沪广深下调供地计划只为“达标” 北京达标堪忧

　　完成超75%沪广深下调供地计划只为“达标”

　　唯北京供地计划为去年110%，“达标”堪忧

　　徐健

　　处于深度调控期的楼市，土地市场的变化渐趋明朗，政府对房地产期待的新格局正在通过土地慢慢呈现——从前10月京沪广深四城市的商品住宅用地供应情况来看，除北京仅完成年初计划的35%，其余三个城市均完成计划的逾75%。

　　中原集团研究中心分析师谢莺向《第一财经日报》记者指出，从今年的供应情况来看，京沪广深四城市八九月的供应比重普遍占前10月的五成以上。土地市场的再度回暖，对促进各地加大供应起了积极的作用。“目前，广州已经达标，预计上海、深圳也有望完成年度供应计划。”

　　“达标”前提：下调供应指标

　　根据中原监测数据显示，前10月，上海住宅用地供应1090公顷，其中，商品住宅用地326公顷，占2010年商品住宅供地计划（400公顷）的82%，保障性住房用地723公顷，超额完成计划（700公顷）的3%。

　　汉宇地产方面统计的信息显示，到10月份时，上海只供应了2幅土地，总共9.06公顷，几乎是今年最少的一个月，主要原因就是今年上海的住宅土地供应任务基本完成。

　　谢莺表示，从上海2008~2009年的供地计划来看，商品住宅用地基本维持在640~900公顷。2010年供应计划下调近一倍，是今年商品住宅用地供应计划能够顺利完成的原因之一。

　　此外，保障性住房用地供应加大也是今年能提前完成指标的重要原因，从今年3月起颁布的一系列政策、通知均加强了对保障性住房用地供应的计划。8~10月，上海全力主推保障性住房用地，并在10月底前超额完成计划，这也是上海保障性住房用地供应首次达标。

　　值得一提的是，因下调供应指标而完成任务的城市并非上海独家，广州于年内两度下调指标，新指标供应量仅为原计划的32%，使得前10月已提前完成年度新供应计划。

　　深圳方面，中原集团研究中心土地监测库显示，目前已供应住宅用地45公顷，完成年度计划60公顷的75%。

　　综合来看，京沪广深四大城市中，只有北京的“达标”计划堪忧。因为今年北京非但没有下调供应计划，反而将指标进行了大幅上调——从2007~2010年北京的供应计划来看，今年计划均高于2007~2009年计划水平，较去年水平高出110%。与去年实际供应情况相比，今年前10月供应水平占去年的76%，同比略降4%，供应情况并未见低。

　　宅地“热”现降温“苗头”

　　事实上，本轮土地调控政策的效果不仅仅体现在宅地供应量上，其在抑制地价上的成效也开始显现。

　　土地市场自“二次调控”满月起，优质地块再度引发了八九月时的激战场面，尤以一线城市备受关注。三季度，房企业绩普遍飘红是土地市场成交再度活跃的原因之一，此外部分房企调整发展策略，为进驻新城市而积极购置优质地块，也致使土地市场活跃。

　　汉宇地产方面指出，在住宅土地供应日趋偏紧的情况下，竞争还是非常激烈，住宅地块成为大牌开发商竞相争夺的对象。以10月为例，当月上海出让的全部住宅地块均位于外环外，溢价率普遍较高，中标企业基本都是品牌开发商。

　　不过，近期浙江省、郑州和北京等省市相继出台了商品房预售资金监管政策，对房地产开发企业收取的预售资金进行监管。中原集团研究中心董事程澐博士表示，在预售款监管趋严、融资受阻的共同作用下，未来开发商的资金周转率必将受到影响，鉴于此，开发商拿地逐步趋于理性。

　　中原对国内十二个城市土地监测数据显示，上周沪、穗、深、津、宁、杭、长春等七个城市共有15幅住宅用地出让，除上海、天津、南京3个城市有4幅宅地溢价成交外，其余宅地均以底价成交，整体溢价率只有15%。“土地市场的表现是楼市的‘晴雨表’，近期开发商们拿地举动已开始有所收敛，上周各地土地市场底价成交频现。”

　　汉宇地产方面补充指出，就算是在上海，10月份也有超过一半的土地是底价成交，即使出现溢价，也是因为地块底价较低，从10月28日成交的12幅土地可以看出，起始楼板价都远远低于当地房价。 摄影记者/王晓东 制图/郑勤韬