“业主大会法人资格”未入《办法》

　　本报讯 （记者马力）与《物业管理办法》（以下简称《办法》）当初的草案相比，备受关注的焦点性条款———“业主大会可申请法人资格登记”最终没列入《办法》。

　　条款缺少上位法支持

　　就此问题，市法制办主任周继东曾表示，删除该条款，主要的原因是目前国务院的《物业管理条例》对此尚无规定，也就是没有上位法作为依据。但他表示，删除不代表它就完全流产了，北京可以先做一些尝试，在尝试中发现问题，再解决问题，待上位法有所涉及或做法比较成熟的时候再定夺。该条款的初衷是想借鉴香港的制度模式，但在讨论当中，大家对这个问题反映比较热烈。“没有写进来，但是可以在实际工作当中可以进行实验。”

　　市住建委副主任张农科说，业主大会的法人资格目前在日本、香港等地比较成熟。

　　业主大会法人已有体现

　　据记者了解，业主大会申请法人资格登记，不但缺少上位法依据，而且在实际操作中也会遇到困难。如业主大会申请法人，性质应为社团法人，在民政部门登记，但目前民政部门登记的社团法人中，并没有业主大会这一项。

　　著名物业管理专家舒可心认为，在此次出台的《办法》中，虽然没有了业主大会法人资格这一条，但已经体现出这方面的精神。如开发商要将物业这项资产交接到业主大会的手中，而且公共部位和共有设施的收益也是归全体业主，业主大会有了资产和收益，已经具备了成为法人的实质条件。

　　声音

　　“对于开发商来说，也愿意尽快从前期物业中撤出。”北京金隅嘉业房地产公司副总王新光认为，前期物业由开发商掏钱，如果时间不长的话，开发商还是可以承受的，如果业主大会一直拖着不成立，开发商也拖不起。还应该从规范业主行为和加快政府工作效率入手，加快业主大会的成立速度。

　　“开发商负责前期物业将压缩专业物业公司的生存空间。”现代城住宅小区物业经理乔栋认为，由于在业主大会成立前开发商自己或委任的物业公司可能有数年服务时间，后接手的物业公司接手后难度较大，如资料、设备不全或磨损等。

　　“我算了下《办法》中的罚款，全部罚一遍才30多万，对开发商、物业的处罚力度太低，违法成本低。”品阁小区业主自管物业负责人邵里庭如是说。

　　法条

　　物业擅停服务最高罚10万

　　物业服务合同期限届满前，全体业主应当共同决定物业管理方式、服务内容、是否更换物业服务企业等事项。无论是续聘还是解聘原物业公司，都需要告知物业公司。

　　如果物业企业擅自停止物业服务的，将被责令改正，并可处1万元以上10万元以下罚款。造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　老物业拒撤走罚10万

　　办法中规定，如果老物业公司被“炒”，必须在60日内与全体业主完成交接撤出小区。不得以业主欠交物业服务费、对业主共同决定有异议等为由，拒绝办理交接。同时，在办理交接至撤出的期间内，应维持正常的物业管理秩序，不得向业主收取物业服务费用。老物业公司拒不撤出的，将被责令限期撤出，逾期可处10万元罚款。

　　新物业不得强行接管

　　原物业企业拒不撤出的，新的物业企业和业主应当与其协商解决，协商不成的应依法提起诉讼或者申请仲裁，不得强行接管。

　　小区车位需先满足业主

　　小区内规划用于停放车辆的车库、车位，开发商不得出售给业主以外的其他人。开发商出租车库、车位的，应当首先出租给业主。在满足本区域业主需要后，可以将车库、车位出租给本区域业主以外的其他人，但租期不得超过6个月。

　　业主欠费物业禁停水电

　　小区内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收费用的，不得以业主拖欠物业服务费用为由限制或者变相限制专业服务。