楼市博弈趋向白热化 紧缩政策加码加速楼市变局

　　南京鼓楼广场一幢89层的中国第二高楼，最近准备以未售部分向银行申请抵押融资，南京几家大银行组织了一个超豪华的银团来做这个巨无霸项目，50多亿的评估价，按7成的抵押率，申请贷款量可望达到35亿元。相关银行组织了强大的人马来攻这个项目，所有流程都走得差不多了，最近突然被叫停，依据是银监会发文，要求停办房地产企业固定资产抵押融资。

　　长时间的博弈后紧缩政策的加码，表明眼下的房地产调控正慢慢进入“深水区”。

　　史无前例的“新禁令”

　　“不仅这35个亿的巨无霸项目被叫停，连裙楼一个小项目，只有7500万元的商铺抵押融资，本来都已经准备下达放款通知了，结果也被叫停。”直接参与该项目的一家银行信贷员告诉记者。

　　银团主办行的一位负责同志说，这道禁令来得突然，所有待批或者已批而未放款的项目立即被冻结。他随口报出了南京一串列入叫停的项目，如江宁的新城置业、鼓楼马台街的海德商城以及湖南路的两处商业地产项目。

　　上个月，监管部门叫停房地产的信托融资后，又立即出手叫停所有房地产企业包括土地在内的固定资产抵押融资，这种前所未有的紧缩力度，是中国房地产市场10多年来第一遭，令本来渐次收紧的房地产融资再添阴霾。“南京多家银行的房地产开发贷款规模都绷得很紧，”一位银行信贷处长说。

　　有开发商问，有没有什么变通的办法，如房地产企业把土地等固定资产过户到非地产企业名下去融资？“不可能，这种过户成本太高，如果不是一个系统内的关联企业，风险太大，并且监管部门对关联企业交易保持高度警惕。”南京工行的一位负责同志说。

　　房地产近年高烧不退，泛滥的天量货币是背后的“助燃剂”，省银监局局长于学军说，以高房价为特征的中国资产价格的通胀，本质上是一种货币现象。今年4月，被称为“史上最严厉”的地产新政实施以来，针对房地产资金高度依赖型的特点，监管部门从两头着手，通过二套和三套房贷的紧缩控制不合理的需求。而从源头上，房地产开发企业在资本市场融资和再融资通道被卡死，今年新股IPO数量已近3000亿，但房地产企业没有拿到一分钱，已上市房企再融资今年“门都没有”。在7.5万亿的贷款总盘子中，房地产开发贷款收得更紧，“笔笔都要报总行，中小型房企日子更难过。”一家省行公司部负责人说。

　　热闹的“华山一条道”

　　今年，一些企业退而求其次，房地产信托一度十分火爆。民生银行和工行贵宾专员说，他们今年上半年发行了多期房地产信托产品。因为面向特定的大客户发行，门槛都在500万以上，给投资人的固定回报是7—8%，如果再加上给信托公司和银行的费用，企业融资成本在15%—18%，比银行贷款高出一倍。但从银行贷不到款的房地产企业都挤到这“华山一条道”上来。省国际信托投资公司副总经理唐宁认可了这种说法。今年前6个月，监管部门公布的全国信托产品的发行量突破2.9万亿，这是一个历史天量，信托公司能做、敢做的主要原因是有土地和固定资产抵押，这些资产都要打五折后再说，因为面向公众投资者，不能出事。省内三家信托公司的负责人在接受记者采访时说，今年信托这个“大年”，主要拜房地产银行融资受阻所赐，但好景不长，上个月就已经全面叫停相关业务了。

　　“不停不得了，上半年银行信贷体系以外的信托产品发了近3万亿，加上银行贷款4.6万亿，实际投放量已经达到7.5万亿的年度贷款投放目标，而下半年贷款如果再增加3万亿，那全年10万亿都守不住。信托融资如果不叫停，今年的货币和信贷投放量甚至会超过去年，那我们怎么调结构，怎么主动调速度，房价不要涨到天上去？从市场环境和政策出台以来的博弈效果看，我认为流动性会越来越紧，并且两年左右不会缓解，相当多的房地产企业将面临财务安全的大考。当然,这对中国银行业更是一场大考，我们在频繁进行压力测试，要求商业银行对此保持高度警惕，严防风险。”于学军昨天对记者说。

　　记者注意到，叫停信托融资10天后，银监会发文要求各地把过去长期统计在信贷计划“表外”的信托产品并入表内单列，其严控和紧缩的用意十分明显。

　　打破平衡大约在冬季

　　南京多家金融机构负责同志对记者表示，他们最近确实在严密监控房企的现金流、负债指标，因为去年“吃饱喝足”，只要没有在高位新拿地，今年相当一部分开发商日子还能过得去。但只要是去年在高位拿地的，负债率高的房企，今年底和明年初将迎来此轮调控的第一个“寒冬”。

　　记者得到银行系统的一份分析预警报告，报告认为，此轮调整不同于2008年，如果管理层坚持调控不松手，房价从历史高位下调，对银行的风险压力比任何时候都更大。保守估计一线城市和部分房价上涨过快的二线城市，价格调整幅度在30%左右，预计大开发商在三季度会开始适度调整价格，而市场整体完成价格调整可能要待明年上半年。 2009年底，经历了一年的去库存化之后，大多数开发商均面临新增供应不足的问题，部分城市甚至无盘可卖。在这种情况下，地王频现，头脑发热的开发商跳高拿地，不少人就像早期买股市中的中石油，已被高位套牢。而随着新政的实施，政府和监管部门对开发商囤地的打击力度也越来越大，继国土资源部将全国1457宗闲置用地详情交付银监会后，银监会近期也向住房和城乡建设部表达了类似意见，希望后者能提供开发商的名单以便监管，包括南京在内的多个城市出现了因开发商资金困难、政府收回土地的案例。潘石屹不久前说，已经不是个别地方一两块土地发生这样的情况，大规模的拖欠已经形成。他呼吁更多的房企“最好的出路是尽早把土地转让出去，否则会因拖欠政府出让金和银行贷款被大规模地收回土地。下一步，我担心会爆发房地产行业的信用危机。”

　　一份最新报告验证了潘的观点，多个城市的土地出让金出现巨额长期拖欠，某发达地区一个城市的拖欠量甚至高达70亿元，“如果下半年新地出不去，调控压力不减，大规模收地的情况有可能一触即发。”国土部门的一位专家说。.

　　而一向为高房价鼓与呼的任志强昨天也一反常态度，突然改口，呼吁降价。连任志强都想通了，说明房地产沉闷的僵局不会持续多久了。(记者 陈志龙)