国家调控加码 北京首例房贷违约案开发商败诉

　　每经记者 尚希 发自北京

　　伴随着“限购令”的到来，对北京楼市是否引发新一轮 “退房潮”的讨论愈演愈烈。就在此时，首例新政后房贷违约的判决结果，让怀揣退房之意的购房者有了一些底气。

　　今年4月17日，已拥有两套房产的刘先生在通州区某楼盘选购了一套88平方米的房子，在与该开发商签订了 《北京市商品房认购书》后，刘先生支付了定金5万元和预付款5万元，其余房款采取按揭贷款方式支付。但签下购房协议当日，国务院出台禁止为第三套房发放贷款的楼市新政，这让刘先生无力购买，但开发商拒绝退款。

　　《每日经济新闻》记者近日获悉，通州法院一审判决：新政的出台属于无法预见且不可归责于双方当事人的重大变化，而且这一事由不可归责于双方当事人，现在合同已无法继续履行，应予解除。据此，判决开发商返还刘先生定金和首付款共10万元。

　　“法律上讲求判例效应，这件事情会成为行业里的一个判例。”昨日（10月18日）华业地产副总裁陈云峰在接受 《每日经济新闻》记者采访时表示，“同时除合同的约束外，法律也会考虑保持弱者，这样的结果合情合理。”

　　对此，阳光100置业集团常务副总裁范小冲认为，虽然这个案例并未达到正式签订合约的程度，不具备完全的示范性，但因此选择退房的情况会大量增加。“因为交易条件发生了改变，加上有这样的案例支持，出现退房的情况必不可少。”

　　在“购房纠纷”中，开发商的败诉是否引来更多的购房者选择退房，对此《每日经济新闻》记者在采访多位开发商后了解到，对“退房潮”是否会大规模到来，开发商态度似乎更为乐观。

　　“是否大量退房要根据各个项目的情况而定，如果楼盘以投资为主，可能会多一些，但目前我们的项目多为刚性需求购房，退房率仅在3%左右。”上海富力房地产开发有限公司销售策划部总经理李文廷表示。

　　“大规模的退房潮原则上不会出现，现在并没有出现房价暴跌的情况，在限购令前签订了合同的购房者可以说并没有受到影响，目前税率的调整可能会影响一部分人。”范小冲告诉《每日经济新闻》记者。

　　但来自中原地产的预测，进入第四季度，北京等地退房数量可能接近万套，全国因为二次调控带来的首付增加可能出现超过10万套左右的退房量。

　　“按照北京市场的一般情况，期房能够获得贷款至少是在签约后两个月左右的时间，最长的甚至需要半年以上。按照最近三个月合计2万套商品房期房成交中50%为首套房计算，最少有5000套以上购房者需要补交一成首付。”中原地产三级市场研究总监张大伟表示，虽然第一次购房者大部分购买的是一些中小套型，但需要增加的首付也要接近20万元。对已经囊中羞涩的购房者来说，压力非常大，所以市场很可能在四季度出现商品房期房的退房潮。

　　虽然在《每日经济新闻》记者的采访中，多位开发商均表示，大规模的退房潮并不会到来，但似乎也有开发商早已做好准备以避免出现退房潮。

　　“在限购令出台后，我们会帮助客户来重新规划付款状况，在符合国家法律法规的情况下寻找突破点。”李文廷表示，“我们现在会适当地给客户做一些分期计划，或者延长一些资金筹备的时间。也会通过银行机构现有的很多消费信贷、信用卡理财等方式帮助客户完成购买意愿。”

　　“目前北京楼市出现了一些楼盘逆市涨价的现象，这并不是说政策调控不到位，而是为了锁定原有客户，避免退房。”范小冲告诉《每日经济新闻》记者。