土地增值税清算细则剑指开发商囤地捂盘

　　国税总局5月26日下发通知称，房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。分析称，严格清算土地增值税将打击开发商囤地捂盘。有媒体根据行业人士提供的去年全国商品房销售额和平均项目利润率初步计算，理论上至少可以增加2640亿元的税收收入。

　　规定土地闲置费不得扣除

　　对于土地闲置费的税收处理问题，通知明确规定，房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。此外，通知还明确了土地增值税清算时收入确认的问题。根据通知，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

　　高策顾问董事长李国平表示，国税总局此次明确土地增值税的清算有关细节，有着较强的可执行性，将会使那些没有准备的开发商现金流迅速收紧，因囤地或捂盘而获得的额外收益，最高可征收60%的土地增值税，加上囤地或捂盘的资金成本，可能会使开发商囤地从暴利转向无利可图，加快现有土地的入市速度。

　　目前开发商按1%-2%征收

　　土地增值税是针对房地产项目的超额利润而设计的，意在调节土地增值收益。按照现行《土地增值税暂行条例》，土地增值税是以土地和地上建筑物为征税对象，以增值额（销售利润）为税基，并按照四级超率累进税率进行征收，税率在30%-60%之间，采取预征和清算相结合的征收方式。土地增值税于1994年开征，但由于预征率较低，很多房企在达到清算标准后又以各种方式推迟清算，土地增值税一直没能充分发挥调节土地增值收益的作用。

　　中国指数研究院一位研究人士表示，目前各地的土地增值税普遍以销售收入的0.5%-2%在征收，而从主流上市房企的公开年报中就能看到这一点，明确的表述都是以1%-2%的幅度计提，由于上市公司报告比较严谨，这个数据是客观的；但根据测算，按照正常的比例，若项目的利润达到40%，增值税应该达到5%的比例；如果达到50%，则应该达到9%左右的比例；对比差距，可以看出目前土地增值税的执行是相当宽松的。

　　本报记者 张家齐