地产调控政策成“紧箍咒” 城投公司财务压力大

　　城投“紧箍咒”

　　伴随地产调控政策的深化，以土地为抵押品大举借贷的城投公司正承受越来越大的财务压力

　　文/《财经国家周刊》记者 魏洪磊 陈珂 李鹏

　　站在火炬大厦10层，窗外近20个施工项目尽收眼底。这里是唐山市路北区，唐山市城市建设投资有限公司（下称唐山城投）正坐落于此。

    自2007年始，唐山市的房价已超越省会石家庄，均价直逼7000元/平方米，河北省“三年大变样”计划的提出，更让这个震后重建的城市日新月异。

    跨入2010年，伴随地产调控政策的风云突变，唐山这台上足马力的建设机器，却可能面临“燃料不足”的窘境。 特别是在银监会3月初提出“三个办法一个指引”后，原本相对宽松的信贷政策骤紧，众多以财政承诺为第一担保的城投公司，已经明确感受到银行态度的转变。5月13日，唐山城投副总经理史效东对《财经国家周刊》记者表示，“政策和去年比有很大的变化，对我们公司的影响可想而知。” 处境微妙的城投公司并非仅限于唐山，僵持的楼市令土地市场的热度瞬间消散，众多以土地为抵押品大举借贷的城投公司隐忧尽显。

    两大压力

    在史效东眼中，从4月份开始，各家银行的放贷态度发生了180度的转变。

   “去年银行对城投的营销力度特别大，只要符合条件，审批程序快速到位。今年，可以谈，但没有一家银行往前推动。”史效东说。

    唐山城投融资主要依赖“中农工建”四大国有银行。自2009年始，因唐山市大项目众多，国开行也加大了对唐山城投的支持力度。5家银行在当地被称作“五大支柱银行”。

    史效东透露，目前贷款最多的是建行，然后是中行、国开行、工行和农行。贷款利率均为基准利率5.94%。他近期往返银行和公司间的次数明显增多，“银监会给银行的压力，我们通过和银行接触，感受已经非常深。”

    压力来自两方面，一是针对以前的贷款，如何向银行交待，怎样向银行落实以前的担保和抵押。“如果不落实，人家会不会继续给你新贷款？这就是问题。”史效东说。

    在与银行的接触中，史效东认为“银行态度虽说比较积极，但事却没有往下做”。“只能等银监会真正把这一轮检查完成以后，看究竟怎么定调。如果没有这个，今年很难从银行融资。”

    另一压力则是，今年的贷款怎么办？2010年，唐山市政府给城投公司的贷款指标是30亿元。这对正欲转型的唐山城投是个巨大的考验。

    唐山城投前身为唐山市财政局下属事业单位，2008年底完成改制后，变身为市属国企，但其业务模式仍沿袭政府部门。主要表现为贷款的“借用管还”多个主体。

   “融资的是城投，干活的是其他部门，分配和偿还都归财政局。”史效东说。“可这样的体制，今年从银行已经无法贷到款了。”

    按照银监会的规定，融资主体必须是项目主体。史效东认为“这非常严格”。

    此外，资金的监管也与以往不同。之前的模式是，所有的融资都放到城投公司，再由城投公司把钱划到财政。“而现在执行自行支付和委托代理制度，用多少都直接给建设单位，直接给采购的经销商，不允许再做资金的流转。”

    亟待转型

    唐山城投2009年融资59.7亿，目前负债率为65%，但依托地方财政，尚无太多还款压力。“按照还本付息的时间，头10天，我们就给财政打报告，财政支付中心审批后，就直接把钱划到我们公司的还贷账户上。”史效东说。

    而信贷政策的变化则让这段“蜜月”成为过去式。

    史效东透露，唐山城投正面临新一轮转型。最大的变化则是，从依托市财政变为“真正的实体公司”。

    他所言的实体公司，除担负政府融资任务外，还要有自己的地产项目。从2009年开始，唐山市政府逐渐将一些项目注入唐山城投。比如两块危旧平房改造项目，占地面积共600亩。现在正在做前期开发和拆迁补偿。

    史效东表示，该项目前期投入不高，一共5亿元左右。但盈利情况却也不乐观，因为是“开发商不愿意做的，安排我们城投来做。”

    另外，唐山城投2010年也有了自己的商业地产项目——占地125亩左右的南湖休闲广场。南湖为唐山市重点打造的4大新城之一。 但以上项目均为唐山城投的自有项目，不在财政承诺之内。这也意味着，唐山城投要自筹资金来进行前期开发。

    自2008年底成立以来，唐山城投并无任何土地储备。此前所有的融资均来自财政担保。2010年，在银行眼中，财政担保已经丧失效力。唐山城投第一个想到的仍是土地。

   “必须得申请土地注入了，我们已经向政府提出这一问题，具体能给我们多少，现在还没有一个成熟的决定。”史效东说。唐山目前的土地价格在200万元/亩到300万元/亩之间，属于全国的平均水平。

    另一个方向则是发企业债。据唐山城投融资部部长薛江舟表示，“我们去年就有发企业债的想法，但因为有些指标，包括一些内部的原因，一直都没整合好。”

    史效东表示，“涉及发债额度和净资产数、三年的利润数值，这些都有硬指标的要求。但主要是资源整合没到位。” 拥有土地储备和自有项目，这意味着唐山城投将逐渐摆脱政府部门的影子。而史效东认为实体公司正是城投公司的发展方向。 “好多地方已经做了，对贷款的借用管还一体化是最基本的要求，另一个就是把资产真正做实。用真正的城投来做政府的公益项目，就是政府的债务由城投真正承担起来，这需要政府给我们更多资源。”史效东说。

    颠覆的逻辑

    唐山市2009年有420亿财政收入，“而真正需财政还款的显性贷款还不到110个亿，就全国而言绝对是情况比较好的。”史效东说。

    相对于唐山，另一小城湖南娄底，则在负债和收入方面存在严重的倾斜。

    2009年12月下旬，娄底市城市建设投资集团有限公司（下称娄底城投集团）鸣锣开张。这是娄底市打造的市本级惟一地方融资平台。娄底城投集团是在娄底市政府主导下，对娄底市区原有8家投融资平台公司、娄底宾馆等9家的重组。

    “我们集团的负债率大概在35%，并不太高。”4月20日，娄底城投集团副总经理、总会计师罗斌，在接受《财经国家周刊》记者采访时，并不讳言城投集团的账本细项，对各种数据非常熟稔。

    截至2010年2月28日，该集团总负债为26亿元左右，其中包括13.32亿元的银行贷款及所欠工程款等。

    较重的历史负债，影响了2009年娄底地方融资平台进一步的融资，也导致城投集团与银行贷款时的议价能力明显不足。“我们没有抓住去年信贷宽松的环境。”对此，罗斌不无感慨地说道。

    娄底城投集团的信贷抵押物主要是存量土地，总规模在1200亩左右。而在其新组建的过程中，娄底宾馆进入集团架构，“也是考虑到它将来可以用于抵押，是优良抵押物。”罗斌说，土地财政为其偿债第一来源。

    公司新张未及5个月，已承受债务到期压力。罗斌说，2010年就将需偿还银行本息1亿元。还有一笔2亿元的建行贷款，需做续贷处理，并产生转换成本若干。

    不过在娄底城投集团的账本上，三至五年后才是其偿债高峰期，“每年本息还债额将达2亿元~3亿元”。

    罗斌告诉记者，目前城投集团运营的项目都是公益性项目，无法产生现金流，也就没什么造血功能。偿债首先将选择变卖本级财政注入的固定资产，其次将是财政对集团旗下公益性项目等的财政补贴。“在现在的情况下，我们可能还依靠财政支持，重组银行欠账，比如以新还旧。”

    《财经国家周刊》记者见到的娄底银监分局的一份文件显示：“政府融资平台公司都是以项目的未来现金流、政府划拨的土地出让收益，作为贷款的第一还款来源”；“都由地方财政出具承诺偿还贷款本息保证，作为第二还款来源，并通过人大纳入政府预算。”

     两个表述中还款来源差异较大，其风险的考量不言自明。

     而地方财政的“捉襟见肘”之说，在娄底政界广泛流传。“一般性财政收入，光是发完10万份（公务员、老师等）财政工资，都还差1亿元。”一娄底财政局官员说。

     与财政预算收入一样无法提速的，是娄底市区的土地价格。这直接关系到了城投集团的融资能力。

     娄底城投集团现有1200亩土地储备。若按当地目前70万元~80万元/亩的土地出让均价计算，上述土地的总价值在8.4亿元~9.6亿元。但当地土地一级开发成本已经高达20万元/亩，城投集团土地可供变现的资金总量即改为6亿元~7.2亿元。

     湖南省政府一位经济专家在考察娄底后曾判断，城投集团旗下地块的升值幅度，在可预期时间内可达到35%。娄底发改委重大项目前期工作推进办公室刘姓主任，对土地开发远景也持相同观点：“通过完善公路等基础设施建设，土地价格肯定走高。”

     这正是当前地方政府举债推进基建工程的基本逻辑——以基建抬升地价，再以卖地偿还负债。对于市区商品房均价在2500元/平方的娄底，地价翻倍才能覆盖基建项目的银行举债。 “如果土地市场惨淡，或者土地价格大幅贬值，对于绝大多数城市来说，政府投资性基础设施公共设施项目将难以为继。”房地产高级经济师章林晓对《财经国家周刊》记者说。

     此种预测在唐山城投得到印证，史效东说，一旦未来土地收益大幅下降，唐山“只能缩减工程，也只有这一个办法”。 章林晓分析，一旦城投公司失去土地收益，支付银行利息都成问题；将进入“不死不活”状态。“地方政府不会允许城投公司破产，唯一的解决之道是，从现在开始不会超过半年，房贷政策必定放宽，或者变相放宽。”章林晓说。