楼市调控再入深水区 保GDP还是改善增长结构？

　　保GDP还是改善增长结构？楼市调控再入“深水区”

　　阴雪

　　28套。这是北京房地产交易管理网记录下的5月26日北京楼市剔除政策性住房之后的商品住宅期房成交套数，这一数字仅为4月份日均成交商品住宅期房273套的1/10。

　　伴随成交量的持续低迷而一同出现的，是北京土地市场一周内供应的8块土地，5块因无人报价遭遇流拍。

　　“房地产打下去，GDP就掉下去了，GDP掉下去，总理比开发商还急。”华远地产董事长任志强的经典论断言犹在耳，宏观调控之下的房地产行业好像又走到了这样一个关卡。

　　下行趋势明显

　　“应该说去年‘保八’，房地产业发挥了非常重要的作用。”中国房地产研究会副会长顾云昌如此回顾去年房地产行业在中国经济中的“一枝独秀”。

　　根据国家统计局此前发布的数据，2009年包括新房和二手房在内的全国房地产销售额高达4.4万亿元，占2009年我国GDP的13.1%；同期全国完成房地产开发投资3.62万亿元，占全社会固定资产投资22.4846万亿元的16.1%。

　　然而，今年以来，尤其是春节之后，北京、上海、广州等几个热点城市出现了房价暴涨、地王频出的现象，引发了广大百姓对于高房价的不满。

　　4月17日，国务院于常务会议之后正式下发《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（即新“国十条”），随后，北京、广州、深圳、重庆等城市纷纷出台落实新“国十条”的调控细则。其中，除北京的细则相对严厉之外，其他城市的细则均较新“国十条”大打折扣。

　　“照目前的状况发展下去，至少是地方政府的土地很难卖出去了。”顾云昌表示，在税收体制尚未理顺的情况下，地方财政对于卖地收入的依赖性还比较强，因此如果土地出让速度放缓，财政收入就会有问题，其对宏观调控带来的房地产业下行的承受能力就显得很弱了。

　　在顾云昌看来，如何把握调控的尺度，目前正考验着中央和地方政府的智慧。“在政策的落实和细化过程中，我们要两头防止，既要防止调控不到位房价会反弹，又要防止严重的下挫对经济、就业带来影响。”

　　从目前的市场情况看，在调控政策出台后，几个热点城市的房地产市场均迅速进入“冰川期”，先是市场交易逐渐冷清，成交量持续下滑。接踵而来的是恒大地产宣布旗下楼盘全部8.5折优惠销售，绿地随即表示部分楼盘折扣最高达9折。

　　来自国家统计局的数据显示，4月，全国房地产开发投资为3340亿元，环比3月下降了3.19%。主要缘于4月房屋新开工面积为1.34亿平方米，环比下降了22.99%；土地购置面积为3017万平方米，环比下降了19.74%。在成交量方面，4月，全国商品房销售面积为8051 万平方米，环比3月微幅下降155万平方米，其中住宅下降了180万平方米。

　　调控政策会否加码？

　　央行货币政策委员会委员、清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵在其最新文章中表示：“在本轮的经济增长中，房地产建设投资并非经济增长的最主要动力。反而是房价过高所带来的对经济增长的危害，以及广大民众的不满却是不可忽略的。”因此，他判断，政府针对高房价的各种调控政策不仅不会减弱，反而可能加码。

　　“由于一个月以来没怎么销售出房子，现金回流得很少，现在我们公司已经在研究降价政策了。”一位不愿透露姓名的港股上市房企工作人员表示，如今该公司对员工的开支和工资都已经要求得非常苛刻。而一家港资开发商上海分公司的工作人员透露，公司已决定涉及销售的员工从6月份开始休假，“等下半年行情明朗后再说吧。”

　　“在这一轮调控中，企业没有必要撑，应该顺应趋势。”滨江地产相关负责人表示，对于拿地，现在要多看少动，相信地价会出现阶段性的调整。

　　德意志银行大中华区首席经济学家马骏也在日前表示，房价下降两成对宏观经济没有负面影响。“就整个国民经济而言，两成的下跌空间是比较合理的，不会对经济造成负面影响，反而对于控制资本泡沫大有裨益。”

　　对于房地产行业的持续低迷给地方政府财政收入以及地方GDP带来的影响，仲量联行北京研究部主管秦晓梅认为，这反而是地方政府的一次机会。“现在我们的GDP总量已经到达了一定水平，因此从长期来看，更稳健地适度放缓一些步伐是非常有必要的，同时也恰好可以借此机会来对GDP的结构进行调整。”

　　北京科技大学管理学院教授赵晓同样表示，十分关注中国经济能否借此次楼市调控之机坚决推进转型。“当前，内地经济回升强劲，特别是一季度GDP增长了11.9%，从均衡增长经验看，已明显进入过热区间。”因此，他认为，当前宽松的经济环境为本轮严厉的楼市调控提供了一个极佳的机会点和基础，也将考验中国金融和经济的承受力。

　　中国式房地产调控的三大症结

　　曹盛洁

　　在中国，从来没有哪个行业像近年的房地产行业一样被如此密集的政策所包围。

　　面对如同脱缰的野马般飞涨的房价，4月中旬，国家再次祭出调控之剑。新“国十条”被业内称为“史上最严厉的房地产新政”。那些被高房价“绑架”的消费者再度看到希望的曙光，尽管此前他们已经听过好几遍“狼来了”的故事。

　　2003年的“121文件”被公认为管理层对房地产行业进行宏观调控的开始，此后，政策开始对该行业“狂轰滥炸”。2005年和2006年，管理层动用了行政、税收、土地等诸多手段对房价进行“围剿”，皆未见效。直到2007年9月，调控手段转向以差别化信贷为核心的政策组合，房价才低下“高昂的头”。然而，上轮宏观调控最终却“虎头蛇尾”，政策放松后房价随即迎来了报复性反弹。

　　几轮调控下来，中国房地产市场陷入到“越调越涨、越涨越调”的怪圈之中，调控成为名副其实的“空调”。这一次，楼市能走出上述怪圈吗？

　　仔细观察此轮调控政策出台的时间节点不难发现，新“国十条”颁布于部分城市房价暴涨之后。实际上，自去年秋天，北京等城市的房价已呈狂飙之势，但是，诸如二套房贷款利率打七折等过于宽松的信贷政策却在几个月后才取消。而2007年那轮宏观调控也是在部分城市房价翻一番之后才出台。也就是说，管理层几乎从未在房价刚开始燃起“火苗”时就将其扑灭，而是等其烧成“熊熊火焰”时才找来“灭火器”。

　　殊不知，房价涨上去容易降下来难。例如2007年短短几个月北京等城市房价飙升一倍，管理层随后出台了颇为严厉的宏观调控政策。政策的叠加效应曾令不少开发商的资金链在2008年紧绷，但那一年房价也只是向下调整了15%~20%，与上涨前相差甚远。

　　除较少运用未雨绸缪的手段之外，中国式房地产调控还具有以下几个主要特点：

　　一、多采用行政手段直接干预市场。

　　尽管1998年中国房地产就开始了其市场化进程，但直到现在，这个市场也未完全市场化。政府喜欢用行政手段调节房地产市场，这在此次新“国十条”及北京版的细则中可见一斑。限制外地人购房、买房查验结婚证及户口本等，让人恍若回到了计划经济时代。

　　行政手段打压市场确实能在短期内取得较为显著的效果。但是，这种有违市场规律的强力干涉，由于治标不治本，一旦放松，很容易令房价报复性反弹，这在历次宏观调控中已被充分证明。

　　二、政策时而“朝令夕改”， 缺乏长期效应。

　　任何政策的出台，都应以谨慎的态度反复论证，但在中国，针对房地产的政策随意性很大。一些政策由于不遵循市场规律，如2005年大幅提高住房流转环节的税负，在实际效果上甚至起到了助推房价上涨的相反作用。

　　当政策成为一种常态，市场上的主体早已习惯在政府的干预下生存。2008年，在经济大环境发生变化导致很多产业步履蹒跚之际，房地产是第一个跳出来向政府“呼救”的行业。这好比一个被溺爱后又被严加管教的孩子，稍微受点伤就委屈地哭了。因为这个孩子在家中的地位很重要，家长不得不再次将他搂在怀里。

　　由于这个“家长”对房地产行业的矛盾心态，不少宏观调控政策的延续期往往不超过一年。实际上，此前中国不乏严厉的政策，2007年秋天信贷政策的力度不可谓不大，但因持续时间不长，导致调控半途而废。这一次，宏观调控能坚持多久，还未尝可知。

　　三、因触动地方利益，政策在执行环节打折扣。

　　新“国十条”的很多内容其实并不新。除二套房首付提高到五成、第三套房暂停贷款之外，大部分内容，比如“两年不开发的土地要无偿收回”、“加快保障性安居工程建设”等，在过去几年出台的政策中被反复强调。但是，这些政策都没有得到很好的执行。

　　中央政府的很多政策到了地方那里被“稀释”和变通，这早已成为公开的秘密。为了能够获取更多的土地出让金，不少地方政府有意控制供地节奏和供地规模，甚至找“托儿”来哄抬土地价格。2008年市场低迷，不少土地流拍流标，一些地方政府一边与高房价的言论撇清，一边“暗度陈仓”，越级出台了一系列救市政策。

　　可以预见，由于土地财政、分税制等问题依然悬而未决，加之部分地方政府面临债务难题，此轮宏观调控如果产生类似2008年的效应，最先坐不住的很可能不是开发商，而是地方政府。

　　综上所述，中国式房地产调控如同外科手术，往往治标不治本。几年来大大小小的“手术”过后，不仅未能令“病人”的身体恢复健康状态，反而越病越厉害。如果房地产行业诸多深层次矛盾得不到有效解决，宏观调控或再次沦为“空调”。