房企在新政下负债加剧 现金减少资金周转已变慢

　　“三高”房企面临不可预测的风险。本报记者 周晓东 摄

　　随着前5月销售数据及财务报表的陆续出炉，五月房企成交急剧下滑已是普遍现象。而销售成功与否对于房地产公司的现金流有着关键性的影响，当销售大幅下滑，房企手头现金减少，资金周转开始变慢，存货上升，整个财务杠杆面临挑战。在这种情况下，那些负债率高、土地储备高以及产品线偏高的“三高”房企，则面临较大财务压力以及未来的风险。

　　调控致高负债危机显现

　　房地产新政的效果初步显现。从陆续公布的5月房企销售数据来看，主流房企5月销售普遍下滑。其中，绿城中国5月实现合同金额20亿元，环比下跌7成。1至5月，绿城完成销售额163亿元，仅占年度计划的23%左右。

　　此前，绿城副主席兼行政总裁寿柏年指出，绿城今年可销售物业将达到1140亿元，其中1100亿元是新推项目，其余40亿元是尾盘。下半年是推案的重点时段。然而业内普遍认为，今年下半年的销售并不乐观。

　　在这种情况下，绿城的高负债问题重新引发关注。此前，绿城净负债率由2008年末的140％下降为2009年末的105％，但绿城很可能从第三季度开始面临回款不畅，负债率或重回高点。但绿城方面表示，5月仅新推6个项目，远低于4月的16个项目，而整体去化率达71%，高于4月份的58%。公司暂时没有考虑降价。

　　另外一家负债率较高的公司是富力，“富力短期内回A的可能性不大，但富力今年的日子还是比2008年好。”辉立证券研究员陈耕认为，如果富力能将今年的支出控制在200亿元之内，那么今年的资金风险并不大。资金问题可能要在明年反映出来。

　　高土地储备的资金沉淀压力

　　从5月份开始，先后有两家大型房企进行了全国性降价，其中一家是恒大，这家公司的一个突出特点是：有着高额的土地储备。截至5月底，恒大的在建面积近2000万平米。

　　绿城去年年报显示，公司土储为3083万平米，今年将有70个项目开工，新开工建筑面积为1113万平方米，较去年增加187％。

　　“高额的土地储备，新开工及在建面积势必庞大，本身需要强大的现金流支撑，而销售下滑，融资渠道又不畅的话，这样的公司比较危险，”一家总部位于北京的投资机构人士认为。

　　恒大否认优惠、降价是因为资金压力，称自己是抢先机，扩大市场占有率；但事实上，这家公司在各地的项目此前均感受到了销售下滑。

　　寿柏年则表示，绿城今年应付的土地款约为200亿，截至目前，绿城已支付100亿。公司会视调控政策影响以及市场状况，考虑是否继续购入土地。

　　而另外一些土地储备中等规模的公司，则选择暂缓拿地，龙湖地产、金地集团、华润置地等，在3月份以来的土地市场上，均未露面。

　　观察

　　高端地产商的财务边界

　　调控新政对于产品线偏高端的地产商影响更为明显，作为国内优秀的高端物业发展商，绿城销售物业价格仍处高位。

　　另一方面，绿城销售去化率在下降，前5月销售去化率环比去年下半年下降约10%。

　　其他的高端地产商如华润置地等，5月销售去化率也有所降低。

　　在此情况下，高端地产商如何保持安全的财务边界？清华大学博士、北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹认为，高端地产商理想的财务安全底线是，零短期贷款，总负债率小于50%。

　　根据其研究，国内最优秀的高端地产商繁荣期的存量资产周转率一般在0.5至0.6之间，低谷期在0.20至0.30之间，这也就意味着短期支付需求不能超过总资产的20%-30%，短期贷款应小于手持现金；在长期贷款方面，如果危机延续至第二年，在剔除必要的应付款支出和营销管理支出后，高端地产商第二年的偿债能力平均为总资产的5%-10%，即，第二年到期的银行贷款不能超过总资产的10%，而高端地产企业的总负债率应控制在40%-50%之间。

　　本报记者 张晓玲