房地产业调控政策难转向 各大房企销售预期恶化

　　□本报记者 王锦 于萍

　　楼市轰轰烈烈的上半年过去了。这半年，在政府密集调控之下，曾疯狂的房价终于止涨，并有所下跌；各大房企同比仍取得不俗销售业绩，但离销售目标相去较远，且趋势恶化，不得不考虑打折；开发商拿地由狂热转为理性，“地王”已退潮，留下平静的拍卖大厅。

　　政策调控难转向

　　面对快速上涨的各地房价，2010年伊始，房地产行业便掀起一波严厉的政策调控风暴。

　　1月10日，国务院出台“国十一条”，严格二套房贷款，首付不得低于40%，并加大对房地产贷款的窗口指导。此后，国土资源部也对房地产用地供应和监管提出要求，国资委亦要求78家非房地产主业央企退出地产业。

　　而自4月份起的新一轮调控，更是显示了政府遏制房价快速上涨的决心，调控力度也史无前例。

　　国务院4月15日颁令，二套房首付款不低于50%，利率不低于基准利率的1.1倍；首套房且建筑面积逾90平米的，首付不低于30%；贷款购买第三套及以上住房的，大幅提高首付款和利率水平。

　　紧接着的4月17日，新国十条发布，实行更为严格的差别化住房信贷政策，对商品房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可暂停发放购买第三套及以上住房贷款。

　　此后，各地纷纷推出调控实施细则，其中最为严厉的北京细则，要求商业银行暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民，暂停发放购买住房贷款；暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。

　　各部委随即也纷纷打出针对房地产市场的政策调控组合拳：银监会4月23日明确提出对于开发贷款和土地储备贷款“三不贷、三挂钩”原则；国税总局5月17日发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》；国税总局6月3日划定土地增值税预征最低限；住建部6月7日划定二套房“认贷又认房”的标准。

　　对于下半年政策走势，众多观点认为，地产行业的调控已经进入常态化，调控短期转向的可能性不大，下半年房地产商与政府的博弈还将持续，政策面松紧趋势将主要取决于房价下跌速度、时间和幅度。

　　而对于目前呼声较高却尚未出台的房产税，业内指出，未来地方政府的财政收入模式将发生改变，因此房产税的征收将是必然趋势，但出台时机仍会视房地产市场的未来走势而定。

　　房企销售预期恶化

　　时值岁中，各大房地产企业陆续交出上半年销售成绩单，与去年同期比较，各房企仍然取得不俗成绩。

　　龙头老大万科今年上半年累计实现销售面积320.2万平方米，销售金额367.7亿元，分别比去年同期下降8%和增长19.5%，公司亦成为目前房地产行业中唯一一家半年销售金额超过300亿元的企业。

　　另一家企业碧桂园上半年认购金额约142亿元，其中已签约合同销售金额约132亿元，合同销售面积约242万平方米，同比分别增长50%及26%。

　　相比之下，富力地产要逊色一些，其上半年协议销售收入累计约125.16亿元，同比下降2%；销售面积约105.23万平方米，同比下降22%。

　　根据中国房产信息集团联合中国房地产测评中心共同发布《2010年中国房地产企业上半年销售排行榜》，今年上半年，房地产销售20强企业合计实现销售额2626亿元，同比增长25.8%；销售面积合计2779万平方米，同比增长5.1%。其中，上半年销售金额超百亿元大关的有11家，万科和恒大分列销售金额和销售面积首位。

　　业内称，4月份房地产调控新政出台后，一线城市成交量受到严重影响，而前期价格上涨较平缓的二三线城市成交情况则相对平稳，二三线城市的销售业绩也成为企业成长性的决定因素，部分企业亦采取降价销售策略，取得了相对理想的销售成绩。

　　不过，同比的漂亮销售数据仍然掩盖不了房企的失落。根据统计，各大房企中，仅有恒大完成全年销售目标的52%，其余大多企业均未能完成今年销售目标的五成。

　　更令房企不安的是形势没有好转，甚至还在恶化。业内人士称，持续的调控政策导致商品房成交量下降明显，去库存周期拉长，开发商的资金压力和销售压力将会逐渐显现，房企可能会视市场情况降低销售目标或者加大推盘力度，甚至采用降价方式以扩大销售额。

　　下半年成交量可能会伴随着价格的下降而有所回升，但房企全年销售目标的完成仍面临较大困难。此前有分析称，在严峻的行业背景下，2010年上市房企平均可以完成75%的年度销售目标。银河证券潘玮也预计，今年全国商品住宅交易金额同比下降14.5%，全国平均交易量同比下降11%左右，全国平均成交价同比下降5.1%。

　　虽然上市房企中，有一些已经通过预售提前锁定今年业绩，但也只是将影响推迟到了明年。

　　土地市场恢复平静

　　与商品房市场交易量冰封相比，土地市场在新政推出后并没有陷入停滞。不过与调控前不同的是，开发商的态度开始趋于谨慎，曾经的“非理性”拿地、地王频出的现象正逐步淡出市场。随着土地价格节节回落，有一些开发商重新现身土地拍卖现场，不过市场总体显得较为平静。

　　中国指数研究院数据显示，2010年上半年，按照拿地总价排行的前20名房企，花费在土地市场的金额高达1886.22亿元，拿地面积达到4802.93万平方米。万科、保利、绿地、中国铁建地产、中海地产5家房企上半年的拿地支出均超过100亿元。其中，万科上半年新增土地储备的总规划面积达到1040.28万平方米，拿地总价高达251.44亿元。保利地产上半年新增土地储备总规划面积616万平方米，拿地总价达到197.18亿元。

　　与2009年上半年的低谷相比，今年1-6月房企在土地市场上斩获颇丰。上半年万科新增土地面积同比增长了156.73%，拿地投入金额同比增长了236.55%。保利地产和绿地集团上半年新增土地面积分别同比增长142.62%和306.65%，土地投入分别增长306.56%和362.59%。

　　实际上，今年年初时的土地市场仍然保持着去年的火爆。3月中旬，北京连续诞生了望京、蓟门桥等多个地王。随后，北京市国土局宣布暂停热点地区的高价土地交易，以控制非理性土地竞价。接下来，国土部责令调整土地供应计划前暂停住宅用地出让，土地市场从而迎来了一段空白期。

　　随着各地逐渐恢复住宅供地，土地市场在快速降温后又开始缓慢复苏。不少地产商则趁着房地产市场和土地市场调整之际，在二三线城市扩充地盘，为日后发展储备资源。

　　尤其是在6月底，央企背景的开发商又开始活跃在拿地现场。在6月29日举行的新政后广州首宗住宅用地出让现场，中国铁建地产以12.95亿元的总价将荔湾区高尔夫球场两块居住用地双双收入囊中。次日的天津土地拍卖会上，中铁建再次以40.32亿元的总价拿下天津河北区金钟河大街北侧1号、3号、5号地块。首开股份也于6月30日在贵阳获得土地项目，地价款达到15.74亿元。

　　与此形成鲜明对比的是，北京、上海等地的商业地块遭遇低价成交和频频流拍。5月23日，上海嘉定区连拍四宗商用地块，其中两幅底价成交。5月24日，北京四幅商业地块更是集体流拍。一面是有房企“抄底”，一面是土地“流拍”，如今的土地市场上，逢地必争的现象已经不在。

　　分析人士指出，随着国家对房地产各项调控落实以及交易方式的改变，对于不重要的地块，开发商已经不愿轻易出手。在地价下调的背景下，开发商更多的把眼光放在二三线的布局和长远规划上。