社区配套幼儿园存产权不清乱象 开发商挪作他用

　　6月29日，北京丰台区城南嘉园小区实验幼儿园，孩子们列队准备放学。幼儿园外是等候接孩子的家长。本报记者 陈杰 摄

　　核心提示

　　目前，小区配套幼儿园的入园难已成为投诉热点。记者调查发现，配套园存在产权界定不清等诸多乱象。

　　一方面，区教委会向租用配套园的办园者，收取几十万不等的“国有资产占有费”，而收费标准和用途皆不透明。这要么使得办园者望而却步，要么使得民办园将费用转移给家长。

　　而另一方面，由于法规不清晰，致使很多开发商，不交出配套园产权，而将其挪作他用，或者高价租给办园者；导致小区没有幼儿园或出现“天价”幼儿园。

　　北京市教委曾表示：将改变小区配套幼儿园的建成方式，以政府为主体，小区配套设施由政府建设与实施，资金来源通过开发土地出让形式来解决。

　　还有民办园园长呼吁，应减免“国有资产占有费”，让幼儿园回归公益。

　　在2005年以前，李大军没想过自己会办一所幼儿园。

　　他是一名高级工程师，曾在某部委任处级干部。2005年，他弟弟意外死亡，李大军接手其留下的育强体育才艺幼儿园。

　　育强幼儿园在北京南城的四方景园小区内。

　　李大军接手后被层层问题困扰，小区配套幼儿园（以下简称配套园）产权不清晰、设施租金“一日一价”。他甚至后悔将资金投入幼教领域。

　　北京师范大学教育学部教师韩小雨博士长期关注社区配套园，发现配套园产权不明晰导致诸多问题。

　　“目前，小区配套园的入园难问题，已成为市民投诉多的热点问题。”韩小雨说。

　　“我的幼儿园归教委？”

　　李大军和开发商共同出资建园，比国家规定多投入420万；丰台教委表示所有产权均归教委

　　李大军的弟弟叫李晓东，曾是北京乒乓球队颇有名气的运动员。办一所带有专业选拔性质的幼儿园，是他的梦想。

　　2000年前后，李晓东获得一个实现梦想的机会。

　　在跟李晓东练习乒乓球的人中，有一个是成寿寺大队的书记。成寿寺大队成立了一个房产开发公司，在方庄桥南，开发了四方景园小区。

　　按规定，开发商在兴建四方景园这样大小的社区，需投资300万，完成一个8个班建制的幼儿园，并在建成后的3个月内，交由丰台教委管理。

　　2000年前后，正值大批公办园转制、倒闭。李晓东有机会承包四方景园的配套园。

　　李晓东为强化幼儿园的体育设施，便与开发商达成协议，在原有投资基础上，李晓东个人再投资160万，开发商再追加投资260万，将原本普通的幼儿园改为拥有室内游泳池和三个训练馆的幼儿园。

　　作为高级工程师的李大军，设计了这所幼儿园的所有设施。

　　2005年8月，幼儿园兴建过半时，李晓东出车祸去世，哥哥李大军接手了育强幼儿园。

　　2006年5月，当李大军和开发商一同去丰台区教委，申报办学许可证时，遇到了他们所没想到的事。

　　按规定，教委在接收配套园设施后，需公开招标，选择办园者。李大军说，当时有开发商推荐，也没有其他竞争者，丰台区教委几乎没有犹豫就给了承办权。

　　“但是我们被要求每年交付费用。”李大军说。

　　教委要李大军交付一笔国有资产占有费。李大军不明白，幼儿园的投资来源于开发商和他弟弟，为何要向教委缴纳这笔费用。

　　教委的办公人员向李大军和开发商出示了文件。

　　按照2001年出台的《北京市学前教育条例》第二十条规定：“为居住区配套建设的学前教育设施……应当在3个月内交付区、县教育行政部门管理，由区、县教育行政部门举办，或者向社会公开招标举办学前教育机构……”

　　李大军回忆说，当时教委这样解释“这规定意味着，管理权属于教委。”

　　他还得知，配套园作为公益事业用地，开发商不用交土地出让金。配套园的所有权归国家所有，使用配套园，就要交国有资产占有费。

　　李大军和开发商都急了，他们还超出规定，多投资了420万。

　　“当时教委说，这笔资产也属于教委，因为它已转化为幼儿园的一部分了，即使不办园，也无法收回这笔钱。”李大军说。

　　李大军当时有些哭笑不得，“自己投钱建房子，住的时候还要再交租金，真荒谬。”

　　不交产权证不给办园

　　李大军每年要缴给教委46万国有资产占有费；这笔费用的收取标准和用途并不透明

　　北师大教师韩小雨很能理解李大军和开发商的心情。她说，这主要和现有法规对小区配套园产权表述不清晰有关。

　　据了解，从全国来看，北京应是最早提出小区配套园建设标准的地区。1985年，北京市政府即出台了相关规定，其后分别在1994年、2002年、2006年相继出台文件，规范和保障了小区配套园的建设。

　　“但对于配套园产权归属至今没有法规明确。”韩小雨说，目前只有《学前教育条例》提到，开发商兴建完配套园后要交由教委管理，但没有提及产权问题。

　　“配套园作为公共服务设施，产权理应归国家。”韩小雨说。

　　只是李大军当时觉得不公平。但他也不愿再纠缠这个资产归属问题了，“因为不交钱，教委就不给办理办学许可证。”

　　李大军只求幼儿园能早点开园。

　　他和开发商，将房屋产权证交给教委。李大军还在国有资产使用合同上签了自己的名字。他同意第一年给教委交付15万，此后每年交46万。合同签了5年，2011年到期。

　　如今这类情况并不少见。

　　由于北京市教育财政经费有限，且投向重点并不在学前教育上，所以目前，小区配套幼儿园绝大多数是由民办幼儿园来承办。

　　学者韩小雨调查发现，北京绝大数配套园每年要向区教委缴“国有资产占有费”，收费标准为每年15万至100万不等。各区县有所不同，费用也在逐年增加。

　　北京一位教育界人士告诉记者，“国有资产占有费”属于非税收、计划外收入，一般根据幼儿园位置、大小来收取。至于这笔钱的用途，他说，他也不得而知。

　　韩小雨说，她从教委得知这笔钱交由国有资产部门。对此，教委拒绝接受采访。

　　李大军在交了这笔费用后，随后的手续并不复杂，主要是提交各种证明材料，例如注册资金不低于100万的证明，校舍面积达标的证明、老师的资质等等。

　　“如果没有准备齐全，可以随时不断补充。”李大军说。

　　3个月后，李大军拿到办学资格证，随后到民政局注册了非企业法人。

　　2006年9月，育强幼儿园正式招生。

　　“一块地”收两次租金？

　　张宏使用小区商业性的配套设施建园，区教委令其缴费否则不办证，开发商亦要收其租金

　　北京某民办园园长张宏（化名）在办园时也遇到麻烦。和李大军不同的是，他不仅要给教委缴付国有资产占有费，还被要求给开发商交付租金。

　　“那次经历使我的幼儿园差点停办。”张宏说。

　　五年前，北京某小区的开发商找到在学前教育界颇有名气的张宏，邀请他，到刚建好的小区开办一所中高档幼儿园，以吸引更多购房者。

　　这个小区有教育配套设施，但由于规划得不明晰，已被配套小学占用。

　　开发商与张宏商量后，将小区的青少年活动中心租给他办幼儿园。

　　张宏和开发商签订租赁合同后，到区教委办理办学许可证时却遇到了麻烦。

　　“当时区教委的工作人员告诉我们，幼儿园配套设施产权归教委，经营者要向教委缴纳"国有资产占有费"。”张宏说。

　　开发商立刻与教委僵持起来。

　　据张宏介绍，青少年活动中心属于商业性的公建配套设施，可以由开发商自己决定用途。开发商认为，这块地已交了土地出让金，成为商业用地，所以不肯将产权交给教委。

　　“当时教委表示，不交产权，就不给办证。”张宏说。

　　在小区销售时，进驻幼儿园的品牌早已写在售楼合同里，开发商最后口头答应了教委要求，承诺房产证办下来就给教委。

　　张宏说，同时开发商也承诺，不要他再交租金，而转向教委缴纳国有资产占有费。

　　这样，张宏的幼儿园才得以顺利招生。

　　没想到5年后，开发商又拿着租赁合同找到幼儿园，要求张宏交付租金，不然就关幼儿园。

　　张宏说，最后双方又闹到教委，开发商和教委都各退了一步：张宏继续办园并缴纳国有资产占有费；教委不再索要产权证，开发商则不再索要租金。

　　张宏也有些同情开发商。他说，商业性的公建配套设施产权，理应归开发商，现被教委拿走产权，不合情理。“这也和相关法规缺失有关”。

　　开发商将幼儿园挪作他用

　　也有很多开发商不交幼儿园产权，并以写字楼价格出租；教委无执法权，听之任之

　　王红兵是红缨教育集团总裁。他以加盟连锁的方式，在全国设有500家幼儿园。据他了解，在面对开发商时，教委也并不总是强势。一些开发商就是不将教育设施的产权移交给教委，而教委也无计可施。

　　王红兵介绍，开发商会直接将设施租给办园者。而许多办园者也乐意从开发商处租用场地。

　　“因为公开招标存在一定的偶然性。”王红兵说，有时还要看办园者和教委的关系，才能决定其是否能中标。

　　王红兵承认，在教育部工作的经历为他积累了丰富的人脉，这也成为他在招标中顺利胜出的条件。

　　据了解，开发商将配套教育设施，租给办园者时，收取的租金一般都比国有资产占有费高。一般会以所在区域写字楼的价格出租。

　　一位办园者告诉记者，他在三里屯附近租用配套教育设施，建筑面积约为1700平方米，开发商每天收取4元/平米。一个月租金就是20多万。

　　“但民办园把这些费用转嫁给家长。”王红兵说，所以这也就是为什么有些民办园收费很高。

　　在这种情况下，教委自然拒绝为此类民办园发放“办学许可证”。于是这些民办园就成为“黑幼儿园”。

　　7月初，月收费高达6000元的伊顿幼儿园，被朝阳区教委证实没有办学资质。

　　王红兵分析说，这并不意味着伊顿幼儿园教学质量和软硬件实力有问题，主要还是在使用小区配套教育设施方面，没有得到教委认可。

　　张宏告诉记者，有些小区开发商，还会重新向国资委缴纳土地出让金，将原本配套公益设施用地转变为商业用地。比如南京星河枫园小区，原本要建一个三层楼的幼儿园，当居民入住后，开发商又宣称，该地已卖，并将建设一栋18层的商住楼。小区居民强烈抗议。

　　王红兵认为，改变用地性质的情况比较少，更多的是，开发商直接将配套教育设施挪作商用。而教委没有执法权，无法强迫开发商交产权，也只能听之任之。

　　设置新法，堵漏纠偏

　　基础教育“十二五”发展规划提到，将由政府建设配套园，资金通过开发土地出让形式解决

　　在小区配套园问题上，开发商“该建不建”、“建了不交”、“挪作他用”的现象比比皆是。

　　北京教育督导室于2007年对本市住宅小区建设中的配套教育设施，做了专题调查。

　　调查显示，丰台区1984年-2003年，共有开发小区31个，应配建托幼园所50处，实际上，只建了24处。其余26处或没建或挪作他用。门头沟滨河地带小区，建筑面积150万平米，无一处教育设施。

　　据不完全统计，目前北京市十五区县共建有小区配套园240余所，占北京市园所总数的近五分之一，但实际应建数应远高于此。

　　在张宏看来，主要原因是现行的学前教育条例某些规定不够准确。条例只规定了移交教委管理，而“管理”是个过于宽泛的词，是否意味着产权移交，可以有不同的解读。

　　关于这一问题，北京市政协也曾做过专题调研，并向市教委上交提案。

　　北京市教委在提案回复中表示：正在制定的基础教育“十二五”发展建设规划（学前教育含在其中）中，小区配套幼儿园的建成方式将发生重大改变，由原来开发商建好后交给教育行政部门，转变为以政府为主体，小区配套设施由政府建设与实施，资金来源通过开发土地出让形式来解决。

　　市教委还表示，这一改变将有效解决开发商不建、缓建、挪作他用、高价出租、不按规定交付教育行政部门使用等问题，保证根据千人指标建设托幼设施。

　　同时，《北京市学前教育条例》目前也在修订当中，将重点解决小区配套幼儿园管理与使用中的问题。

　　民办园有待扶持

　　“国有资产占有费”被认为导致教育不公，民办园会将其转嫁给家长，这笔费用应少收，或重新用于学前教育

　　丰台教委的合同将于2011年到期。目前，他最担心的是，续签合同时，教委是否会上调“国有资产占有费”。

　　由于李大军将幼儿园定位于中端，头一年，亏损了120万。如今收支基本平衡。但是按照合同约定，李大军明年将要给开发商分红。

　　李大军觉得压力很大，尤其是那笔昂贵的“国有资产占有费”。

　　朱敏能体会到李大军的压力。她是21世纪实验幼儿园的园长，亦是北京市政协委员。她说，如今教委的这笔“国有资产占有费”，也成为了民办园的发展瓶颈。

　　她认为，这笔费用的收取，还影响到家长、幼儿、社会等各方利益。首先，这会让民办园办园者望而却步；其次，办园者成本增加后，势必会将其转移到幼儿家长身上，从而增大家长的负担。

　　朱敏有这样的疑问，如果将幼儿园都定义为公益事业的话，为什么公办园使用配套教育设施，可以不支付“国有资产占有费”；而民办园就要支付这笔费用。难道很多民办园不具有公益性？

　　朱敏认为，将小区配套幼儿园的“国有资产占有费”减少至每年十万元以下，并在三至五年内免收该费用。

　　据了解，上海在发展学前教育时，吸取国外做法，虽然也大力开办公办园（上海约有70%为公办园），但也会给予民办园一定补贴，给予上民办园的孩子家长一定补贴。

　　据一位参与制定北京基础教育“十二五”发展建设规划的学者透露，北京确实应该大力扶持民办园，而在规划中却并未提及民办园如何发展。

　　韩小雨建议，小区配套园更多的应建为公办园或非营利性幼儿园，目前朝阳对此正在探索。

　　李大军也希望这天能早日到来，毕竟他还是想办一个公益性的幼儿园。

　　专题统筹 本报记者 闾宏 孔璞 本报记者 孔璞 朱柳笛