房产调控遇市场博弈 豪宅入市引发房价表面回暖

　　房产调控遭遇市场博弈

　　豪宅入市引发房价表面回暖

　　风风火火的房地产新政在4个月后遭遇了市场的强烈反弹，政策与市场的博弈向着更为深远的方向发展。面对以北京、上海、广州、深圳等一线城市为首本轮出现的量价齐升局面，业内对于后期的政策调控风向也出现了分歧，是出台更为严厉的调控措施，还是继续深化落实“国十条”的细则，成为了时下社会各界最为关心的话题。

　　北京楼市“量价齐升”

　　被称为史上最为严厉的“限购”地产政策，并没有阻止住北京楼市的交易量和价格的迅速回升。在经过了5、6、7三个月的低位徘徊后，北京楼市的交易量和价格出现了迅速回升的态势，新房、二手房、豪宅市场均出现了全面反弹。

　　新房价格反弹至3月份水平

　　在刚刚过去的8月份，随着各种政策细则的落实，积累了4个多月的观望型客户被逐步释放出来，市场交易量和价格出现了大幅度上涨。

　　北京市房地产交易管理网的统计数据显示，2010年8月住宅期房成交量为5565套，较7月的4960套增加12.42%，而现房全月成交套数更是达到了1023套，相对于7月的776套大幅增加31.83%。

　　在成交量大幅上涨的带动下，北京市商品住宅的价格也出现了大幅回升。8月北京市商品住宅成交均价达到21008元/平方米，环比大涨11.29%，在政策出台4个月后，成交均价已快速回升至今年3月的水平，与房价最高的4月份只有一步之遥。

　　二手房“量涨价跌”

　　和新房市场强势回暖不同的是，在今年8月份，北京市二手房市场表现出了量涨价跌的态势。

　　中国不动产研究中心的统计数据显示，8月二手住宅成交12813套，环比上升23.59%，但同比仍大幅下降46.16%。二手住宅成交量逐日上升，日均成交413套，到月末日成交量达近千套，回暖迹象明显。二手房签约总面积为1428776平方米，其中二手住宅签约1199362平方米，环比上升18.67%，同比下降46.17%。

　　8月，北京二手住宅成交均价为17693元/平方米，环比7月的17852元/平方米小幅下降0.89%。

　　业内人士分析认为，短期内二手房成交量可能会有小幅上升，而成交价格则不会有太大变化。随着新政实施时间的推移，房源供给增加，新房的低价促销使需求松动，消费者开始入市，成交回暖。尽管房价有下行压力，但是购房者在供求双方的微妙博弈局面中所处的弱势地位促使房价难有较大幅度的下降。

　　豪宅市场走出低谷

　　“4月份进行调控，5月份的市场一下子就冷了起来，成交只有一套，接下来六七月份市场也不是很好，而进入8月份，明显感觉到了市场的回暖，我们一共成交了4套。”盘古大观的销售总监韩乐向记者讲述了项目在新政实施的4个多月内的销售经历。

　　正如其所言，进入8月份后，北京市的豪宅市场正逐步走出低谷。搜房网发布的一份数据显示，8月份，北京别墅市场总体成交较7月份出现大幅上涨，成交套数、成交面积和成交金额全面上扬，是4月份实施房地产新政后，月销售金额首次突破20亿元。统计显示，8月份，北京别墅市场总成交290套，环比上涨118.04%，销售金额为22.99亿元，比7月份增加了11.29亿元，环比上涨96.5%。

　　楼市回暖背后

　　在北京楼市强烈反弹的同时，是全国楼市的强势回暖。北京国际发展投资有限公司CEO杜猛将其归纳为报复性反弹，并指出，在这轮报复性回暖背后，其实是因为近期有大量高价盘入市。

　　他举例说，在这轮调控中已经出现了霞公府、PARK北京、保利陇上、红玺台等高端项目。

　　记者搜集的各地8月份楼市成交量显示，广州网签接近7000套，环比增幅超过六成，创下新政实施以来的新高；深圳商品住宅成交面积环比大幅上涨84%，成交价格环比上涨7%；上海商品住宅市场成交面积环比上升61%，价格达20973元/平方米，环比涨幅达5.8%。但这些暴涨背后原因均为诸多高端楼盘入市。

　　面对这一现象，浙江商会副会长陈俊表示，这印证了楼市半年一调整的规律。中国近年来的楼市一直沿袭着调控、回暖、暴涨的脉络，但是预计从9月份到春节前后，北京楼市的上涨节奏不会太猛。

　　记者了解到，今年8月份，北京市的新盘供应量达到了59个，是目前供应最多的一个月份。特别是一些知名项目，如万科长阳半岛、保利茉莉等性价比较高的项目继续放量，对于楼市整体成交回暖起到了至关重要的作用。

　　业内人士分析认为，北京8月楼市之所以出现回暖，是因为少数几个低价大盘做出部分让利从而使得成交量出现短暂反弹。而房价之所以出现暂时上升，则是因为大量别墅项目以及超级豪宅入市，从而出现整体开盘价甚至成交价上升。

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　　8月品质公司市场表现

　　1、万科单月销售过百亿

　　坚持不捂盘、合理定价的销售策略让万科在8月份的销售额首次突破百亿元。

　　万科9月3日发布公告。数据显示，2010年8月，万科实现销售面积 91.5万平方米，销售金额119.9亿元，分别比2009年同期增加84.7%和 149.%。从销售金额上来看，万科创下历史纪录，也成为国内第一个单月销售额过百亿的地产企业。另外，来自万科公司的消息显示，公司8月份的销售区域主要集中在杭州、深圳、苏南、上海和北京等政策调控的重点地区。

　　2、龙湖销售额达26亿元

　　9月6日，龙湖公布8月销售业绩。2010年8月，龙湖实现销售金额26亿元，环比增长34%。

　　1-8月，龙湖累计实现签约销售金额150.3亿元，同比增长30.6%，其中西部区域签约63.5亿元，环渤海区域签约67.2亿元，长三角区域签约19.6亿元。

　　8月14日，龙湖重庆源著（即磨盘山项目，2009年三季度获得）首次开盘，两个小时内成交254套（套均面积110-170平方米），均价10200元/平方米，成交金额达4亿元。

　　商报记者 赖大臣/文 宋媛媛/制表