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| 公租房被认为是解决中国“夹心层”住房难题的最新解药。 （CFP/图） |
作者: 南方周末记者 韦黎兵
■公租房地方策系列报道之一
■编者按：公租房,被认为是解决中国“夹心层”住房难题的最新解药。但是公租房投入大产出小，投资回报期往往长达数十年，各地于是纷纷开始探索各种建设模式，比如重庆由政府主导，而上海则动员所有单位、企业甚至村集体一起来建设。本报本期起推出“公租房地方策”系列，陆续报道各地的模式、经验并探讨其中的障碍。
如房产税一样，被各界寄予厚望的上海公租房政策，短期内将不会正式出台。
上海住房保障和房屋管理局内部人士透露，6月初上海发布的《上海市发展公共租赁住房实施意见征求意见稿》，目前还处于向各界征求意见过程中，估计还需要几个月才能完成定稿，可能年底前后才能推出实施细则。
政策出台如此缓慢，与上海在公租房政策制度设计上密布的暗礁有关。
不同于重庆由政府平台公司直接操刀的模式，上海的《征求意见稿》，对除个体之外的目前已有的各种出租房经营主体，都给予了正名。上海试图调动各种性质的企业、经济园区、区县政府、农村集体经济组织等所有主体的积极性，一起来解决麻烦的住房问题。
由区县政府作为实施主体并没有麻烦——他们手中本来就有政策性住房和保障房的土地供应。上海住房保障和房屋管理局官员透露，浦东新区将从世博园区附近三林地区的经济适用房中，划出部分房源转为只租不售的首批政府公租房，2010年底就能实现首批入住。
但如果公租房的实施主体不是政府，而是其他单位，问题就复杂起来。这些单位中目前比较普遍的问题是，他们手中的自有土地主要是工业用地。
依照国土资源部《工业项目建设用地控制指标》规定，工业用地行政办公和生活服务设施的用地面积，不得超过总用地面积的7％，同时严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。
“工业产权房”诱惑
相对于周边商品住宅每平方米高达13000元以上的单价，这些以工业用地价格拿地的住宅，每平方米售价只有三四千元，一套100平方米的房子，差价就有100万之巨
上海张江东区高科联合发展公司，是上海知名的“经济园区公租房楷模”。
副总赵源祥介绍说，东联发建设自有公租房的起因是为了完善投资环境。5年前，国有独资的东联发开始负责张江医疗器械产业园的开发经营，由于地理位置远离浦东张江核心区，周边没多少房子可租，落户企业员工的住宿成了问题。
2006年，在浦东新区和张江的领导支持下，东联发投资4300多万元，收购了园区北部的134套公寓，作为“人才公寓”。这些公寓原本是由温州开发商打着工业用地的名义盖起来的。
虽是成套住宅，但这些“人才公寓”却是工业厂房的产权，每平方米只有3000多元的价格，目前比周边商品房价格每平方米低近1万元。
东联发将这些大概每套100平方米左右、多数是三室一厅的房子装修后，作为“人才公寓”，以每套月租约3000元的价格，租给园区内的落户企业，再由他们租给自己的员工。达到浦东规定的“人才”标准的，还可向当地政府申请每人每月200元的住房补贴。赵源祥说，“虽然房价很低，但除去物业管理等成本，我们收回投资也要20年以上。”
尽管东联发并不是为了靠这个赚钱，但这里面的巨大利益空间显而易见：
一旦这些房子上市交易，几乎可以肯定会大受欢迎：相对于周边商品住宅每平方米高达13000元以上的单价，这些以工业用地价格拿地的住宅，每平米售价只有三四千元，一套100平方米的房子，差价就有100万元之巨。
尽管这些“住宅”也有短处——因为是“厂房”，这些房子不能上户口，水电煤的收费，也要按工业企业的价格，远高于民用价。但在这么巨大的总价差距面前，这些房子还是让人心动不已——今年4月楼市调控后，早前购买了这个小区其他“工业厂房”的投资客，将一些与东联发“人才公寓”同样的房子放出来卖，售价只有五六十万，也同样可以办理工业产权过户。
“我们目前不会让人才公寓上市交易转让。但政府如果允许在工业用地上建公租房，怎么供地、产权怎么界定、怎么转让，由谁来开发，就得有明确细则。”赵源祥说。
业内人士担心的是，在新的公租房政策中，谁能在“工业用地”上建住宅，谁无疑就拥有了一个巨大的财富魔方。而工业用地上建住宅这个闸门一旦打开，政府如何能控制得了？
闸门开不开？
对大企业，或者是高新技术企业来说，工业地商用的情况并不罕见
工业用地上建住宅，其实由来已久。最初通常是建宿舍。
在上海的大国企宝钢集团，虽然总部已搬迁到浦东，但在宝山月浦镇和果园依然还有两个集体宿舍区，月浦的老宿舍区租金只有几十元，且水电全包，几乎相当于免费，而在果园新建宿舍区，安保设施严密、装修考究的一居室，每月租金也只要不到600元。
但是，宝钢拒绝采访，并不愿意谈公租房的问题。其实，他们不愿对外界公开的并不仅是对职工的优厚福利，而是宿舍区的商用问题。
2009年，宝钢完成对原果园宿舍区的改造新建，建成13－18层的三幢高层宿舍楼，除了职工自用外，宝钢试图征得政府同意，将部分房子对外出租商用——问题是，这些宿舍所在土地系宝钢自有工业用地，商用并不合规，这便成了一个敏感问题，至今仍悬而未决。
碰到这个问题的并不只是宝钢，拥有土地的浦东新区高科技企业展讯通讯也是这么做的。
展讯是中国最大的自主知识产权的手机芯片研发股份制民营企业。当初为了推动浦东高科技发展，浦东新区特批展讯在工业用地上建了公寓设计的职工宿舍楼，同时建了商用房并与豪生酒店合作开了酒店。
但是，担心职工公寓冲击周边的房价，展讯引来了房地产商的不满——他们纷纷提出抗议，理由是工业用地不可转作商业用途。
对大企业，或者是高新技术企业来说，工业用地商用的情况并不罕见。
在浦东新区，上世纪90年代中期，为了吸引高科技企业落户，政府都给了一些特殊的土地政策优惠。以致此间落户的一些企业，都在2002年左右进行了价格极低的内部分房。
在中芯国际的职工社区，甚至形成了住宅区、学校等完备配套，现在住宅已有商业产权并可自由出售，引得周边企业甚至公务员们都羡慕不已。位于松江车墩镇的比亚迪汽车也是如此，从管理层、研发人员到工人，都住在工业用地上建成的职工宿舍或公寓中。
这种方式，对许多企业形成了极大的诱惑。在房价一路猛涨的今天，这几乎形成了企业管理层必须要操心的事情：“我们最近一次招聘，对面是合肥京东方，人家答应一去就给房子，我们连单位宿舍都没有，应聘的人一比较自然就去了对面。”这是上海市住房保障和房屋管理局对企业的一次调研中，浦东新区上海天马微电子向官员们倒的苦水。
上海天马微电子是央企中航集团下属公司，刚接管了上广电五代液晶屏项目，成为国内小尺寸液晶屏龙头，与京东方是同行。
天马微电子不仅希望政府开闸放水，允许他们在工业用地上建职工公寓，更希望能突破上海公租房住满5年就得退出的期限。“别说五年，以现在员工的收入，就是一辈子也买不起上海的房子，所以我们希望单位公租房可以长期租给员工。”这也是天马微电子在政府调研中的另一诉求。
工业用地公租房的闸门开不开，如何开，成了考验公租房政策的难题。
蓝领公寓的秘密
闵行区在各镇政府下设外来人口管理中心，然后以事业单位用地进行土地划拨的方式供地，将每亩土地的成本降低到了征地成本，甚至免除了很多按规定要上缴政府的费用，将蓝领公寓每平方米成本控制在约2000元
在上海西南部工业较多的闵行区，政府也感受到了提供住房的急迫。
从五六年前开始，随着闵行区农民房的大量不断拆迁，闵行的经济园区最先开始着急：聚集在闵行工业区的外来产业工人的居住，已经成为问题。而最近几年用工越来越紧张，如何留住工人成为经济园区必须面对的问题。
闵行工业区率先自己动手：2005年开始，在工业区工业用地上，工业区投资1.5亿元，建成了1200多套房子的闵行第一个蓝领公寓“鑫泽阳光公寓”，解决8000多工人的居住问题。
工业土地上的房子，很快就蔓延到村集体土地上，甚至事业单位用地中。
随着拆迁力度越来越大，闵行部分村集体也开始在集体建设用地上，建房出租给周边工人，形成村集体收入——上海公租房政策征求意见稿中允许村集体用地进入公租房市场，不过是对现实的认可而已。
随后，闵行区政府开始在全区推广“蓝领公寓”的做法，要求每个镇都建设一个蓝领公寓小区。但要大规模展开蓝领公寓的建设，成本让政府难以承受。
闵行区住房局想出的办法，不仅仅不用出商用地价，甚至不用出工业地价，而是划拨土地。
闵行区在各镇政府下设外来人口管理中心，然后以事业单位用地可以进行土地划拨的方式供地，将每亩土地的成本降低到了征地成本，甚至免除了很多按规定要上缴政府的费用，将蓝领公寓每平方米成本控制在约2000元。
当然，政府出资、划拨土地的蓝领公寓，产权自然是镇政府所有。
与蓝领公寓的逻辑类似，人才公寓也是政府着力推广的。
在上海，浦东新区是这方面的先行者。浦东建交委提供给南方周末记者的资料显示，通过市场收购或者下属公司自建，浦东已投入使用和在建的人才公寓项目达26个，投入使用的人才公寓已近50万平方米，房屋4531套，可入住15000人。同时，还有60万平方米的人才公寓在建。
此外，徐汇、杨浦、静安、闵行、嘉定等上海各区，几乎均有或多或少的人才公寓出租。
大学里的租赁房
与对“工业产权房”的担心一样，有关人士担心：如果目前政府就控制不了大学的土地商用，将来一旦公租房政策实施，大学以公用事业和单位公租房的名义拿地，建房后对外出租商用，又如何监控？
另一类事业单位——拥有教育用地的大学，也开始将土地进行商用。
上海各大学职工宿舍最多的是复旦。在复旦南区、仁德路公寓、国定路等处有一千多套宿舍，并还在新江湾校区兴建新的教职工宿舍。
“大学教职工宿舍是多年来一直都有，不是什么新鲜东西，各学校各有各的路。”一位大学宣传部副部长如此评价。
实际上，大学的租赁房，产权一般都是单位宿舍。一些是近年在自有土地上兴建的，一些是原来剩余的教职工住房。
当然，这些宿舍的租金都不高。在上海大学延长校区，装修后配家具的两室一厅宿舍，市价1600元左右，但学校租金每月只有500多元。
“听说我们还在新建2万或者4万平方米，大概400套的房子。”上海大学一位行政管理人员介绍。
但几乎所有大学，也都对自建宿舍一事讳莫如深，不愿公开接受采访。据本报记者了解，很多大学在作为公共事业的教育用地上，不仅自建宿舍，还会自建商用物业。
上海五角场的五星级酒店复旦皇冠假日、财大豪生酒店，以及四星的复旦复宣酒店，都是大学土地商用的案例。
与对“工业产权房”的担心一样，有关人士担心：如果目前政府就控制不了大学的土地商用，将来一旦公租房政策实施，大学以公用事业和单位公租房的名义拿地，建房后对外出租商用，又如何监控？
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