随后又推出“居者有其屋”计划，为一些收入不足以购买私人楼宇，又不合资格（或不愿意）入住公屋的市民提供“居者有其屋屋苑”，通称居屋。2003年，房委会决定无限期停建及停售居屋，目前剩余居屋只有约4000个单位。

　　香港的针对平民的房屋政策基本实现了租售并举：一方面以政府出资建房为主，继续提供公屋；另一方面以特惠折扣价（一般为市场价的50%左右）出售居屋，适当引入私营企业参与建设，协助中低收入家庭和公屋租户置业。

　　半个多世纪以来，无数个香港家庭都在力求实现“阶梯上升”——小时候住在公屋，大学毕业后挣钱买居屋，再买商品房。截至目前，香港共有约73万套公屋住房，超过200万人租住其中，约占香港总人口的1/3。居屋单位则有超过30万个，住进了1/6香港市民，其中约22万个单位价格低于200万元，是“夹心”市民理想的选择。目前，在租住公屋轮候册上等待入住公屋的家庭还有超过10万个，他们的平均轮候时间约为1.9 年。

　　经过多年的改建、重建，现在香港的公屋大多是二三十层的大厦，主要分布在市区（包括香港及九龙）、扩展市区、新界和离岛，公屋居民的人均居住面积也从最初的2平方米增加到现在的12平方米。 由于政府免地价提供土地和注资给房委会，公屋租金一直维持在较低水平。目前公屋的租金从220元至3370元不等，平均月租为1320元，租金水平约为同地区市场价的1/4。根据2007年特区政府推出的租金调整机制，公屋租金每两年检讨一次，按照市民收入指数的变动上下调整，真实反映公屋租户家庭收入的变动。

　　严格规定申请资格

　　滥用公屋可能面临检控

　　一个香港家庭从无房到入住公屋并不需要太复杂的程序，他们要做的基本上就是登记和等待。

　　特区政府房屋署设有一份“公屋轮候册”，所有合资格的公屋申请都会依登记的先后次序排列在册子上，房屋署严格依照轮候册上的申请书编号及申请人所选择的地区，依次办理审查及配房手续。

　　对于申请人的资格审查，特区政府的规定非常详细，甚至可以说是繁琐，足足有15个大项。任何市民在申请公屋之前，必须详细对照自身条件。最关键的是，申请人及其家庭成员的每月总收入和总资产不得超过房委会规定的最高限额，该限额会按年修订，申请人及家庭成员必须申报收入及提交雇用及薪金证明书。

　　今年3月底，房委会公布了2010至2011年度有关标准，申请入住公屋市民的收入和资产限额较上年度平均上升了1.2%和2.5%。以4口之家为例，家庭月收入限额由1.58万港币调高至1.60万港币，而家庭资产限额由37.5万港币调高至38.4万港币。据统计，香港一个4口之家月收入的平均数约为2.4万港币。

　　“万千家庭轮候中，滥用公屋岂能容”，香港政府对公屋的管理非常严格。如果有市民被证实滥用公屋，除会被终止租约外，还可能面临检控。

　　除了分区租约事务管理处执行日常租约管制工作外，房屋署还成立了“善用公屋资源分组”，严格审查公屋住户及申请市民的收入及资产申报，防止公屋被滥用。 公屋运营环节

　　综合运作，尚有盈余

　　纵观香港的房屋政策，其关键点就在于维持公平和稳定的环境，政府要确保土地供应充足，并提供配套的基建设施，既让私营物业市场持续健康发展，同时也为没能力租住私营房屋的市民提供公屋。具体操作上，房屋政策事务由运输及房屋局负责，公屋方面由房屋委员会（房委会）管理，房屋署为房委会的执行机关。

　　因为长期奉行低租金政策，仅租金收入难以维系公屋运行。以2009年—2010年度为例，房委会公屋租金收入为99.23亿港币，薪水、维修、折旧等开支为116.85亿港币，二者相抵尚“亏”17.62亿港币。目前，房委会主要通过两种途径补贴公屋，一是按市值出租公屋附属的商业设施和非住宅设施，如商场、铺位及停车场。二是通过各种自置居所计划出售房屋，从中获得可观的盈余。此外，政府也会通过免费拨地、拨出资本和贷款提供资助。2010至2011年度，特区政府推行公屋政策的开支预算为104亿港币，约占公共开支总额的4.3%。

　　据统计，2009年—2010年度，房委会出租商业楼宇和资助自置居所两项盈余合计为20.22亿港币，加上其他项目盈余，当年综合运作盈余为3530万港币。房委会估计，考虑出售剩余居屋的收益，下一年度综合运作盈余可超过4亿港币。此外，截至今年3月底，房委会现金及投资结余已达575.977亿港币，预计到明年3月底，将增长至610.279亿港币。这都为公屋政策的持续健康运行，提供了强有力的保障。