迪士尼板块楼市调查投资客绝迹 楼市波澜不惊

　　⊙记者 朱楠

　　随着上海迪士尼项目的启动，迪士尼作为上海后世博时代最耀眼的焦点再次受到瞩目。

　　记者昨日了解到，早在去年迪士尼落户上海的消息披露后，迪士尼选址区域附近的浦东川沙板块楼市一度经历房价飙涨。但随着利好的消化和受楼市宏观调控政策的影响，目前川沙楼市波澜不惊，投资客也几乎绝迹。

　　新政影响投资客绝迹

　　“一方面由于当地二手房业主还没反应过来，另一方面由于宏观调控的影响，目前整个川沙楼市成交量有所回落，因此迪士尼项目的正式落定并没有打破当地楼市目前的平静。” 21世纪不动产上海锐丰川沙店经理祝和飞告诉记者。

　　早在去年迪士尼项目即将落户上海的传闻风靡之时，川沙这个上海外环外板块一度成为楼市关注的焦点。消息披露后的几个月内，受迪士尼利好刺激，当地楼价上涨超过四成，有些在售新盘和二手房东甚至出现封盘惜售的现象。

　　例如离迪士尼项目最近的一个公寓楼盘——鼎鑫·名流世家去年陆续推出几批房源，单价就从去年3月的12000元/平方米一路飙升至年底的21000元/平方米，短短几个月之内售价几乎翻倍。而附近另外一个别墅项目“长城中环墅”在去年迪士尼消息披露之后甚至封盘不卖，坐等涨价。

　　在迪士尼利好刺激下川沙楼市的一轮疯涨当然少不了投资客的推波助澜。记者了解到，在去年9月前后，南六公路附近别墅带看量和成交量都有约一成的小幅增加，其中大部分为投资客。“但是一波炒作风头过后，再加上楼市调控的影响，目前川沙板块内投资客几乎绝迹，当时投资客吃进的房源目前也没有抛售。”祝和飞表示。

　　在“沪12条”出台后，动迁房上市期限从3年缩短为5年，使得川沙一批刚满3年的动迁房满足了上市交易的条件，目前当地二手房挂牌量有所增加，挂牌价在14000-15000元/平方米之间。而像鼎鑫·名流世家的一期二手房源目前挂牌价在18000元/平方米左右，在去年一波疯涨之后价格即趋于平稳。

　　土地市场由热转冷

　　根据中原集团地产研究中心提供的数据显示，自2003年至今，浦东新区川沙镇区域内共出让11幅地块，其中6幅为商办地块，5幅为住宅地块。

　　其实，与住宅市场一样，迪士尼概念给川沙土地市场带来的影响也经历了一波从高温到平静的回落过程。2009年11月4日，上海正式宣布迪士尼项目已获国家核准，并启动初期开发工作。当日，到期出让的川沙新市镇A08-03地块拍出天价，象屿以11.9亿拿下该地块，楼面地价14024元/平方米，溢价率达264%。该地价仅略低于同年热点时期拍出的青浦赵巷特色居住地块，但实际上川沙地块不论从密度还是体量来看，均不如赵巷地块，能够拍出如此天价，“迪斯尼概念”的助推作用明显。

　　直至近期， 2010年10月28日，川沙板块再度出让一幅小型商业地块，摘牌企业为上海地纬(集团)股份有限公司，成交楼板价6465元/平方米，溢价率仅55%。该板块楼市自4月新政以来明显降温，故区域内地块出让尚未引起太大关注。