来源：南方农村报
南方农村报讯：7月8日下午，广东佛山顺德区五沙村。在高温天气笼罩下，一群中老年妇女围在一荫凉处打纸牌。南方农村报记者一句“宅基地换商品房”刚说出口，火爆的质问场面马上把剩下的一丝凉意赶得一干二净。一位白发苍苍的阿婆反问：“卖掉270平方米的宅基地，还要自己掏10万元才能买回一套100平方米的商品房，划不划算？”
7月9日，五沙村“金沙人家”商品房销售处。凉爽的空调房内，看房的场面格外热闹。“隔壁的番禺大岗镇，商品房每平方米都卖到6000元了。这里均价才4000元，有升值空间！”一位村民满意地告诉南方农村报记者。
佛山确立5个改革试点
2010年7月，顺德五沙村正式启动了“宅基地换商品房”的进程。在广东，这还是新鲜事物。
按照规划，宅基地换成商品房，对农民自愿换出的宅基地重新整体规划利用，不但节约了土地，而且改善了村庄容貌，同时，重新开发后多出来的土地或商品房，还可以进行市场运作，进而盘活农村土地资源。
“2009年3月，佛山市委市政府组织相关部门到宁波、嘉兴考察，决定每个区各推一个试点，当年佛山总共推出5个试点。”7月9日，佛山市农业局农村改革科刘和平科长告诉南方农村报记者，这是城镇化发展的必然趋势。
五沙村正是在这样的背景下，成为了顺德首个换房试点。据五沙社区居委会国土办梁敬森副主任介绍，通过招标方式，村里委托当地顺良房产发展有限公司(下简称“顺良房产”)在大良五沙新悦路北面开发了这处名为“金沙人家”的商品房，占地面积约300亩。“该商品房项目一共分为三期，总共规划2000多套房，其中一期优先接受宅基地换房村民选购。”
7月3日，随着“金沙人家”一期工程大部分封顶，800多套商品房正式接受村民登记购买意向，时间截至8月1日。区区数日，登记现场异常火爆。据统计，截至7月9日，登记人数已经超过400人。
7月9日，南方农村报记者来到“金沙人家”销售处，短短两个小时内，先后来了五六波看房子的村民。对于热闹场面，当地政府部门的工作人员周小明(化名)告诉记者：“等接受外部选购的时候，人就更多了。当然，很可能到时候一期的房子已经被订购完了！”
实为“宅基地指标”换房
五沙村换房的宅基地要回溯到2001年。按照顺德宅基地固化改革，五沙村有7000多人符合固化政策，每人可分到40平方米土地作为宅基地使用。“只要2001年9月30日凌晨0点之前登记在册的村民都有份！”一位村民告诉南方农村报记者。
此次置换，与其说是“宅基地换房”，不如说“宅基地指标换房”更准确，因为村民在宅基地固化改革中获得的宅基地从未兑现过。
“村民原有的老房子不在此次置换范围之内。”7月9日，梁敬森告诉南方农村报记者。而据介绍，因为考虑到置换为商品房开发，涉及公共绿地等用地，村民宅基地指标由原来的40平米/人调整为66.7平米/人。
2009年，五沙村的置换工作开始启动。按照自愿原则，顺良房产开始对村民上述宅基地指标进行回购，回购价格为800元/平方米，一个村民66.7平方米的宅基地指标可以卖得5.3万元。
7月9日，五沙村沙坑村小组一村民向记者出示了去年宅基地回购的凭证。这份名为“五沙社区居委会股民住宅留用地(含指标)收购确认书(下简称‘收购确认书’)”中列出了收购说明：“以自愿为原则……已被收购固化地的股民今后不再安排实地，同时核减相应固化地指标。”
宅基地被回购后，村民如果愿意购买“金沙人家”的商品房，还将进一步享受优惠。“凭借收购确认书，一个指标可以享受1.5万元的优惠！”除此之外，根据当地政府规划，村民购买“金沙人家”商品房，将享受到4000元/平方米的优惠均价。
这即是说，一户4口人都有宅基地指标的家庭，266.68(66.7平方米×4)平方米宅基地在回购中将获得21万元。如果该家庭想购买“金沙人家”的商品房，还将享受到6万元(1.5万×4)的价格优惠，两项合计为27万元。“金沙人家”一套100平方米的商品房，价格为40万元左右，该家庭再支付13万元，即可成功换房。
换房者多出于投资考虑
除了优惠，吸引换房者的最大卖点是，商品房有产权证，可以流通。
7月9日，看房村民与销售代表的对话中，流通的问题被普遍关注。
“是不是和其他商品房一样，到时能正常买卖？”在对楼盘一番细致了解后，五沙村二村村民冼铠涛最后向销售人员确认。
“我们负责帮你们代办商品房房产证。以后正常交易绝对没问题！”一位销售人员笑着回答。而在开发商派发给客户的户型手册中，也将产权作为“购房者权益及其他”的首要卖点。
能够流通，就意味着具备了投资升值的功能。对于这些顶着大热天前来看房的村民而言，这或者才是热情高涨的真正动力。
“相邻的番禺大岗镇，商品房已经卖到每平方米6000元了！”大岗镇房价成了众多村民眼中的参照价，“金沙人家”4000元的均价，一下子显得格外有魅力。
另一名村民周荣耀则悄悄告诉南方农村报记者：“现在村民每平方米4000元的优惠价，据说比以后对外销售的价格优惠了7%！”为此，换房村民暗爽不已。无论怎样对比，眼下的楼市行情显然给了大多数看房村民足够的市场信心。
投资心态也惹来了许多村民的质疑。“一些有手段的老板一买就是几套，私下已经有人在倒卖宅基地的回购凭证，价格从两三千一路涨到5000元。有些村民买不起商品房，享受不到1.5万元的优惠，当然乐意卖了！”对于这种说法，“金沙人家”销售处予以否认，“一户限购一套，要凭户口簿等证件办理！”
宅基地指标为何10年未落实
与部分村民的投资热情高涨形成鲜明反差的，是无钱购房村民的无奈。
“宅基地，那永远都是你自己的地啊，只要你有钱，你想盖两层、三层都没问题。但商品房70年之后就不是你的了！”五沙村沙坑村小组村民周小虎(化名)认为，以一家4口人266.68平方米的宅基地，换回了这么一层“住宅使用期限至2079年10月12日止”的100平方米商品房，还得再掏10万元，实在不值！
对于800元的回购地价和4000元的商品房均价，不少村民无法接受。“就在隔壁不到10分钟车程的范沙村，2009年底40平方米宅基地的补偿价为12万元，比我们多了一倍还不止！”而五沙村某村小组一位村干部同样认为，这样的回购地价，开发商存在着很大的利润空间。
不过，对于不少村民而言，即使觉得便宜也得卖。“自2001年确认了宅基地指标，像沙坑村1000多人有100亩宅基地，但具体规划在哪，怎么申请，10年过去，却没有人得到落实。”换房更像鸡肋，一些村民虽然觉得太便宜，但还是把地卖了，“起码有一笔钱是眼前能兑现的”。而一些急切需要住房的人，也只能不大情愿的预定下“金沙人家”的商品房。
在当地一份名为《顺德区大良街道五沙村农民宅基地换房工程项目简介》中，对宅基地指标未能落实的说法给予了说明，“由于近几年五沙工业园(区属工业园)的开发建设，在规划上对五沙的村民住宅建设实施严格控制，导致现在五沙村民的居住环境较差，村内配套设施不足，760亩的固化宅基地未能落实到人。”
对此，顺德国土局解释：“2001年，顺德成为国土资源部和国务院法制办宅基地固化政策的试点。村民虽然有宅基地指标，但涉及到农用地转建设用地的指标限制，不可能全部落实。目前，整个顺德只兑现了三成指标。”
在农用地转建设用地指标有限的情况下，为满足工业用地需求，宅基地的审批控制异常严格。顺德区规划局用地管理科一位工作人员告诉南方农村报记者：“这涉及到大良的整体城镇规划，如果工业用地多了，住宅用地当然就会减少。”
7月9日，梁敬森告诉记者：“现在已经开始审批宅基地了，我手头就有200多份申请在加紧处理！”据介绍，截至目前，该村7000多个宅基地指标，总共回购数量为2000多个。不过，即使宅基地批下来，按照规定，村民要自己凑齐“三通一平”的费用，每一个宅基地指标要交2万多元。一户4个指标的家庭，需要先交近10万元才能动工建房。对此，一些村民对换房政策忿忿不平：“现在都成夹心层了，既无力自己盖房，也无钱买商品房，真是进退两难！”
编后：佛山启动宅基地换商品房的5个试点，顺德是其中之一。以宅基地指标换得有产权证的商品房，可以流通盘活村民的土地资产。同时，宅基地建房审批趋严，配套收费增加，有村民成为既无力建房也无钱换购商品房的“夹心层”
宅基地换商品房，即农民自愿以其宅基地按照规定的置换标准，换取一套城镇住宅，迁入城镇居住。它已成为各地政府推动城镇化进程，加速农村集体土地制度改革，盘活农村土地资源的一项重要举措。但它也是一个极富争议性的话题，每次试点总能引起舆论关于农民土地权益、城乡公共服务不均衡等等一系列问题的争论。
城镇化水平较高的顺德，可以说基本具备了宅基地置换商品房的客观条件。但在五沙村这个非典型的案例中，我们依旧感受到村民在面对自身土地权利时的无力感。
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