二套房公积金贷款利率上浮10% 认定权交由地方

　　二套房公积金贷款利率上浮10%

　　首付不低于50%,非改善型二套住房不得使用公积金贷款

　　叶开 唐文祺

　　在“国五条”出台一个月后，住房公积金个人住房贷款政策亦进一步收紧。

　　住房和城乡建设部、财政部、人民银行、银监会昨日联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》（下称《通知》），要求严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房。此外，使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房,套型建筑面积在90平方米以上的,贷款首付比例不低于30%,90平方米(含)以下的,首付比例不得低于20%。第二套房首付比例不得低于50%,贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。同时停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。

　　改善型二套房认定权交地方

　　除上述与商贷同样的要求之外，此次政策调整后又增加一条先决条件：第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房。这意味着，购买非改善型二套住房的家庭，将不能使用公积金贷款，只能用商业性贷款。

　　在此之前，上海市曾于上月发布《关于调整2010年住房公积金个人贷款政策的通知》，要求暂停对购买非改善型第二套住房家庭的住房公积金贷款。

　　此外，新政中规定，公积金贷款二套房贷首付比例五成以上，利率为基准利率1.1倍，对于贷款利率的差别化对待，是多年来首次提及。

　　在《通知》出台前，北京、上海等地已经停止发放三套房以上公积金贷款，并将二套房的公积金贷款首付比例上调至五成，但利率标准未作相应上调。

　　按照“国十条”和“国五条”要求，目前商业房贷实际上实现了全国统一标准，地方政府并没有多少自由裁量权。但此次公积金贷款政策调整中，改善型住房将再度交由地方自行认定。

　　依据四部委的要求，如何认定改善型二套房，将主要依照是否“现有人均住房建筑面积低于当地平均水平”。

　　上海《关于调整2010年住房公积金个人贷款政策的通知》中，对于购买改善型第二套住房的认定，以借款人家庭成员（包括借款人、配偶及未成年子女）名下在房管部门登记信息只能显示持有一套住房，且人均住房建筑面积低于统计部门公布的上一年度全市人均住房建筑面积为依据。

　　二套房公积金月供增182元

　　北京中原地产数据显示，如果以一套获取公积金最高贷款额80万元贷款的房产为例，采取贷款年限20年的话，按照如今的利率计算，第一套房公积金利率4.05%，月供4858.95元，总利息支出36.8548万元；第二套为基准利率1.1倍至4.455%，月供支出上升到5041.8元，总利息支出41.0027万元。两者相差之下，后者月供多付了182.85元，总利息额高出4.1479万元。

　　上海中原地产研究部总监宋会雍表示，单纯从市场影响力来看，公积金新政的作用力较为有限。“从中原地产之前各家门店的调查中可知，目前有资金实力、关注中高档住宅的改善性需求客户群体中，70%左右更愿意采取一次性付款的方式。对于这部分买家，公积金新政不会有实质性影响。”

　　宋会雍指出，如果作为“二次调控”政策中的配套条件，公积金新政与整体调控政策体系相结合的话，可能会对未来后市预期的走势判断有所影响，从而使得市场产生观望情绪。

　　中国指数研究院副院长陈晟亦对此持有相同观点，他表示，作为新一轮金融政策的“配合”，在抑制投资或投机购房需求方面，公积金新政有较为明显的弱化作用，从而使得整体调控显得更为严厉。“虽然对于改善性需求可能会有所抑制，但对于购买首套房刚性需求方面的鼓励亦是显而易见的。”他说道，“让特别需要的人能够先买上房，可能是更为重要的本义。”