楼市调控新政催热商业地产 过度炒作或成为泡沫

　　住宅市场转冷 商业地产趋热

　　新华社昨日发文称，警惕过度炒作商铺投资带来下一个泡沫　

　　14日至17日举办的南京房地产秋季交易会上进行的一项问卷调查显示,受9月29日二次调控以及此后南京限购令的影响,不少炒房客退出了住宅市场,转而投资办公、商铺或者具有商业性质的酒店式公寓。一批敏锐的投资客却将视线转向商业地产,掀起一股商铺炒作热。住宅投资与商铺投资有何差异?商铺投资是否能给投资者带来预期的收益?看似疯狂上涨的商铺价格又暗藏怎样的风险?记者为此进行了走访调查。

　　楼市调控新政策催热商业地产

　　今年以来,济南市民王军已“斩获”了三套商铺,分别位于山东德州市、淄博市和江苏宿迁市。一年前,王军还是一个纯粹的住宅投资客,先后购买了4套住宅。“今年我基本上不关注住宅市场了,重点就是看看二、三线城市的商铺,只要价格合适我就立即买下来,用作长期投资。”王军说。

　　今年,国家密集出台了对住宅市场的调控政策。9月29日晚,国家多个部委分别出台措施,包括将首套住房首付比例调至30%以上,调整住房交易环节的契税和个人所得税等,在4月份调控政策出台之后又一次加大对住宅市场的调控力度。“这些政策对房地产市场产生的影响很明显,特别是三套房停止贷款,使金融‘杠杆’效应已失效。”王军说,很多炒房人已经撤出住宅市场,转向受政策影响较小的商业地产。据王军介绍,他所投资的一套商铺现在已经有了每年6万元的租金收益,另外两套商铺也即将出租出去。“按照这几套商铺所处的位置和升值速度,预计5年左右的时间就可以达到每年近50万元的租金收益。”王军说。一位业内人士表示,自4月份楼市调控政策实施以来,济南多个住宅用地在拍卖时都是以底价成交。而这次如此激烈的竞争场面,说明在目前楼市调控背景下,无论是投资者还是房地产企业对商业地产的热情已明显高于住宅。

　　盲目投资商铺暗藏风险

　　商铺投资因其长期增值的空间和短期固定的租金收益,引得不少人追捧,但业内人士也表示,商铺投资的风险远远大于住宅投资,一旦决策失误有可能导致血本无归。

　　“最近几年,在一些交通便利和商业氛围比较成熟的地段,商铺升值的幅度是有目共睹的,这种增值的趋势在上海、广州、深圳等一线城市表现得尤其明显。但并不是投资商铺即可很快获利,甚至不一定获利。从这些年商铺投资的情况来看,其风险性要远远高于住房投资。”合富辉煌(中国)山东公司市场研究总监许传明说。

　　记者采访了解到,目前国内商铺投资主要分为返租、代租等形式。其中返租是投资者在购买商铺后,由开发商承租回去,并统一对外出租,代租则由投资者购买商铺后交由开发商代为出租。在获利方式上,前者签署购房合同后便可从开发商处获得固定的年租金收益,后者则需要等待承租者上门后确定年收益。

　　山东中原物业顾问有限公司投资顾问部副总监薄夫利说:“一般而言,住宅投资可以在两三年内达到一定的升值预期后出手,但是商铺需要一个培育周期,这和周边的商业氛围以及所从事的商业类型都有着密切的关系,很多商铺在七八年后才能获得较好的收益。而且,如果选择的商铺位置不好,甚至很长一段时间都无法获得像样的收益。”

　　警惕商铺过度炒作带来下一个泡沫

　　一些行业人士和专家认为,国家对住房市场实施调控并未涉及商业地产,这使得很多城市的商业地产以“城市综合体”等面目出现,盲目新建和扩建商业项目,导致供过于求的局面正在形成。同时,宽松的银行贷款政策,也让一部分住宅投资者有能力投入到商铺投资中。专家提醒,无论是开发商还是投资者,都应根据当地的实际情况谨慎投资,以免过度炒作形成泡沫。“过度开发商铺和投资都有可能形成泡沫,因为商铺往往是根据当地的经济发展情况和城市建设需要‘应运而生’,并不存在刚性需求,这一点难以和住宅相比拟。”许传明表示,而且无论从开发建设还是投资的角度来说,商业地产都比普通的住宅地产要求更高。据新华社

　　全国楼市

　　四季度或迎退房潮

　　受楼市二次调控影响,随着三季度成交的商品期房逐步走向贷款环节,预计市场有约5000套已成交期房面临补缴一成首付的状况,商品房市场可能在四季度出现退房潮。

　　中原地产市场总监张大伟介绍,按照最近3个月合计2万套商品房期房成交中50%为首套房计算,最少有5000套以上购房者需要补交一成首付。虽然第一次购房者大部分购买的是一些中小套型,但是需要增加的首付也要接近20万元。对于已经囊中羞涩的购房者来说,压力非常大,所以市场很可能在四季度出现商品房期房的退房潮。

　　北晚

　　广州

　　限购次日网签降七成

　　10月15日,广州楼市调控细则出台,户籍家庭和常住非户籍家庭只能限购一套新房。根据监控显示,限购出台第二天广州的签量不足700套,骤降约七成。房地产专家韩世同认为，新政对于遏制房价上涨和大规模投资性购房还是十分有效的，只要遏制住房价飙升和大规模投资性购房入市，房价就将重新回到下行的态势。因为新政虽然对房价的即期效果不明显，但对于降低投资需求、成交量萎缩以及令市场重新进入观望期的作用和效应还是十分明显的。

　　广日

　　重庆

　　秋交会成交量降六成

　　据新华社电　为期4天的重庆秋季房交会落下帷幕,商品住房成交量较今年春季房交会下降六成。 根据房交会组委提供的数据,本次房地产展示交易会4天累计成交各类房屋8632套,成交建筑面积78.13万平方米,成交金额40.16亿元。其中,商品住房累计成交4519套,商品住房成交建筑面积为41.21万平方米,较今年春季房交会成交量下降60.4%;成交建面均价6471元/平方米,较春季房交会增长4.8%。

　　昨天，省政府法制办与省住房和城乡建设厅联合召开《江苏省建设工程造价管理办法》宣贯新闻发布会，作为省地方规章，办法对工程成本计价管理等作出了明确规定，对控制商品房成本和定价有一定帮助，也有利于严格经济适用房和保障性住房的最高限价管理。此外，针对建筑工地污染环境的问题，《办法》特别强调要将施工现场安全文明施工措施费列入合同。

　　现场环保措施费列入合同

　　江苏是建筑业大省，每年新增建筑面积近1亿平方米，但城市中施工工地遍地开花，也给空气质量造成了影响。施工现场污染环境、安全事故频发成为老百姓深恶痛绝的社会问题之一。从11月1日起实行的《办法》将施工现场安全文明施工措施费列入合同，规定其作为一种强制性计取的费用，必须专款专用，不得挪作他用。施工现场为达到环保部门要求所需要的各项费用都可列入造价，包括防扬尘洒水费用，现场绿化，施工机械设备防噪声防扰民的措施，场地排水排污措施费用等等；安全费用则包括现场的安全警示标志、安全防护通道，工人的防护用品用具，消防设施与器材配置等费用。

　　规范成本利于控制房价

　　当前商品房价格居高不下，江苏为建设工程成本造价立法，对控制房价作用有多大？省住建厅相关负责人解释说，成本与房价不是一回事，商品房价格是由土地、建设税费、建安工程费、开发商利润等组成，建筑安装工程造价只是其中一部分，在目前比较高的商品房价格中，工程造价所占的比例一般不超过30%。统计显示，从2003年以来建安成本的涨幅累计不超过30%，远低于房价涨幅。因此，加强工程造价管理在一定程度上有利于控制房价，但造成房价居高不下的原因有很多，需要综合治理。

　　该负责人表示，《办法》出台后，住建部门除了落实房价调控政策，严厉打击捂盘惜售、哄抬房价、投机炒房等行为外，还将依照《办法》的规定，对发包和承包价格计价行为进行监督与管理，工程造价管理部门要对计价依据中与市场价格存在差距的及时调整，严格控制建安工程造价其他费用的增加。同时加强对经济适用住房和保障性住房建设中承发包价格的管理，严格经适房和保障房建设招标控制价（最高限价）的审核备查工作，防止高估冒算、串通投标，并积极推行合理低价中标。　赵怀民 王烨

　　房地产税试点有望明年初实施

　　记者从接近财政部的人士处获悉，国务院有望在今年中央经济工作会议后，批复房地产税试点，正式实施可能从明年初开始。目前，重庆、上海两地递交国务院的方案，中央政府会协商调整，批复时会有不同，但也不会差异太大。

　　有关专家向记者透露，目前，《城镇房产税暂行条例》正在修订中，该条例的修订实施将成为在全国征收房地产税的法律依据。不过，消息人士对记者称，现行房产税暂行条例的修改在同步进行，但不一定先修订条例再试点。房产税改革，很可能是地方试点先行，房产税条例修订推后。此前，增值税转型改革亦是这样的过程。

　　近期房地产税成为舆论焦点，其首要原因在于它被视为本轮房地产调控的“核武器”。今年4月国务院出台以“国十条”为标志的新一轮房地产调控以来，主要城市房价有所回落，但8月下旬之后又随着交易量的回升重新抬头。

　　9月底，有关部门出台五项要求，被视为政府对正在回暖趋热的楼市进行“二次调控”的序幕，其中“加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国”的表述引人注目。