日本公租房促进人民安居乐业

　　9月17日,加快保障性安居工程建设工作座谈会在北京召开。中共中央政治局常委、国务院副总理李克强在会议上强调,要坚持以人为本、执政为民,着力推进保障性安居工程,加快发展公共租赁住房,促进人民群众安居乐业。本期,我们将介绍日本在解决公共住房问题方面的经验。

　　为缓解住房难,日本政府于1951年6月起颁布实施《公营住宅法》,廉租房由此进入有法可依的阶段,并在随后迅速发展。《公营住宅法》至今已修改了14次,最后一次修改于2007年5月完成,但是该法“以低廉房租向住房困难的低收入者提供住宅”的宗旨始终未变。

　　根据该法,房源可以通过政府自建、购买、租借等方式提供。国家要对地方政府的公营住宅事业提供财政、金融和技术上的支持。中央政府对于地方政府自建、购买和租借公营住宅可提供除去土地费用一半的资助,翻建住宅可补贴三分之一的费用。

　　值得一提的是,该法还专门提到,廉租房并不等于低质房,必须依照法定标准建造,而且要健全防火防灾措施。廉租房多为中小型实用户型。

　　2007年,日本政府对《公营住宅法》实施细则中的收入标准进行了修改。为确保低收入者的利益,按照2007年国民收入情况,倒数25%的月收入水平降为15.8万日元,入住上限遂改为以此为标准。

　　廉租房的入住者必须公开征集,政府要通过报纸、告示牌等方式让区域内的民众知晓。由于应征者多于房源,目前多数地方政府采取抽签方式确定入住者。房租主要根据入住家庭实际收入确定,每一档收入,都对应着具体的基本房租。

　　公营住宅法　保障人人有房住

　　众所周知,日本首都东京大约有1300万人,是世界人口最多的城市之一。不难想像,在这样一个千万人口的大都市,对于大多数普通市民,尤其是那些低收入家庭来说,都会面临住房难的问题。但事实却是,东京人基本做到了人人有房住。

　　人口密度世界第一

　　房价高、房租也贵

　　日本是世界人口密度最大的国家,也是土地最昂贵的国家。10年前,仅东京一地的土地可比价格,便已高达美国全国土地价格的总和,可谓是寸土寸金。在这种现实下, 房价高、房租也贵,无疑是生活在东京的每个人的感受。

　　2007年8月,根据日本房地产经济研究所公布的数据显示:当时东京地区100平方米左右的公寓,平均售价高达7000万日元/套(约合466万元人民币/套),创上世纪90年代初日本房地产泡沫破灭以来最高纪录。

　　2008年,受国际金融危机影响,东京核心区域房价出现大幅下跌,个别区域下跌幅度达20%至30%,但即便如此,房价最高的港区和千代田区的涨升势头仍十分明显。

　　最近1年来,首都圈(含东京都、神奈川县、千叶县、埼玉县等一市三县)的平均房价基本都在5—6万元人民币/平方米之间,比如要想在东京都买一套建筑面积77—91平方米的住房,按整个东京都全市的平均房价计算,大约需要人民币350—430万元,而在最贵的港区和千代田区,大概需要贵上1倍,约600万—800万元人民币。

　　房价贵,房租也水涨船高。在东京,如果租用一套交通便利、居住条件好、100平方米左右的房子,月租金一般在1.44万—2.16万元人民币。2007年,东京的人均月薪大约是3万元人民币。按此计算,东京人就算不吃不喝,月薪也买不起1平方米的房子,交完房租后就所剩无几了。

　　然而,就是在这种情况下,东京还是做到了人人有房住。

　　一部《公营住宅法》

　　催生日式“廉租房”

　　日本有一种住房叫“公营住宅”,它在缓解低收入家庭住房困难方面发挥着不可忽视的独特作用。所谓“公营住宅”,就是由日本各级政府建造并管理的向低收入者出租的住宅,也就是我国目前正在大力建设和发展的“廉租房”。

　　上世纪20年代,日本已开始为低收入者提供名为“共同住宅”的廉价租房。战后,日本一片疮痍,国民面临严重的住宅不足的问题。为缓解住房难,日本政府于1951年6月起颁布实施《公营住宅法》,廉租房由此进入有法可依的阶段,并在随后迅速发展。到2000年,日本共建造“公营住宅”217万套,对解决低收入者的住房问题发挥了巨大作用。目前,东京1套32平方米的“廉租房”,月租金约1.29万日元(约合860元人民币),而市价则是这个数字的五六倍。

　　《公营住宅法》至今已修改了14次,最后一次修改于2007年5月完成,但是该法“以低廉房租向住房困难的低收入者提供住宅”的宗旨始终未变。该法第一条就明确指出:立法目的是通过中央和地方密切合作,建设满足健康、文明生活的住宅,并以低廉的租金租借或转租给住房困难的低收入者,以此维护国民生活的稳定并促进社会福利的发展。

　　该法要求各地方政府要密切关注本行政区内的住房情况,当有必要提供廉租房时就应该提供廉租房。房源可以通过政府自建、购买、租借等方式提供。国家要对地方政府的公营住宅事业提供财政、金融和技术上的支持。中央政府对于地方政府自建、购买和租借公营住宅可提供除去土地费用的一半的资助,翻建住宅可补贴三分之一的费用。对于廉租房因地震等自然灾害损毁而进行重建的,中央可提供高至三分之二的费用。

　　值得一提的是,该法还专门提到,廉租房并不等于低质房,必须依照法定标准建造,而且要健全防火防灾的措施。廉租房多为中小型的实用户型。1951年,日本建筑家吉武泰水的研究室提出了A、B、C三种房型概念。其中“卧室与餐厅分开”,“父母、孩子卧室分开”的“51C”型被廉租房广泛采用,成为廉租房的标准。后来在此理念上还发展出公寓的2DK户型。因此,日本廉租房多为几间卧室加一个厨房和餐厅,一般没有客厅。当廉租房有必要翻建时,法律规定地方政府必须进行翻建,且要为入住者提供临时住所。

　　入住收入标准明确

　　房租参考多个系数

　　日本地方政府内部都有专门管理廉租房的部门,如东京都在都市整备局下就设有都营住宅经营部负责管理廉租房事项。工作人员向记者介绍,廉租房入住必须满足两个条件:一是属于低收入人群；二是目前存在明显的住房困难。廉租房原则上只租给2人以上的家庭。对于单身的,东京都规定必须在都内住满3年且在60岁以上才可以申请。

　　2007年,日本政府对《公营住宅法》实施细则中的收入标准进行了修改。原标准于1996年制定,按照全国家庭收入倒数25%为界线,计算出月收入20万为入住上限。10年后,由于老龄化等原因,国民收入构成发生变化,家庭月收入20万日元已经上升为收入倒数36%左右,这样符合入住标准的人数增加,入住率随之降低。为确保低收入者的利益,按照2007年国民收入情况,倒数25%的月收入水平降为15.8万日元,入住上限遂改为以此为标准。若家庭中有残障人士、精神病患者、战争伤病人员、60岁以上的老人、学龄前儿童、麻风病休养者等人员,入住标准可适当放宽至月收入21.4万日元。

　　廉租房的入住者必须公开征集,政府要通过报纸、告示牌等方式让区域内的民众知晓。由于应征者多于房源,目前多数地方政府采取抽签方式确定入住者。都营住宅经营部介绍,孩子多的家庭,家庭有残障人士、原子弹受害者、公害病患者、需要照顾的老人、2名学龄前儿童的或者中国残留孤儿、家暴受害者等家庭,可以参加优待抽签。根据家庭实际情况,优待标准分为2级,中签率是一般抽签的5倍和7倍。

　　日本廉租房的房租主要根据入住家庭实际收入确定,每一档收入,都对应着具体的基本房租,如月收入10.4万日元以下的家庭,基本月租为3.44万日元(1元人民币约合12.56日元)。此外还要综合考虑住房位置、面积、年数、交通便利性4个系数,确定实际房租。

　　前3个系数由国家制定。越是大都市位置系数就越高；面积系数考虑到少子化的因素,2007年将原来以70平米为系数1改为65平米为系数1,根据实际面积上下调动；年数系数要综合考虑住宅结构、质地等因素。

　　便利性系数为0.7到1.0,由地方政府根据房屋卫生间、浴室的设备情况及交通便利与否等位置条件制定。由于系数最高是1,相乘后也不会增加房租。收入特别低的家庭、单亲家庭等还可以申请减免房租。

　　入住后若收入超过入住标准,房租会逐年递增,直至翻番。对于入住超过3年的超标者,可以要求其搬出廉租房。对于入住5年以上,且最近两年收入超过标准的人,可以限期让其搬出,期限应不小于6个月,期限内征收与周边商品房相同的房租,过期不搬者,可征收2倍于商品房的房租。如收入超过31万3001日元,不管入住时间,只要不搬出,就会征收与周边商品房一样的房租。

　　以不正当方式取得入住资格、欠房租3个月以上及故意损坏公共设施的人,可以取消入住资格,令其搬出。　（记者张超 实习生张春雨）