公租房即将探索出上海保障房新路径之时，也为房地产公司增添新的业务模式。
本报最新获悉，上海国资地产巨头或将成为上海公共租赁房的主要运行机构。“目前我们接触过的国资巨头上海城投、新黄浦集团、金丰投资、上房置业等，都对上海公共租赁房表示出浓厚的兴趣。”参与上海公租房实施意见规划的一位人士告诉本报。
本报同时了解到，除了国字号的企业外，万科也参与过上海房管局的意见征询会议，并表示出一定的兴趣。
参与公租房政策制定的上海市房地产经纪人行业协会副会长董佳懋告诉本报，先期的市场机构运作，一般会以上海国资地产为主，民营等多种资本地产商可能也会进入上海政府的视野之中。
旨在解决廉租房和经济适用房之间、经济适用房和商品之间的两个夹心层住房问题的上海公租房，其启动将完善上海保障房体系，但是尚未公布的建设体量也引发外界极大关注。
一位参与《上海本市发展公共租赁住房的实施意见（征求意见稿）》的人士告诉本报，国外一般公租房的体量是家庭数的8%，按上海目前拥有500万户家庭计算，上海目前能看到的建设体量是40万套公租房，这对于上海政府而言，也是一个新的考验，而这个考验，上海主要借助外力进行解决。
区县为操作主体 本报同时了解到，在规划阶段时，智囊给上海房管局的意见是，在上海市级成立一个公共租赁房机构总公司负责总体的运作，在各个区成立机构分公司进行运作。
“考虑到财务、人力等各个因素的复杂性，出台的实施意见征询中，房管局让区一级来负责主推。”参与意见方人士告诉本报，“上海现在的想法是让区县独立先做起来。”
实施意见征询中称，公租房为市区联手，区县为主。市政府主要负责全市公共租赁住房的政策制定、制度安排和统筹规划；区政府是公租房工作的责任主体，应因地制宜、规范管理。
对于公租房的建设，上海将采用“大分散，小集中”原则运作。据悉，目前上海正在研究，今后凡新出让用于商品房建设土地，均应按照不低于住房建筑总面积5%的比例配建保障房并移交给政府，其中合适的房源将用于公共租赁住房。
实施意见还显示，上海将通过结合旧城区改造大型市政建设大型居住社区等建设来单独选址建设。除此之外，一些闲置的厂房、仓库、办公等非居住用房进行改建和改造也将提上日程，一些社会闲置的存量住房也纳入了政府考虑收购或代理的范围中。
本报了解，2009年末，复旦大学住房政策研究中心就参与了上海公共租赁房的方案设计，该中心主任陈杰对本报透露，3月左右，上海房管局同时找了上海诸多国资地产商召开资讯会议，询问他们参与公共租赁房建设的意见。
“当时主要征询他们意见，主要是问他们能不能做，需要政府什么支持。”陈杰透露，“最终形成的回应是，主要问题是土地，如果土地不要他们来出，他们还是愿意做的。”
本报同时获悉，上海房管局曾进行过测算，如果通过划拨的土地交予地产商进行建设，其建设成本是每平方米5000元，上海公租房每套的面积是40平方左右，其成本在20万左右。
“公租房每套每个月租金在1000元左右，每套房子年租金在1.2万，收回投资需要20年。”陈杰介绍，以新建住房来算，对于地产商未必合算。
据悉，改建改造闲置厂房、仓库、办公等非居住用房，吸纳一些社会存量房子的房源，使之转为公租房，成本会相对低廉。“但是总体上和意见征询说的一样，基本上政府进行让利，企业保本微利进行操作。”陈杰表示。
上海财政出10%—20%的资本金 上海此次出台《公共租赁房实施意见（征询）》，充分借助了外力，上海房管局长刘海生透露，复旦大学、上海财经大学、华东师范大学等高校，均有丰富的公租房研究经验，有的甚至参加过国外公租房的课题，其也在上海版公租房中领衔了诸多课题研究。
本报了解，上海房管局最后公布的意见征询稿，基本遵照了智囊团此前的设定。
而对于最终运行的机构——地产商而言，从商品住房开发的高利润，分拨精力运作微利的公共租赁房，其背后的逻辑却难以解清，对此，上海政府也将下大力气进行推动。
“虽然尚未公布，但是上海政府目前已经允诺，如果确定公租房的建设规模以及资金量，上海财政会着力解决10%—20%的资本金。”陈杰透露。
3日通气会上，上海房管局住房保障处李东表示，“政府也可以在机构的建立之时投入资本金，政府也可以让渡利润，让机构保本微利，使得公共租赁房得以可持续发展，吸纳各种社会资金进入。” “地产商参与公共租赁房的建设，还可能获得政府支持下的优惠银行贷款，所以在资金投入上，地产商相对投入量还好。对于企业而言，他们还可以提高公众形象。”陈杰表示。
据悉，上海目前甚至还考虑过吸引民资、外资等多种背景地产商参与上海公共租赁房的建设，这些公司的项目建设、物业管理经验、专业人才的组织结构为上海政府所需要。
“政府和他们的合作方式可以是参股、合股等进行。”陈杰表示：“这样的话，对于地产商而言，是稳定的收入来源，而不像随着房地产市场一样跌宕起伏。”
(责任编辑：李恺萌)
来源：21世纪网-《21世纪经济报道》
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