北京一楼盘退房率高达48% 先买后退被疑假按揭

　　长安8号、盘古大观遭遇集体退房 仅住宅就达12套

    几乎全部为一两年前售出 本报调查——

　　豪宅惊现3亿退房被疑假按揭

　　一个是位于东四环地标性建筑盘古大观，一个是长安街上CBD寸土寸金的长安8号，曾经声名显赫如今却遭遇集体退房。上个月，这两个豪宅项目仅住宅部分就退掉了12套房，退房金额达到了3个多亿。

　　在惊叹开发商的“悲壮”损失之外，记者调查发现，此次所退房源竟然基本上都是一两年前购买的。在目前这个低迷的楼市下，是谁能让开发商到手的鸭子又飞掉？这其中是否存在开发商“假按揭”骗贷的可能？本报记者进行了深入调查。

　　事件

　　10月俩豪宅退房21套

　　金融政策调控三套房停贷，二套房首付提高导致很多人办不下贷款，出现退房是正常现象也无可厚非。但记者却发现，这一个售价10万一平米，一个叫卖8万一平米的豪宅竟也出现了退房，而且退得相当诡异。

　　房地产交易管理网上数据显示，10月15日，盘古大观一下子退掉了9套商业用房，同一天，长安8号也退掉了10套公寓，然而好戏还没结束，紧接着一周之后，盘古大观又退掉了两套公寓。

　　仅住宅这一项，两个项目“损失”的总房款就多达3个多亿。

　　●疑点一

　　买了一两年才退？

　　说这房退得诡异，其中之一就是这房子从购买到退掉共计花了一两年的时间，不像是购房者所为。

　　房地产交易管理网数据显示，盘古大观退掉的商业用房都是2008年卖出，两套住宅是2009年7月卖出，而长安8号退的房子也是2009年3月卖出。

　　“如果说是购房者不能办贷款，所以要退房，那么显然这两个楼盘不属于这类情况。”某楼市研究机构相关负责人对记者表示。

　　据介绍，贷款买新盘，要等楼盘封顶银行才给放贷，从签订购房合同到楼盘封顶可能有半年到一年的时间，如果封顶了，购房者才知道自己不能贷款，也有退房的可能。但盘古大观是现房，买了就能贷款，长安8号虽然还在建设当中，但去年3月也封顶了，显然也不属于正常的购房者退房情况。

　　●疑点二

　　退房率高达48%严重超标

　　一个楼盘退房率在1%左右是正常现象，而盘古大观的退房率高达48%。从2008年开始该项目就在不停地退房，三年共退房112次，而2006年取得的预售证上显示，其总共才有239套公寓以及商业项目在售，等于说一半的房子都有退房记录，而截至今天其总共才销售了42套房。

　　同样，长安8号的退房率也在3%以上。

　　●疑点三

　　谁能让开发商“吐钱”？

　　楼市萎靡，预售资金将被监管，钱对于开发商来说，无疑就像要命的血液一样，3个亿的资金，开发商赚了一两年，现在再吐出来？而且还是在资金链紧绷的时刻，是何方神圣能让开发商痛快退房？一般购房者显然没这个能量。

　　调查

　　先买后退被疑假按揭

　　“时隔一两年购房者才退房，我倒是没有遇见过。”京城某大型开发商营销总监告诉记者，无论什么理由都说不通。该人士告诉记者，不排除开发商当初“自买自卖”进行假按揭的可能。

　　记者观察到，俩豪宅退掉的房子全部是2008年-2009年期间签约的，当时楼市萎靡不振，开发商普遍资金紧张，降价促销甚至六折开卖比比皆是。

　　用自己的人买自己的房子，从银行获得贷款，等楼市回暖之后再退掉房子，不仅缓解了资金紧张，而且等待楼市回暖之后房价上涨接着往外卖，怎么算，开发商这招都是稳赚不赔。

　　“上述现象的出现，有三种原因都会导致这种退房记录，如果简单推断就是假按揭，未免武断。”一位不愿透露姓名的资深专业人士则表示，“假按揭”一说不能一概而论。

　　可能性一

　　炒房者失败退出

　　可能性：1%

　　前几年炒豪宅，后来赶上宏观调控认为获利的前景不大，于是非要退房，而开发商认为现在的房价上涨，即使退自己也没什么损失，于是答应退房。

　　然而，盘古大观2008年的时候售价是六七万一平米，现在却是10万一平米，投资客即使把房子当二手房卖掉，也比原价退给开发商强，赚个几千万没问题。

　　可能性二

　　向朋友“抵押贷款”可能性：30%

　　前年和去年初，开发企业确实资金有困难，这时难免向其他企业和自然人借钱，借钱就要有抵押物，哪怕是亲戚朋友，于是开发商就把房子假装销售抵押给其债权人，借款到期的时候，债权人要钱要房子都可以。这种方式被称为“民间借贷”。

　　借钱就得还，现在房子退了，说明钱还上了，可是开发商拿什么来还钱，虽然2009年楼市火爆，但对于这两个豪宅来说没沾到什么便宜，房子并没卖出去多少。

　　可能性三

　　“自己卖给自己”

　　可能性：69%

　　最有可能的情况莫过于媒体常常提到的开发商“自买自卖”行为。开发商找一些员工、亲戚甚至民工，借来身份证办理购房手续，从而从银行获得贷款以弥补资金缺口。对于这两个豪宅项目来说，一套房子总价至少上千万，即便首付五成，一套房子也能获得至少500万的贷款。

　　对于开发商来说，这是有百利而无一害的买卖。既解决了燃眉之急，也能用长远的眼光看待房价，而2009年，京城不少楼盘都是这样前面卖得欢，后面退得也快。

　　链接

　　京城楼市被指假按揭案例

　　1.

　　中堂5号楼在2009年1月14日当天有46套退房

　　2.

　　尚城在2009年3月25日一天有181套房子被退掉

　　3.

　　沸城有10套房源曾被退了两次，退房时间集中在2009年3月和2008年11月

　　追访

　　住建委已介入调查

　　上述专家都认为，盘古大观和长安8号时隔两年办理退房，主管部门是如何认定是此事关键。

　　今天上午，北京市住建委有关部门表示，已获悉此事，针对本报记者的疑问，将在调查后给予明确答复。

　　关键词：假按揭

　　知名房地产律师、北京亿中律师事务所王京平介绍，“假按揭”本身并不是罪名，但一旦查实，法律是会严惩的。

　　去年轰动全国的北京森豪公寓7.5亿元假按揭骗贷案，由开发商、银行、律师、虚假购房人四方合谋构成，法院以信用证诈骗罪、合同诈骗罪判处开发商老板无期徒刑，同时被判刑的还有律师和银行工作人员。

　　记者手记

　　原来并非“不差钱”

　　凡是关注房地产的媒体都曾说过“不差钱”这个词，因为在采访、报道房地产企业的时候，老总都这么说。不过，在写完这篇稿子的时候，记者突然发现了一个问题——所有的媒体都上当了。

　　“不差钱”你跟炒房团搞什么猫腻？“不差钱”你民间借贷干啥？“不差钱”更不可能“自己卖给自己”，专家列举集中退房的三种原因，哪一个不是因为你差钱？

　　今天，媒体又开始质询“假按揭”，即使我们有点儿将问题扩大化，其结果也是让开发商“资金链不会断裂”的真正原因曝光，打断那只死扛房价的胳膊，让“房价越调越高”的阴谋破产。

　　本版撰文/记者张媛特稿记者蒋举