广州首次明确何为“限价房” 将施行政府指导价

　　27日,省物价局、省住房和城乡建设厅联合召开新闻发布会,详细解读近期出台的《关于运用价格政策促进限价商品住房开发建设的意见》(以下简称《意见》)。这份由广东省物价局、省住房和城乡建设厅、省国土资源厅共同出具的文件,已于22日经省人民政府同意,印发各地贯彻执行。

　　广东将运用价格政策,推动各地因地制宜发展限价房,增加限价房供应,缓解“夹心阶层”的住房困难问题。同时《意见》指出,广东省限价房将施行政府指导价。

　　首次明确何为“限价房”

　　“他们一方面买不起商品房,另一方面又够不上条件购买或入住保障性住房。”省物价局副局长杨骁婷介绍说,在当前的住房形势下,“夹心阶层”的住房问题比较突出。为缓解其住房困难,2006年,国务院办公厅在《转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中首次提出“土地的供应应在限套型、限房价的基础上,采取竞地价、竞房价的办法,以招标方式确定开发建设单位”。

　　但是,多年以来,有关限价房的政策,特别是对其性质、地位、销售对象、销售价格、操作方式等,国家尚没有明确的规定。

　　去年,按照黄华华省长的指示,省物价局会同省住房城乡建设厅、国土资源厅等部门开展了限价房价格政策调研工作。此次出台的《意见》,明确了“限价房”指的是限房价、限地价的“双限”商品房。《意见》明确指出,限价房是由政府主导的,严格执行有关限定销售对象、套型结构、销售价格等条件的中小套型住房。

　　用限价房调控楼市

　　除了缓解“夹心阶层”住房问题,推出限价房也考虑了抑制普通商品住房市场价格的过快上涨。

　　《意见》要求各地“根据当地实际,做好限价房开发建设等有关工作,尤其是商品住房价格过高、上涨过快的城市,要切实增加限价房的供应。

　　省物价局住房与市场价格监管处处长庄振锡表示,政府可以根据房地产市场的变化情况,在房价过高的时候,推出限价房以增加住房市场供应量,同时,通过限价房价格的标杆作用,平抑普通商品住房的市场价格。例如广州市限价房的供应对抑制房价过快增长有明显的效果,对开发企业理性定价起到“风向标”的作用,有效缓解了中等收入阶层自主型购房压力。

　　-数据

　　据统计,广州市迄今公开出让限价房用地面积44公顷,建筑面积92万平方米,可供应限价房8300多套,截至2009年底已批准预售限价房7555套,实际销售7548套,正在建设的约800套也将在今年全部面市销售。

　　热点聚焦

　　政府如何定指导价?坚持低价的作价原则

　　据省物价局副局长杨骁婷介绍,此次广东出台的关于限价房价格的新政策,其核心是坚持低价的作价原则,并实行政府指导价的价格管理形式。

　　“由于限价房土地的出让价格比普通商品住房土地便宜,享受了政府提供的土地优惠政策,因此,限价房的销售价格必须严格遵守政府确定的指导价,以及政府指导价的其他相关规定。”省物价局住房与市场价格监管处处长庄振锡介绍说。

　　据介绍,限价房销售价格实行政府指导价,其中属“限房价、竞地价”的,其最高销售价格由当地价格主管部门会同建设(房地产)、国土资源等部门确定；属“定地价、竞房价”的,其竞价的起始价(标底)由当地价格主管部门会同建设(房地产)、国土资源等部门确定,竞价结果作为限价房最高销售价格,报当地价格和建设(房地产)主管部门备案。

　　各地如何执行?省里不下硬性指标,深圳正规划建限价房

　　“省里不下硬性指标。”杨骁婷表示,由于我省房地产市场发展不平衡,地区差异比较大,《意见》作为规范全省限价房价格政策的规定,主要对一些问题进行原则性规定。

　　省住房和城乡建设厅住房发展与房地产市场监管处副处长刘瑞萍也表示,由于我省各地房地产市场的区域差异很大,并没有全省性统一规划建设限价房。“目前也只有广州市推出过限价房,深圳市正在规划建设限价房。”

　　《意见》指出,限价房销售价格应当充分考虑特定销售对象的经济承受能力,并按照低于同一时间、同一地段、同一类型普通商品住房市场价格的一定比例合理确定,具体比例由地级市人民政府确定。

　　单套销售价格?不得超过最高销售价格

　　《意见》同时也给了房地产开发企业一定空间的定价自主权,但单套具体销售价格不得超过最高销售价格。

　　《意见》规定,限价房的单套具体销售价格,可在不超过最高销售价格的基础上,由开发建设单位根据不同位置、楼层、朝向等因素合理确定,报当地价格和建设(房地产)主管部门备案。

　　新政策还同时规定,对限价房的审批建立绿色通道,加快办理有关手续,简化项目审批工作流程。

　　限价房销售如何监督?开发商要公布销售方案结果

　　有关开发建设单位在销售限价房前,应当制定包括楼盘销售价格明细表在内的销售方案,经批准预售后,将销售方案与《商品房预售许可证》一起向社会公布。销售后还须将销售结果向社会公布,接受社会监督。

　　广州限价房建设有何经验借鉴

　　刘瑞萍认为,广州这些年建设限价房的经验值得各地借鉴。

　　2006年,广州市在全国率先开展了限价房开发建设、销售的探索,推出了全国第一个限价房小区———保利西子湾。广州房地产专家、广州市寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同回忆说,当时限价房项目共拍了10个地块,保利、万科、中海等均价只有6000元—6500元/平米,龙光峰景华庭售价更是仅要4000元/平米。在申购时广州商品房均价过万的背景下,限价房受到热捧。

　　但是,到2008年底收楼时,广州房价回落到8000元/平米,限价房和周边商品房售价相差无几,失去了价格优势。之后不但多个限价房项目闹出退房风波,新推出的限价房销售也由热转冷,少有人问津。之后,广州收回多个限价房用地,针对限价房投放节奏与市场动态不匹配的问题,探索由政府主导建设的模式。“未来政府的保障办可以像香港的房委会那样,以非盈利组织的形式开发限价房,以市场价的70%供应。”韩世同建议说。

　　本栏撰文:

　　记者牛思远 (来源：南方日报)