新政不可预见合同可解除

本报记者 李松 黄洁

2010年4月17日,对于刘先生来说是个很有点讽刺意味的日子。一番精挑细选后好不容易选定了的房子,合同刚刚签下才几个小时,国务院的楼市新政便出台,暂停发放购买第三套及以上的住房贷款。一下子,刘先生的兴奋变成了为难。

“我根本没有那么多钱付房子的全款,不能贷款我就买不了这套房。”可开发商的态度很坚决,不能解除合同,不退款。

陷入两难的刘先生只得将开发商告上了法院。不久前,北京市通州区人民法院对此案作出判决,认定新政的出台属于“无法预见且不可归责于双方当事人的重大变化”,不仅刘先生不违约,开发商还须全额退款。

去年春天,已经拥有了两套房产的刘先生在通州区又看上了一套房子。4月17日这一天,刘先生终于与房地产开发公司签下了商品房认购书,采取按揭贷款的方式购买。认购当日,刘先生支付了定金5万元和预付款5万元。

可就在当天,国务院公布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,要求商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放第三套及以上住房贷款。

房屋新政的突然发布让刘先生无力再承担已经认购的房屋。为此,刘先生找到了开发商要求解除合同,退还定金和预付款。

但是,刘先生自认为非常合理的请求却遭到了开发商的断然拒绝。

开发商认为,刘先生虽然已经支付了认购房屋的定金和预付款,但是却没有按照约定在签订认购书当日,付齐相当于房屋总价款50%的首付款。现在又单方面要求解除合同、退还所付款项,其行为已经构成了严重违约,无权要求返还定金。

在开发商看来,房地产新政对于刘先生按照约定履行义务并没有任何影响,刘先生以此为自己的违约行为辩解不能成立。

对于刘先生遇到的这个情况,法院认为应该属于“合同成立以后,客观情况发生了当事人无法预见的、不属于商业风险的重大变化”,如果继续履行合同,将对于一方当事人明显不公或者不能实现合同目的。在这种情况下,当事人请求法院变更或者解除合同的,法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或解除。

结合本案的案情,在发生导致合同无法继续履行的情势变更事由后,刘先生暂时中止继续履行合同的行为并不构成违约,因此法院最终判定,刘先生和开发商之间的合同解除,开发商退还刘先生支付的定金及预付款。