北京楼市成交现反弹 低迷形势难逆转

　　北京楼市成交现反弹 低迷形势难逆转

　　■本报记者 王松才

　　7月成交量触底反弹

　　北京楼市成交量在6月降至2008年2月以来的历史最低点之后，7月出现了触底反弹迹象。

　　北京市房地产交易管理网数据显示，7月中上旬北京市期房商品住宅共成交了2972套、308596平方米，环比6月同期成交套数、面积分别增加了10．8％、20．4％。扣除保障房，实际成交期房商品住房2259套、251690平方米，成交套数环比增加48．6％、成交面积增加了43．3％。同期，现房商品住宅共成交了533套、81263平方米，环比6月同期上涨了7．0％和2．7％。

　　亚豪机构副总经理高姗认为，6月底以来，北京大兴黄村、房山长阳等新城区热门板块的项目平价入市，促成了阶段性需求的集中爆发，这直接反映在7月中上旬的成交数据上。这些项目的位置都在五、六环之间，开盘价格在14000—17000元／平方米，与同环线区域的整体成交均价18236元／平方米相比存在一定的价格优势，而相应区域的轨道又开通在即，交通利好、价格合理的产品，会在市场遇冷时受到市场的青睐。

　　高姗指出，虽然北京楼市7月份成交量在一些优质项目的带动下出现了环比上升，但这仅为个案，不足以撼动楼市的整体走势，因此，北京楼市在短时间内不会出现明显大幅回暖的情况。

　　虽然成交量有所回升，但成交价格却呈现持续小幅下调态势。7月中上旬北京市场的成交均价为18298元／平方米，环比6月同期每平方米下降了343元，降幅为1．84％。

　　她表示，7月中上旬，尽管北京城区商品房成交比例增加，但楼市总体成交价格仍然出现了微幅下降，这表明价格已经出现了实质性下探。特别是6月底以来共有5个纯新盘上市，纯新盘的定价更加灵活，多采取“低开”方式吸引客群、促进销量，这也是7月成交均价下降的重要原因。

　　7月楼市投资比例跌破10％

　　7月份北京楼市在成交价格持续下调的同时，市场中投资比例也几乎下降到历史最低点。

　　在新政的影响下，北京楼市的投资比例开始出现明显的下调现象。

　　据北京中原抽样调查数据显示：新政后，北京楼市投资客比例明显下调，日前，新政以后北京楼市投资购房比例首次不足14．5％，这一比例甚至低于2008年市场最萧条的18．8％，而相比今年市场最火热的3—4月份，投资比例更是下调了超过26个百分点。在新政持续执行的7月份北京楼市投资比例更是不足10％。

　　“一系列新政的出台，非常明显影响了投资客对市场的判断，特别在7月初，三部委对新政执行力度的重申及北京对二套房贷的认定落实都继续减弱了投资客对宏观调控政策短期放松的判断。”北京中原地产市场研究总监张大伟认为，新政以后很多市场炒作热点反而成了投资客抛盘的热点，城区合并、郊区的部分新增轨道，都没有促使投资客入市，大量的新增房源及购房者对价格下调的预期都使得楼市的价格持续下调。

　　另外，他认为，与新政前只要有土地交易就会有炒作热点相比，新政以后土地交易不仅没有拉高区域价格反而使得房山、昌平等区域受到影响而价格下调。以通州马驹桥为例，最近交易的楼面地价不足4000元每平方米，而之前的一块地交易高达近万元每平方米，这也使得购房者预期未来房价能够继续下调。

　　市场供应放缓 购房者看淡后市

　　与购房需求环比有所反弹相比，北京市场供应层面却仍然相对保守。亚豪机构统计数据显示，7月中上旬仅有10个项目开盘，新增供应2938套、326810平方米，环比6月同期分别减少了48．4％、26．0％，整体开盘均价22500元／平方米，环比下降1636元／平方米，降幅为6．8％。虽然还有10余个项目计划在7月剩余的两个周末推出，但开盘项目总量将难以达到预期开盘的34个项目。

　　亚豪机构高姗分析指出，尽管7月中上旬的北京楼市成交情况还不错，但开发商的推盘态度却日渐谨慎。成交量的低迷令越来越多的老项目面临定价难的问题，而纯新盘往往首次推出量较大，在需求不旺的弱势环境下，面临着蓄客难的问题，不得不选择低价开盘的策略。因此，在新老项目出现蓄客和定价的“两难”境地之下，7月北京楼盘供应节奏明显放缓。

　　同时，7月中上旬开盘项目的消化速度也在放缓，7月中上旬北京市场推出的近3000套房源，截至21日，实际共成交了540套，销售率还不到当期新增供应的20％。

　　央行最近发布的二季度市场调查显示，有18．1％的居民认为房价在三季度可能下调超过30％。普通购房者短期内也很难在商品房价格没有出现普遍下调的情况下出手。而宏观调控政策已经非常明显地影响了开发商对后市的判断，预期在下半年价格下调依然是市场的主流。

　　调查还显示，有售房意向的居民中，12．1％的居民受近期出台的房地产新政影响，愿意降价出售；54．5％的居民表示不会降价出售。而在有意降价出售住房的居民中，有33．6％的居民愿意降价5％—10％，23．3％表示可以降价10％—20％，另有12．1％愿意降价20％以上。

　　北京中原认为：在认为价格下调的居民中，有高达69％的居民认为价格下跌会达到10％—30％，可见目前的高房价已经远超过大部分购房者的购买力。从房主及购房者对价格的预期可以看出，宏观调控政策已经出现明显的效果，超过12％的房主明显愿意降价，其中更有部分降价幅度达到20％以上，预计在三季度二手房房主降价幅度会明显加大，同时投资比例也将继续下探。