解读婚姻法意见稿：寻找婚变后的房产归属之道

　　随着时代的变迁，“房屋”已从居住之所演变成具有太多附加意义的概念，家庭是否和睦，日子过得是否幸福与房产有着千丝万缕的联系。据北京市东城人民法院调研显示，四成赡养纠纷与房产有关，而因房产纠纷导致的婚姻问题更是层出不穷。

　　近日，最高人民法院出台了《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》征求意见稿(下简称《意见稿》)，其中关于离婚时婚前购房、父母出资购房的房产分割问题等新规定涉及各方利益的权衡，也将对司法实践带来巨大影响，值得社会各方对此予以注意。

　　婚后父母帮买房发生“权利反转”资助子女购房的老人吃了定心丸

　　现行的《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(二)》第二十二条规定：“当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。”也就是说，子女结婚后父母出资购房的，除明确约定房产归儿女一方所有的，无论该房屋登记在子女哪一方的名下，该房产均视为子女的夫妻共同财产。

　　《意见稿》则改变了这种推定的逻辑，形成了“权利反转”，《意见稿》第八条第一款规定：“婚后由一方父母出资购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可视为对自己子女一方的赠与，应认定该不动产为夫妻一方的个人财产。”第二款规定：“由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方名下的，可以认定该不动产为按照双方父母的出资份额按份共有，但有证据证明赠与一方的除外。”

　　通过比较不难看出，《意见稿》的规定回应了当今房价不断上涨引发的父辈购房确权问题。

　　如今大城市房价不断飙升，适婚年龄的年轻人多是靠父母的资助而购房，而父母的资助则通常是一家人十几年甚至几十年积攒的心血，如果随着孩子婚姻的解散带来房产的分割，则意味着一家人几十年的心血都被分割了一半，于情于理让父辈难以接受。新的司法解释明确了无特别说明，父母出资购房视为赠与子女个人而非小夫妻两人，给资助子女购房的老人们吃了一颗定心丸。

　　一方首付双方还贷房可认定为个人财产

　　对于一方婚前按揭贷款，婚后双方共同还贷，离婚时对房屋增值部分是否分割、如何分割，目前无论是法律还是司法解释均无明确规定。理论界与实务界也存在两种观点：一种观点认为夫妻用共同财产还贷只是在夫妻之间产生了债权债务关系，离婚时对用于婚后还贷的全部款项50%应予以返还；第二种观点认为，对于夫妻用共同财产还贷房屋的增值部分，离婚时应按照夫妻共同财产进行分割。

　　案例：

　　小张在结婚前，以100万元的价格购买了一套住宅，其中贷款70万元，首付30万元。婚后不久，房产证办下来，产权证上记载的产权人为小张。两年后房贷还清，小张的妻子起诉离婚，并要求将诉争之房作为共有财产分割。法院认为，小张虽于婚前交纳了购房首付款，但诉争之房产权证是在婚后取得，且该诉争之房贷款亦由双方婚后共同偿还，故诉争之房应认定为夫妻共同财产；但考虑小张婚前首付的30万元，在分割房产时应对首付款予以扣减。经评估，诉争房产现价值150万元。法院最终判决房产归小张所有，由小张给付其前妻房屋折价款60万元。本案中法院采用了第二种观点，但理论界和实务界支持第一种观点的也不在少数。

　　《意见稿》第十一条规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时可将该不动产认定为不动产权利人的个人财产，尚未归还的部分贷款为不动产权利人的个人债务。婚姻关系存续期间由夫妻共同财产还贷部分，应考虑离婚时不动产的市场价格及共同还贷款项所占全部款项的比例等因素，由不动产权利人对另一方进行合理补偿。”

　　该条解释明确了按揭贷款房屋的权属，即一方在婚前签订购房合同并支付首付款的，无论房产证是在婚前还是婚后取得，如果房产证上只有购房一方的名字，即使剩余贷款由双方在婚后共同偿还，该房产均为购房一方的个人财产。但此条解释表述为“可将不动产认定为不动产权利人的个人财产”，弱化了适用的绝对性，给予法官一定程度的自由裁量权，具体适用仍需进一步明晰。

　　“婚前首付房算个人财产”的道理何在

　　从民法理论中债权的性质角度来看，应该认为新规定非常合理。

　　根据我国的房屋预售登记制度，由预售合同(也即通常所说的购房合同)而取得房屋所有权的权利人只限于该预售合同上的债权人，因而该债权具有了特定性或对抗性。银行对特定的购房人即贷款债务人(按揭人)的资信产生信赖，而且该财产权利是由婚前个人缴纳首付款而取得。因此，即使产权证的取得在婚后，按揭房屋仍属于个人财产。

　　购房人在婚前已取得房屋的所有权，在婚姻关系存续期间只是为了还贷而将房屋的所有权抵押给银行，和银行之间是债权债务关系。夫妻用共同财产还贷只是在夫妻之间产生了债权债务关系，并不改变房屋所有权的归属。这在理论上也是符合不动产的公示原则的。同时，银行和债务人(按揭人)之间是建立在对资信状况特殊的信任基础之上的债权债务关系，不因为婚姻关系而改变债务人，也是符合债务转移的理论的。虽然从表面看，婚后另一方参与还贷的行为也为房屋产权的取得在做贡献，但从法律层面来分析，婚后双方共同还贷仅仅是在偿还银行的债务，与房屋产权的归属是两个不同的法律关系，并不改变房产作为个人财产的性质。

　　因此在离婚分割财产时，该房屋为个人财产，剩余未偿还的贷款属于其个人债务，对于已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分，应当予以返还，并给予“合理补偿”。 在这里，可以根据条款中规定的“离婚时不动产市场价格”及“共同还贷款项所占全部款项比例”两个因素，列出“合理补偿”的计算方法：补偿额=以夫妻共同财产偿还银行按揭款的数额×房产增值率×50%。例如一套价值50万元的房子，首付10万元，婚后共同偿还贷款40万元；若干年后该房屋升值到150万，房产增值率为150÷50=300%，则离婚时不动产权利人对另一方 的 “ 合 理 补 偿 ” 数 额 大 约 为4 0×300%×50%=60(万元)。

　　看了以上的例子，人们可能会觉得：这么分似乎也和将房屋认定为共同财产没有什么分别，不也一样考虑了房屋现价值吗？实则不然，将按揭房屋认定为个人财产和夫妻共同财产，在分割时至少在以下三方面情形中是有所不同的：

　　第一，离婚后是否能继续居住在房屋内。依据现行法律法规，在审判实践中，如果夫妻双方离婚时仅有一套共有的房屋且都不能另行解决住房的，法院可以考虑实际情况判定此房屋仍由两人共同居住；而如果该房屋仅为夫妻一方所有，那么即使另一方不能另行解决住房，法院也不能判决两人继续共同居住，所以不享有产权的一方很有可能“无家可归”。

　　第二，竞买权。我国法律规定，夫妻双方离婚时对共有房屋价值及归属不能达成协议的，可以竞价取得，即由出价高的一方取得房屋所有权，然后给另一方相应补偿；但如果房屋属于一方的个人财产，则另一方即使开出“天价”，也难以取得房屋的所有权。

　　第三，房子跌价怎么办？虽然《意见稿》中为房屋升值时价值分割做了充分考虑，但如果离婚时房产价值低于原始价格，是继续按房屋市价补偿，还是按共同还贷数额返还，又是一个值得商榷的问题。

　　虽然我国通过补充立法来对夫妻财产的分割加以细化，且看似增加了“个人财产”的法定情形，但我们不能本末倒置，要明白法律对确立夫妻财产关系的出发点是优化婚姻家庭关系，维护社会稳定。婚姻应以感情为前提，而非以财产分配为着眼点。夫妻间唯有互相信任、互相尊重，才能营造和睦、文明的家庭关系。(康婷婷　郝笛) (来源：经济参考报)