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北京一楼盘退房率高达48% 先买后退被疑假按揭

来源:法制晚报
2010年11月05日13:54

  长安8号、盘古大观遭遇集体退房 仅住宅就达12套

    几乎全部为一两年前售出 本报调查——

  豪宅惊现3亿退房被疑假按揭

  一个是位于东四环地标性建筑盘古大观,一个是长安街上CBD寸土寸金的长安8号,曾经声名显赫如今却遭遇集体退房。上个月,这两个豪宅项目仅住宅部分就退掉了12套房,退房金额达到了3个多亿。

  在惊叹开发商的“悲壮”损失之外,记者调查发现,此次所退房源竟然基本上都是一两年前购买的。在目前这个低迷的楼市下,是谁能让开发商到手的鸭子又飞掉?这其中是否存在开发商“假按揭”骗贷的可能?本报记者进行了深入调查。

  事件

  10月俩豪宅退房21套

  金融政策调控三套房停贷,二套房首付提高导致很多人办不下贷款,出现退房是正常现象也无可厚非。但记者却发现,这一个售价10万一平米,一个叫卖8万一平米的豪宅竟也出现了退房,而且退得相当诡异。

  房地产交易管理网上数据显示,10月15日,盘古大观一下子退掉了9套商业用房,同一天,长安8号也退掉了10套公寓,然而好戏还没结束,紧接着一周之后,盘古大观又退掉了两套公寓。

  仅住宅这一项,两个项目“损失”的总房款就多达3个多亿。

  ●疑点一

  买了一两年才退?

  说这房退得诡异,其中之一就是这房子从购买到退掉共计花了一两年的时间,不像是购房者所为。

  房地产交易管理网数据显示,盘古大观退掉的商业用房都是2008年卖出,两套住宅是2009年7月卖出,而长安8号退的房子也是2009年3月卖出。

  “如果说是购房者不能办贷款,所以要退房,那么显然这两个楼盘不属于这类情况。”某楼市研究机构相关负责人对记者表示。

  据介绍,贷款买新盘,要等楼盘封顶银行才给放贷,从签订购房合同到楼盘封顶可能有半年到一年的时间,如果封顶了,购房者才知道自己不能贷款,也有退房的可能。但盘古大观是现房,买了就能贷款,长安8号虽然还在建设当中,但去年3月也封顶了,显然也不属于正常的购房者退房情况。

  ●疑点二

  退房率高达48%严重超标

  一个楼盘退房率在1%左右是正常现象,而盘古大观的退房率高达48%。从2008年开始该项目就在不停地退房,三年共退房112次,而2006年取得的预售证上显示,其总共才有239套公寓以及商业项目在售,等于说一半的房子都有退房记录,而截至今天其总共才销售了42套房。

  同样,长安8号的退房率也在3%以上。

  ●疑点三

  谁能让开发商“吐钱”?

  楼市萎靡,预售资金将被监管,钱对于开发商来说,无疑就像要命的血液一样,3个亿的资金,开发商赚了一两年,现在再吐出来?而且还是在资金链紧绷的时刻,是何方神圣能让开发商痛快退房?一般购房者显然没这个能量。

  调查

  先买后退被疑假按揭

  “时隔一两年购房者才退房,我倒是没有遇见过。”京城某大型开发商营销总监告诉记者,无论什么理由都说不通。该人士告诉记者,不排除开发商当初“自买自卖”进行假按揭的可能。

  记者观察到,俩豪宅退掉的房子全部是2008年-2009年期间签约的,当时楼市萎靡不振,开发商普遍资金紧张,降价促销甚至六折开卖比比皆是。

  用自己的人买自己的房子,从银行获得贷款,等楼市回暖之后再退掉房子,不仅缓解了资金紧张,而且等待楼市回暖之后房价上涨接着往外卖,怎么算,开发商这招都是稳赚不赔。

  “上述现象的出现,有三种原因都会导致这种退房记录,如果简单推断就是假按揭,未免武断。”一位不愿透露姓名的资深专业人士则表示,“假按揭”一说不能一概而论。

  可能性一

  炒房者失败退出

  可能性:1%

  前几年炒豪宅,后来赶上宏观调控认为获利的前景不大,于是非要退房,而开发商认为现在的房价上涨,即使退自己也没什么损失,于是答应退房。

  然而,盘古大观2008年的时候售价是六七万一平米,现在却是10万一平米,投资客即使把房子当二手房卖掉,也比原价退给开发商强,赚个几千万没问题。

  可能性二

  向朋友“抵押贷款”可能性:30%

  前年和去年初,开发企业确实资金有困难,这时难免向其他企业和自然人借钱,借钱就要有抵押物,哪怕是亲戚朋友,于是开发商就把房子假装销售抵押给其债权人,借款到期的时候,债权人要钱要房子都可以。这种方式被称为“民间借贷”。

  借钱就得还,现在房子退了,说明钱还上了,可是开发商拿什么来还钱,虽然2009年楼市火爆,但对于这两个豪宅来说没沾到什么便宜,房子并没卖出去多少。

  可能性三

  “自己卖给自己”

  可能性:69%

  最有可能的情况莫过于媒体常常提到的开发商“自买自卖”行为。开发商找一些员工、亲戚甚至民工,借来身份证办理购房手续,从而从银行获得贷款以弥补资金缺口。对于这两个豪宅项目来说,一套房子总价至少上千万,即便首付五成,一套房子也能获得至少500万的贷款。

  对于开发商来说,这是有百利而无一害的买卖。既解决了燃眉之急,也能用长远的眼光看待房价,而2009年,京城不少楼盘都是这样前面卖得欢,后面退得也快。

  链接

  京城楼市被指假按揭案例

  1.

  中堂5号楼在2009年1月14日当天有46套退房

  2.

  尚城在2009年3月25日一天有181套房子被退掉

  3.

  沸城有10套房源曾被退了两次,退房时间集中在2009年3月和2008年11月

  追访

  住建委已介入调查

  上述专家都认为,盘古大观和长安8号时隔两年办理退房,主管部门是如何认定是此事关键。

  今天上午,北京市住建委有关部门表示,已获悉此事,针对本报记者的疑问,将在调查后给予明确答复。

  关键词:假按揭

  知名房地产律师、北京亿中律师事务所王京平介绍,“假按揭”本身并不是罪名,但一旦查实,法律是会严惩的。

  去年轰动全国的北京森豪公寓7.5亿元假按揭骗贷案,由开发商、银行、律师、虚假购房人四方合谋构成,法院以信用证诈骗罪、合同诈骗罪判处开发商老板无期徒刑,同时被判刑的还有律师和银行工作人员。

  记者手记

  原来并非“不差钱”

  凡是关注房地产的媒体都曾说过“不差钱”这个词,因为在采访、报道房地产企业的时候,老总都这么说。不过,在写完这篇稿子的时候,记者突然发现了一个问题——所有的媒体都上当了。

  “不差钱”你跟炒房团搞什么猫腻?“不差钱”你民间借贷干啥?“不差钱”更不可能“自己卖给自己”,专家列举集中退房的三种原因,哪一个不是因为你差钱?

  今天,媒体又开始质询“假按揭”,即使我们有点儿将问题扩大化,其结果也是让开发商“资金链不会断裂”的真正原因曝光,打断那只死扛房价的胳膊,让“房价越调越高”的阴谋破产。

  本版撰文/记者张媛特稿记者蒋举

(责任编辑:周径偲)
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