大连万达王健林：解决高房价问题要靠制度改革

　　大连万达集团股份有限公司董事长王健林：解决高房价问题要靠制度改革

　　最近几年，国内大城市房价不断上涨，居民解决住房问题难度越来越大，民怨沸腾。今年以来实施新的宏观调控后，社会舆论更是将高房价的矛头由前几年的指向开发商转而指向地方政府。房价问题已经从一个市场问题转化为中国最大的社会问题，甚至成为社会不稳定的部分因素。

　　纵观纽约、伦敦、巴黎、东京、汉城、新加坡、香港等全球大城市，平均房价比北京、上海高出几倍甚至十几倍，但是在这些国家和地区，人们对高房价虽也有不满，但并没有像在中国这样成为社会的热点问题。中国房价问题为什么如此引人关注？解决中国高房价问题为什么如此困难？必须认真分析中国高房价形成的根本原因，找到治本的办法。

　　关于中国房价问题，现在是“仁者见仁，智者见智”，各种评论铺天盖地，专家学者高见不少。但大多数都没有切中中国高房价形成的根本原因，因此治理高房价也就无从谈起。我认为：中国高房价形成的原因很多，核心因素有四个方面：

　　一、财税制度不合理是造成高房价的根本原因

　　按我国现行的财税体制，增值税中央拿走75%，省级拿走10%左右；所得税中央拿走60%，省级分20%左右；市、区、县各级政府，即使下最大的力气发展产业，也只能从税收中分得不到20%的收益，而发展房地产、卖地的收入基本上全部归地方政府所有。这样的财税制度设计，极大地打击了地方政府尤其是基层政府发展产业的积极性，将其“逼上梁山”，促使逐步形成土地财政。

　　分税制改革前的1993年，当年全国财政总收入中，中央只占22%，入不敷出。为此，中央做出实行分税制改革的决定，设计的目标是用20年左右的时间，使中央财政占全国财政总收入的比重达到40%。但经过16年的发展，到2009年中央财政占全国财政总收入的比重已达到52.4%，大大超出了改革的预期。相反，地方财政收入占比大幅下降，扣除人员工资、医疗、教育、治安等大量刚性而且没有收益的支出，剩余已不多，再想干别的事，只有靠卖地来支撑。中央财政支出少，又拿了财政的大头，造成财权和事权的极大不匹配。

　　所以，只有下决心改革现行财税制度，使增值税地方政府占比达到一半，所得税地方占比达到60%，全国财政收入地方占比达到60%以上，调动地方政府发展产业的积极性，才能从根本上扭转地方政府对土地财政的依赖。只有真正解决了土地财政的问题才能解决高地价，进而才有可能从根本上解决高房价。

　　二、保障房制度不到位是造成高房价的核心因素

　　现在国内大城市房价偏高，还有一个重要原因，大城市老百姓解决居住问题，基本上以商品房市场为主要途径，结果大量需求涌入，也推高了房价。

　　从世界主要发达国家和全球主要大城市看，居民解决住房的主要渠道是保障房。比如香港的房价比北京、上海高几倍至十几倍，但香港55%的市民是通过公屋和居屋两种保障房来圆住房梦的；伦敦、巴黎、马德里是世界房价最高的城市之一，但超过五成的居民居住在政府提供的保障房里；新加坡更是有70%以上的居民住在政府的保障房里。这些国家和城市房价地价都很高，但是当地政府把超过三分之一左右的财政支出和土地收益的绝大部分用在建设保障房方面，50%以上的居民通过政府的政策保障房实现“居者有其屋”。由于一半以上的住房需求不通过市场解决，市场需求大幅度减少，房价也很难快速上涨，多数居民对高房价也就不再敏感，因而也不会成为社会问题。反观我国，从1998年住房制度改革以来，保障房占全部城镇住房建设总量的比例都相当低，即便是近两年中央政府大力强调建保障房，保障房的开发面积也只占全国城镇住房建设总量的百分之几。城镇大多数居民通过保障房解决住房问题无望，只能把自己甚至几代人的积蓄拿出来在市场上购买住房。这给社会大众和百姓造成了沉重的负担，甚至一部分人成为房奴，所以大家痛恨中国的高房价、房价成为社会问题也就不足为怪。

　　近两年虽然中央政府强调各地要大力建设保障房，但并未明确提出保障房面积占建房总量的比例指标，保障房任务是否完成也没有成为官员考核的刚性指标，也没有明确地方政府土地收益的多大比例用于建保障房。所以，各地保障房的建设始终不尽人意。如果中央政府明确5年内各级地方政府保障房建设达到房屋建设面积的50%，土地收益的绝大部分和财政支出的相当比重用于建设保障房，并且将这几个指标作为政绩考核的刚性指标，完不成任务就追究当地政府主要领导和相关部门负责人的责任。我相信，中国的房价问题就不再是社会热点和社会问题。

　　三、居民收入偏低是造成房价问题的重要原因

　　现在多数人说房价偏高，但不说国民收入偏低。假如国民收入增长和房价同步或高于房价增长速度，那么人们还会认为房价偏高吗？

　　改革开放30年来，我国的GDP保持年均9.8%的增长速度；财政收入年均增长18.6%；房价从1987年开始，年均增长11.2%，而同期居民收入增长速度要远远低于前面三项指标的增长速度。上世纪80年代初期，居民收入年均增长速度与GDP增长速度相比没有差距，上世纪80年代初期到2009年居民收入年均增长速度与GDP年均增长速度相差达到2.7%；居民收入也由改革开放初期占GDP比重70%，下降到2009年的40%。改革开放的最终目的是提高居民收入，实现共同富裕。而现实情况是居民收入增长不快，居民收入增长速度跟不上GDP和房价增长速度，导致居民相对购买力逐年下降，老百姓自然对高房价怨声载道。所以，解决大城市高房价问题除了进行财税制度改革和大力建设保障房外，提高居民收入也是根本措施之一。

　　四、供求关系不平衡是造成高房价的直接因素

　　经济的基本规律是供求关系决定价格。现在中国大城市房价上涨速度过快，除了前述所说的原因之外，直接原因是住宅土地供应不足。

　　改革开放以来，我国城市人口由1978年的1.7亿上升到2009年的6.2亿，城市人口增加3.6倍，但每年的城镇住宅土地供应量并没有等比例增加3.6倍。根据国土资源部数据，2009年全国城镇住宅土地供应量为7.6万公顷，与十几年前相比，住宅用地总量增加不到一倍；城镇人均住宅用地面积只有1平方米左右，与上个世纪80年代的城镇人均住宅用地面积指标差不多，人均用地面积二十年没有发生变化。但中国经济在发展，社会在进步，住宅成套化率在提高，人均住房面积在增加，从中可以看出，全国城镇住宅用地供应是趋紧的，在供应趋紧的情况下，价格走高就不难理解了。因此，面对大城市的高房价，决策者一定要承认住宅用地供应长期不足这个事实，从而加大住宅用地供应量，提高人均住宅用地指标。只有这样，才能从规律上达到遏制房价过快上涨的目的。