九龙仓48亿取上海陆家嘴新地王 成交价低于预期

　　九龙仓48亿豪取陆家嘴新地王

　　作者 早报特约记者 周铭

    陆家嘴5年来首推宅地，折合楼板价35490元/平米，溢价41%。

　　业内人士称，E18地块（9-3）35490元/平方米的楼板价远低于此前开发商预测的5万/平方米。刘建平 制图

　　位于陆家嘴黄金地段边缘的黄浦江沿岸E18地块（9-3）昨天下午出让成功，最终港资集团九龙仓地产（00004.HK）控股的卓光控股有限公司以总价48.28亿元获得该地块，溢价率41%，折合楼板价35490元/平方米，成为陆家嘴住宅地块新“地王”。据悉，该地块是陆家嘴5年来推出的首幅住宅用地。

　　不过，35490元/平方米的楼板价远低于此前开发商曾预测的5万/平方米的楼板价。对此，业内人士认为，这是因为受到调控影响，开发企业融资渠道缩小，导致开发商拿地的价格上限大大下探，这个情况将会继续延续。

　　港资巨头、央企“对决”

　　资料显示，黄浦江沿岸E18（9-3）地块东至浦东南路，南至宁阳小区，西至浦明路、建筑交易市场，北至张家浜绿化带，出让面积54415.3平方米，容积率2.5，用途“高层住宅用地”。据悉，该地块是目前陆家嘴以及黄浦板块仅有的2幅未开发住宅地之一。

　　该宅地出让先后吸引79家开发商，起始报价为34.16亿元，有5家开发商确定进入最后的竞买环节。

　　昨日13时30分，4家开发商到达竞拍现场，外资占据大部分席位。记者了解到，4家企业包括由中建地产和中粮地产组成的央企联合体，新加坡上市公司仁恒地产，以及两家香港巨头新鸿基地产发展有限公司（00016.HK，下称“新鸿基”）和九龙仓，央企和港资对决拉开帷幕。

　　截至竞拍前，最高报价已达到38亿元。竞拍现场主持人询问是否有开发商愿意继续竞价，除了仁恒之外，其余三家分别表示愿意继续竞价。

　　在经历一轮暗标后，3家竞买人最终价格浮出水面，其中九龙仓报价为48.28亿元，中建中粮联合体报价40.8115亿元，两者差价近8亿元，而此前高调的新鸿基地产报价为38.888亿元屈居末位。

　　最终，九龙仓以48.28亿元摘得黄浦E18地块（9-3），溢价率41%，折合楼板价35490元/平方米。

　　成交价低于预期

　　“48.28亿元，35490元/平方米的楼板价，很便宜。”克而瑞（中国）上海事业部项目总监付琦在看到最终成交价格后直呼，“从地段上看，这块位于陆家嘴和世博园区中间位置的黄金地块价格的确有些廉价。”

　　据悉，今年8月出让的北苏州河地块，被苏宁环球集团底价获得，折合楼板价31691元/平方米。去年年底，杨浦区新江湾城地块以单价32484元/平方米荣冠地王。这两块地无论从地理位置还是稀缺程度都和黄浦地块不可同日而语，但是价差不足万元。

　　和记黄埔的某位工作人员表示，在目前的行情下，开发商对土地市场的估价要远远低于市场行情好的时候，特别是在面对一块总价高达几十亿元的地块时，风险是开发商不得不考虑的因素，因此才会造成此次的低价地王出现。

　　对此，付琦表示这是因为调控紧缩下，开发商融资渠道缩小，回款又慢，导致很多开发商难在一个月内拿出48亿元的土地款，因此拿地的魄力不够，资金上限被大大压缩。

　　现场某个国有企业的开发商工作人员表示，这个价格对于眼下的开发商而言，也几乎到了极限边缘，此前业内对该地块楼板价超5万/平方米的预测高估了开发商的资金能力。从另一个角度看，央企的贷款渠道、上市也会遭遇调控的制约，他们的特殊身份也注定他们拿地不可能不计成本，多种因素的综合下，造成了此次黄浦地块的最终价格低于业内预期。该人士指出，从长远看，这种平稳的拿地热情还将持续。

　　盈利空间非常可观

　　黄浦江沿岸E18地块（9-3）位置优越，周边积聚众多陆家嘴乃至上海的顶级豪宅。如中粮海景1号目前售价为11万/平方米，汤臣一品目前售价为15万/平方米，世茂5号报价10万元/平方米。该地块“隔壁”是新鸿基地产正在开发的豪宅项目滨江凯旋门，该项目有望成为陆家嘴继汤臣一品后的又一顶级住宅，单价传高达20万/平方米。

　　而距离E18地块（9-3）不远的仁恒河滨，目前售价也在5万-6万元/平方米，该地块未来还将出现更高价的项目。

　　对此，付琦认为，黄浦江沿岸E18地块（9-3）的楼板价远远低于周边的在售项目，加上安建成本、税收以及其他支出，该地块售价5万元/平方米就能赚钱，当然该项目最终的入市价格会和周边的项目持平甚至更高，从这个角度而言，其盈利空间是非常可观。

　　和记黄埔的某位工作人员也表示，该地块的成交价格的确十分合理，未来的可造空间很大。