湖南“住改商”第一案一审判决 屋顶菜馆将被拆

　　本报讯 （记者 彭玮蔚）潲水车每天都在电梯上下、客人来来往往、喝酒猜拳、吆喝声不断……自从“欧陆经典”B座楼顶3508房的业主将住宅顶层改为家菜馆后，烦心事就与B座200余住户“结了缘”。昨日，开福区人民法院对这起备受关注的湖南“住改商第一案”进行了一审判决。

　　大厦顶楼成了私房菜馆

　　“欧陆经典”是位于长沙繁华闹市区、湘江东岸的高层楼宇，其B座住了200多户人家。2009年3月在未取得其他业主、物业公司同意的情况下，3508房的主人将屋顶公共区域修建成玻璃房和花园，办起了“私房菜馆”，从此每天楼上觥筹交错，喝酒猜拳，楼上楼下的居民十分不满。除了因家菜馆带来的“大量说不清身份的人员”使业主居住安全无法得到保障外，业主们还说，通往楼顶天台的消防通道也被这家业主堵上了。 还有业主抱怨，自从开了这个家菜馆后，大楼的卫生情况明显恶化。

　　但3508房业主的监护人却认为，他们当初以高出本栋楼均价约1倍的价格买顶楼房屋，就是因为与开发商约定了独占“屋顶花园”使用权，因此修建玻璃房和花园自行使用无可厚非。而有证据显示“欧陆经典”本身就是“商住两用楼”，从事经营活动是正当的。

　　去年10月，10余名业主向开福区法院联名起诉3508房的主人。此案被称作湖南“住改商第一案”，备受社会关注。

　　一审判决停止商业行为

　　经多方调查，开福区法院一审认为，屋顶平台是整栋建筑不可分割的部分，使用权成立与处分，必须以物权产生为前提。根据建设部有关规定，屋顶平台不计算在建筑面积内，且在未被登记为独立不动产的情况下，不应成为开发商保留所有权的对象。其次，建筑物楼顶空间缺乏构造独立性，其占有、使用、收益和处分，应归楼宇全体所有权人共同支配。此外，屋顶平台对整栋建筑有防雨、安全等特定意义，不能剥夺其他业主对屋顶的使用权。因此，法院支持原告业主要求恢复屋顶原貌的诉讼请求。

　　同时，对于房屋设计用途问题，因“欧陆经典”权属证书一直未能办理，所以开福区法院专门发函请长沙市规划局明确楼宇性质等争议焦点问题。长沙市规划局在《复函》中指出“欧陆经典”作为商住楼，其概念为“下部商业用房和上部住宅组成的建筑”。因此，位于上部的3508房设计用途应为住宅。根据《复函》作出的各种说明，开福区法院支持方伯银等业主要求恢复3508房住宅使用性质的要求。

　　开福区法院一审要求3508房的主人在判决生效后10天内拆除玻璃房、加建的水泥砖墙、厨房排烟通道等建筑物，恢复屋顶平台原貌。在判决生效后立即停止商业行为，恢复住宅使用属性。