来源：大江网
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| 被国土局“没收”的双丰门市部 |
“如果供销社不归还承租人所交押金，则土地和房子归承租人所有。”以这样的租赁方式，鄱阳县双港供销社完成了30多个门市部的“买卖”，而这些门市部此后又多次被转手。因其中一村民将门市部倒卖多年后后悔，引发纠纷，县国土局介入后认为土地属国有并将土地证“没收”。
律师认为，供销社门市部作为国有资产进行出卖，必须经过评估以及招拍挂等法律程序进行，供销社“几个领导开会商定卖价”违反相关法律法规，“涉嫌国有资产流失”。
鄱阳县国土局表示，他们目前只接到一个投诉，“知道一起（投诉），就要查处一起。”
土地“买”来12年建围墙遭查处
9月28日，鄱阳县国土局下达行政处罚决定书，要求双港镇双丰村村民彭传长在15天内，自行拆除在非法占用的土地上兴建的建筑物及附属设施。
彭传长只是建了一堵围墙，但在国土局的处罚决定书中，这堵围墙属“未经批准，擅自占用国有土地308平方米”。
这一切源于围墙所在的土地存在纠纷。
土地是12年前彭传长从同村人彭芳明手中买来的，当时准备用来盖房子，2009年还办理了土地证，但后来国土局认定这块土地为国有并吊销了他的土地证。
而追溯这块引发纠纷的土地的权属，源头却是鄱阳县供销社涉嫌变相出卖门市部。
卖主后悔向国土局投诉
1998年5月1日，双港镇双丰村村民彭芳忠找到双港镇供销社，协商购买早在1993年就租给村民彭芳明经营的双丰门市部。最后他以“承租方”的身份，与“出租方”——双港镇供销社签订了一份租赁经营合同，租期一年，承租方需交押金2.8万元。
租赁合同第六条约定：“租赁经营期满后，如承租方不再租赁，需要出租方归还押金，而出租方又没有现金归还，出租方只有将所有租赁物归承租方所有。”
这个租赁合同后来也被直接解释为：“就是2.8万元买走双丰门市部”的“买卖合同”，而租赁合同第六条是完成“以租代卖”的关键。供销社主任陈炳卫至今都不否认的一个事实是，从1993年开始，双丰门市部一直由双丰村村民彭芳明租店经营。
彭芳明发现自己承租经营的门市部“卖”给了彭芳忠后，便指责供销社，“要卖也要优先卖给我。”
经过理论，彭芳明支付了3.3万余元给彭芳忠，“买”到了这块土地以及附属地面的房子。然而，双方之间的“买卖”并没有办任何手续，彭芳明只是将彭芳忠手上原来与供销社之间的租赁合同以及一张押金收据拿了过来。他认为“大家说好了就可以了”。
同年，彭芳明又将双丰门市部一块300多平方米的空地，转卖给了村民彭传长，自己则留下200多平方米土地及附属地面的房子自用，两人为此还在1998年10月11日签下了一份“契约”。2010年2月，当彭传长在杂草丛生的空地上建起一堵长长的围墙准备盖房时，彭芳忠后悔了，他要拿回土地。
彭芳忠称土地和房子仍属于他，这么多年只是租给彭芳明，包括彭传长从彭芳明手上买到的土地也还属于他，理由是他手上有与供销社的合同（租赁合同）。
随后，彭芳忠向鄱阳县国土局反映此事，希望通过国土局拿回土地。
办好的土地证被国土局吊销
很快，国土局人员找到了彭传长和彭芳明，明确告知土地不属于他们。
直到县国土局来拆除围墙，彭传长仍坚决否认土地是非法买卖得来的。“各方12年来都相安无事，为何直到建起围墙才提起这事？”
面对国土局要“收回国有土地”的行为，彭芳明和彭传长找出了2009年8月办理的两本土地证，土地证显示，使用权类型为“集体”，用途为“住宅”，以此证明土地归自己所有。
这两本证当时是双港国土所人员亲自到村委会为他们办理的，收费票据写的是宅基地收费，公章盖的是“双丰村委会”。
国土局在查处过程中吊销了这两本土地证，在今年6月24日下发的一份《关于办理注销土地登记的通知》中，国土局是这样解释的：“（彭传长和彭芳明）申请办理土地证时隐瞒了真实情况，谎称是老宅基地，加上国土所人员调查不认真、审查不严。”
10月26日，鄱阳县国土局法规股黄股长接受记者采访时表示，他直接参与处理了此事。他承认“国土人员调查不认真、审查不严”，并称主要原因是彭传长系村干部（民兵营长），他当时申报说是老房子的宅基地补办土地证，“国土人员就相信了，没有认真去审查。”关于办土地证收钱为何盖村公章，他称：“那要问村里，钱肯定是村里收的。不合理的就退钱，土地证办证收钱是有规定的。”
关于如何处理，黄股长称：“土地证发错了收回来就是了。”
他介绍，经过调查得知，彭传长、彭芳明两人与彭芳忠之间，没有任何协议和买卖合同，所以土地不可能属于彭传长和彭芳明，在法律上也不存在租赁关系；而彭芳忠与鄱阳县双港供销社双方只有一份租赁合同，并没有买卖合同，而且供销社无法提供关于这块土地的改制出让的相关手续，所以这块地还是国有土地，并没有卖掉，“土地也不属于彭芳忠”。
这令彭芳忠感到意外，原本以为自己与双港供销社的买卖是有证据（租赁合同）的，想通过国土局拿回土地，不想被告知自己与供销社这桩12年前的买卖也属违法。
“这些交易都是违法的，国有土地不能轻易流失。”尔后，黄股长又表示，关于土地在“倒卖”过程中产生的经济纠纷，“不管是各自退钱也好，还是以别的方式处理，首先应慎重处理多方矛盾。”
30多个供销社门市部被“以租代卖”
供销社通过“以租代卖”的方式处理地面及土地附属房屋，在鄱阳县双港镇并非仅此一例。据了解，双港镇供销社共有30多个门市部。
10月26日，双港供销社主任陈炳卫受访时介绍，当时都是跟村民协商好价格，再由供销社几位领导干部碰头开会决定价格，最后签订一份“租赁合同”，“都是以这种形式卖掉的。”
每份租赁合同都有同样的一条约定：租赁经营期满后，如承租方不再租赁，需要出租方归还押金，而出租方又没有现金归还，出租方只有将所有租赁物归承租方所有。
陈炳卫坦陈，这份租赁合同的实际意思就是“卖掉门市部，押金就是买卖价格”。
他介绍，所有的门市部基本上是在1998年和1999年前后卖掉的。为何要以此形式卖出？他表示，当时供销社负债累累，急于处置驻各村的门市部，是为了偿还债务以及安置职工相关事宜，比如职工家属死亡安葬费。“所有买门市部的人签的合同都是租赁合同。”
陈炳卫表示，卖门市部都经过了上级部门——鄱阳县供销社的同意。鄱阳县供销社一范姓负责人11月2日接受采访时称，1998年双港供销社卖门市部的事情“我知道，很复杂”。他随后以出差为由表示“这个事情不太好说”。
法院曾判决供销社买卖“成交”
据了解，在供销社“以租代卖”门市部后，经过多次转手后出现“反悔”引起纠纷并不鲜见。
鄱阳县人民法院一份判决书显示，1999年6月8日，鄱阳县双港镇村民王甲与村民王乙合伙，与双港供销社签订了《关于竹林门市部（双港镇竹林村）出租协议》，交押金2万元。之后王甲退出，将门市部转给了王乙一人。2000年12月17日，王乙与供销社签订买卖合同，以押金价格购买了竹林门市部。时隔两年，王甲在2001年诉至法院，要求“购买门市部”，但法院开庭审理后判决“驳回诉讼请求”，王乙与供销社的买卖“成交”。
对照这起类似案件，彭传长颇有感慨，“我是王乙的"角色"，应该得到土地。为什么最终却被国土局"没收"土地？”
彭传长认为自己亏在没有像王乙那样与供销社再签订买卖合同：“十多年前，农村没有这个意识，一般是说好了就可以的。”
律师：涉嫌国有土地流失
在农村，“有样比样”是普遍认同的一种行为。彭传长不甘心土地被“没收”，“如果要查，那把所有的供销社卖出的门市部全查掉，都"没收"，为什么只针对我？”
在采访中，双港供销社一名老干部曾透露：“国土局曾找到供销社方面协商，说不能让供销社吃亏，可以考虑把这块土地收回来，再经过评估和招拍挂的法定程序来处理，到时最少要卖200元一平方米，而这块土地有500多平方米，就是10多万元。到时退掉村民最早买地的3万多元，国土局再收4万元的相关手续收费，还剩下3万多元，可以给供销社。”
但这个说法，在鄱阳县国土局未得到证实，法规股黄股长10月26日接受采访时明确表示“没有的事”，他们只是依法处理，而且对于彭传长非法占有的土地目前还没有自行拆除，该局将通过法院申请强制执行。“这说明我们处理得非常谨慎。”
双港供销社主任陈炳卫接受采访时介绍，供销社在2003年按照相关政策文件改制了，但30多个门市部在1998年前后处理完了。
对此，江西法报律师事务所律师肖文军表示，供销社门市部作为国有资产进行出卖，必须经过评估，以及招拍挂等法律程序进行，而供销社“几个领导开会商定卖价”显然是违反相关法律法规的，“出租方又没有现金归还，出租方只有将所有租赁物归承租方所有”这类条款，也不具有法律效力，因为抵押是需要经过房管部门登记的。退一步来说，就算抵押，那承租人在法律上也没有权利来处理抵押物，而只能通过拍卖的法律程序拿回相应的押金。
肖文军表示，这是变相的国土流失，“而这份合同中的以"租代卖"的条款，看上去绕开了所有法律约束，但实际上是破绽百出。”
鄱阳县国土局“没收”存在纠纷的门市部土地，是由于供销社“以租代卖”明显违法，“那么，针对供销社"都是以租代卖"，国土局还应继续查处其他门市部。”
10月26日，鄱阳县国土局法规股黄股长表示：“我们目前只接到这个投诉，我们知道一起（投诉），就要查处一起。且要一步一步来，先处理"非法占用国有土地"的事，再往下追查土地的归属定性问题，目前已经立案查处。”
文/图记者尹剑
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