来源：南方日报
人大代表就城市旧改等问题询问相关部门，市征地拆迁办主任透露———
深圳或建拆迁安置房源储备制度
南方日报讯 (记者/曲广宁)“深圳土地紧缺，多个重点科技项目延迟落地是否由于土地供应原因？”昨日，由深圳市人大代表杨勤领衔的深圳10位人大代表联名提出的《关于依法推进城市旧改和支持科技重点项目尽早落实用地的询问案》在十五届人大二次会议上获通过，并举行询问会，深圳市规划国土委成为被询问的政府部门，接受人大代表的询问。杨勤就深圳旧改能否改变深圳城市建设的先天不足、土地供应如何对重点科技项目进行支持等问题发问，现场获得深圳规划国土委的回应。
针对目前最受关注的“拆迁制度”，在人大代表的询问下，深圳规划国土委也首次开腔详细说明了《国有土地上房屋征收与补偿条例》对深圳市的影响，表示未来房屋征收将成为政府与被拆迁人的双方行为，政府本身成为拆迁方，而在补偿方面，除不低于房地产市场价格外，房屋评估机构也由被征收人选择确定，改变了以往拆迁人确定评估机构的局面。
深圳规划国土委还透露，已建议深圳市政府成立土地整备局和征收拆迁事务机构，实现房屋征收与土地整备的制度衔接并将房屋征收的决策机构与执行机构相分离。
旧改如何弥补城市先天不足？
疑问一
回应：城市更新按固定比例配建公共设施
杨勤：深圳旧改中，新的规划能否克服初次城市建设中所造成的先天不足或后遗症？
深圳市规划国土委副主任薛峰：2004年深圳启动旧改，当时集中在城中村、旧工业区，但大家真正关注旧改是从2009年8月广东省出台“三旧”改造政策开始的，这个政策出台后深圳10月出台城市更新办法，使得旧改实现了全覆盖，包括旧的商业区、住宅区。
首先，现在深圳的旧改已经从计划阶段就要立项。以前的旧改自下而上，各村股份合作公司看中就报，缺乏整体性，都是好改的先改，对产业升级不太关注，却对房地产很热衷，使得最需要弥补的旧改反而被搁置。而深圳出台的城市更新办法则在计划申报的程序上改变很大，项目从申报开始就有了把关，实现了计划制定自下而上与自上而下充分结合。同时深圳城市更新办法对旧改有了清晰的界定，只有那些基础设施、公共设施亟需完善，环境恶劣或者存在重大安全隐患的建筑才能实施更新，这就抑制了冲动性的旧改，使得我们的城市更新有了清晰的、可操作的、严格的规定，不符合拆除重建要求的，不列入城市更新的计划。
再者，深圳的旧改也就是城市更新有了完善的城市更新单元规划依据和技术法规体系。以前的旧改，怎么建、建多少都没有具体的文件规范，2008年以后，深圳开始法定图则大会战，特区内基本实现全覆盖，全市有65%实现了覆盖，比起2004年开始的旧改依据不充分，现在有了法定图则的规划依据就充分多了，就可以弥补之前城市建设的先天不足。
还有，深圳的城市更新对重点建设项目进行了细分，公共设施、道路交通设施、保障性住房和公共开放空间在我们的城市更新中被放在了很优先的位置。在去年12月深圳明确的城市更新细则中规定，每个城市更新项目有不少于项目用地15%、同时不小于3000平方米的地来落实公共设施，这3000平方米可以建一个公交场站或者一所幼儿园。特别是保障性住房，我们把深圳分为三类地区，确定了保障性住房配建的比例，最高的配置比例可达23%，这些都能帮助我们的城市更新弥补城市密集发展的先天不足。
土地效用如何实现最大化？
回应：旧改后容积率扩大但不能给城市造成负担
杨勤：如何利用旧改实现土地效用最大化？
薛峰：深圳市土地资源有限，经过多年的发展将越来越倾向于利用旧改来发展，因此，集约节约利用土地是一个趋势，而旧改一定是突破了原有土地的开发强度。这方面我们努力要保证的是，旧改突破了原来的容积率，那配套设施、道路设施能不能承受？这些方面就是我们常跟开发商讨价还价的地方。经过这么些年的摸索，对哪个区位的现状是怎样，设施大致能承受的空间是多少，我们都有数了。
比如，南山片区的旧改项目，容积率一般都到七点几，宝安龙岗受区位影响，在中心地区一般都是五点几，而松岗这些远点的地区，三点几差不多。可以说在土地效用最大化方面，旧改的潜力很大，但我们怕过大，反过来对城市造成负担。
再者，深圳对城市地下空间的开发利用也很重视，城市更新中鼓励开发地下空间，特别是与地下轨道交通的系统衔接，这方面，深圳规划国土委已制定《深圳市地下空间开发利用管理办法》，规范地下空间的开发和使用。
土地供应如何支持重点项目落地？
回应：每年产业用地供应约有80平方公里缺口
杨勤：对比“十一五”和“十二五”的重大项目落地情况可以发现，很多项目落地从“十一五”延迟到“十二五”，这其中也有一些是因为土地的原因，深圳对列入年度重点科技项目的用地情况是如何支持的？能否做到落实到位？
深圳规划国土委相关负责人：深圳土地资源极度紧缺，可供建设的用地少之又少，在紧约束的条件下，我们按照集约节约用地的原则充分利用土地，发挥土地效益。具体来说，我们每年编制近期建设规划年度实施计划及土地利用计划时，重点保障深圳引进的重点项目的空间需求，促进深圳产业机构升级转型，并在计划中采取总量规模控制，部分项目将引导产业项目按产业布局进入产业园区。
此外，年度计划经市政府批准后，深圳规划国土委按计划分批出让产业用地，我们和发改委、产业主管部门和相关区政府共同对产业用地出让把关，市发改委提供相关产业政策意见，产业主管部门提供拟出让地块的企业、项目准入条件，并完成竞买资格审查工作，引导土地供应项目符合深圳产业发展要求。
按照近期建设规划2010年度实施计划的要求，2010年深圳计划新供应产业用地240公顷，而截止到2010年12月底，供公开招拍挂出让用地52宗，产业用地出让规模356公顷，超额完成2010年度实施计划新增产业用地供应任务。全年落实了包括市重点科技项目、省现代产业500强项目在内的腾讯高新区互联网信息服务项目、华大基因、中兴新通讯设备等一批战略性新兴产业项目。
每年我们收到的产业用地申报大概总计有100平方公里土地，但实际批地的每年不超过20平方公里。产业用地关键是找地方难，有些是历史遗留问题。另一方面，判别不同企业的用地需求，我们对中小企业的总部用地的支持正在进行研究，旧工业区改造也可以释放土地用于此目的。再者就是一个后期监管的问题，很多之前深圳供应的产业用地，并没有充分利用，有些项目用了一部分地，另一部分出租，甚至向政府提出出让，这些方面我们都会充分把关。
《征收条例》实施后将对深圳产生哪些影响？
回应：补偿数额评估机构由被拆迁人选择确定
杨勤：国家拟出台的《国有土地上房屋征收与补偿条例》对深圳而言有哪些亮点？
深圳市规划国土委征地拆迁办公室主任李倩：2010年12月，《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《征收条例》)第二次公开征求意见，我们了解到这份条例很有可能在今年内出台，最快可能在一季度就会出台。深圳规划国土委早在其第一次征求意见时就积极对征收制度进行了研究并两次向国务院法制办和建设部就条例内容提出合理化意见和建议。
《征收条例》对深圳产生的可能影响包括：第一，在征收范围上，《征收条例》规定房屋征收必须以公共利益需求为前提，并以列举方式限定了公共利益的范围，这意味着强制征收只能出于公共利益的需要。而在现行拆迁体制下，拆迁人只要符合法定条件即可申请拆迁许可证，而不论是否基于公共利益。
第二，在实施方式和实施程序上，《征收条例》规定房屋征收必须由政府作出征收决定，征收是政府主动的行为，政府与被征收人之间成为双方法律关系。这将改变现行拆迁机制下，拆迁主管部门向拆迁人发放拆迁许可，再由拆迁人与被拆迁人具体实施补偿、谈判及拆除事项的方式。
第三，补偿问题方面，《征收条例》主要规定了补偿数额不低于房地产市场价格，同时规定评估机构应当由被征收人选择确定，这一定规定一方面提高了房屋征收补偿标准，另一方面也改变了过去由拆迁人确定估价机构的局面。
第四，在征收实施机构方面，《征收条例》规定，市、县级人民政府房屋征收部门可以委托非盈利的房屋征收实施机构，承担本行政区域房屋征收与补偿的具体工作。在拆迁体制下，拆迁实施机构有拆迁主管部门、拆迁人、项目建设单位、区政府等，情况较为复杂，《征收条例》的这一规定将明确定位征收实施机构的角色，实现房屋征收决策与执行分离。此外，《征收条例》规定强制拆除必须由政府申请法院执行，取消了行政强制拆迁。
深圳将如何贯彻执行《征收条例》？
回应：建议建立“补偿+补贴+奖励”机制
杨勤：针对国家拟出台的《征收条例》深圳是否已作好准备，应对的措施有哪些？
李倩：深圳在赴香港、北京、上海等多城市调研、学习、借鉴后，提出了很多应对措施，包括做好立法衔接工作，深圳规划国土委已经就深圳现行拆迁的法规、规章及规范性文件进行了系统的梳理，全面分析其与上位法及《征收条例》存在矛盾的地方，经研究后深圳规划国土委已着手研究草拟《深圳经济特区房屋征收与收回土地使用权条例》，该条例将对房屋征收的范围、实施程序、补偿等法律制度进行全面规定，以便为《征收条例》实施后，构建起完备的征收与补偿体制机制提供立法保障。
第二，已建议成立征收拆迁实施机构，理顺征收拆迁实施机制。《征收条例》明确规定房屋征收部门可以委托非营利性的房屋征收实施机构，承担本行政区域房屋征收与补偿的具体工作，深圳规划国土委已向深圳市政府建议设立征收拆迁事务机构，具体承担房屋征收及谈判补偿工作，从而做到决策与执行相分离，理顺征收拆迁实施机制。
第三，深圳规划国土委已研究征收补偿方式和标准，建立利益平衡的拆迁补偿机制。目前，深圳征地拆迁的货币补偿标准实际上已经达到甚至超出了《征收条例》规定的房地产市场价格，但深圳目前的拆迁主要存在采取货币补贴，安置房源严重不足，制约了实物补偿方式，而货币补偿也缺乏有效的弹性激励机制。另外，深圳的大量历史遗留违法建筑，也使征收补偿面临复杂形势。对此，我们建议深圳市政府着手研究安置房源储备制度，并针对补偿的公平性问题，建议建立“补偿+补贴+奖励”的利益平衡和激励机制。
第四，推进实施土地整备工作，我市已将创新土地整备机制写入深圳“十二五”规划草案。我委已对土地整备制度进行试点，并草拟《关于推进土地整备工作的若干意见》上报市政府。我们建议深圳市组建土地整备局，这一点深圳市政府常务会议已原则同意，但还有待具体实施。
深圳首个村民自筹自拆自建城中村建成
按原始户数计算每户房产面积约1380平米，不少村民或成千万富翁
南方日报讯 (记者/叶明华)4年多时间，1500多天的等待，田贝村民昨日终于走进了自己崭新的家——— 田贝花园。这是罗湖乃至深圳全市首个以业主和村民自筹自拆自建方式进行旧村改造的城中村，经过4年多时间的拆迁重建，5栋32层高的崭新住宅楼已经取代了原来80栋密集的小矮房。村民们在拿到房子钥匙后，都笑开了花：“新家宽敞明亮，很舒服。”
村民自我主导完成全过程
30年来，田贝村经历了两次“涅槃”。上世纪80年代初，为了配合深圳的城市规划，当时的田贝村委会克服了大量困难，将原来的上、下两村合并，统一规划、统一建设了拥有80栋3至4层村民楼房的田贝新村。
随着深圳建设国际化大都市进程加快，田贝新村遇到了与其他城中村同样的问题：房屋低矮老化，与周边环境极不协调。2006年，罗湖区委、区政府提出了全面改造田贝村的计划。田贝村民在股份公司的主导下，决定自己承担起新村重建的工作，自己筹集资金、自己拆除、自行请人规划设计、建设装修。
2006年12月3日开始拆除改造红线范围内的旧楼，2007年1月中旬完成了所有拆除工作，共拆除了旧楼80栋共2.8万平方米，2008年9月17日隆重封顶，2010年7月通过竣工验收……全程由村民自我主导完成，没出大的风波，政府没有插手，田贝人依靠自己的智慧和汗水演绎着新的深圳速度。
“田贝村总用地面积1.9万平方米，总建筑面积12.9万平方米，改造过后，现在共有5栋32层住宅楼，其中住宅面积6.8万平方米，共1680套，商业及配套面积3.2万平方米(包括办公、幼儿园、老人活动中心等)，地下停车场2.9万平方米。”田贝股份公司副董事长林兆昌给记者算了一笔账：按照原来田贝村71个原始户数计算，每一户现有房产面积约1380平米。尽管田贝村如今户数已经达到了171户，但有人按照现在的房价估算了一下，这一次改造过后，田贝新村已经诞生了不少千万富翁。
打造“珠宝交易广场”
林兆昌告诉记者，如今新村的房子有20m2、40m2、60m2等户型，可以满足村民的自住要求，也可以出租，租金从900、1500到2500元不等，比改造前要高很多，基本满足了村民生活需求。
此外，田贝股份公司利用旧村改造的机会，引导村里产业从建材产业转向珠宝产业，把楼下裙楼打造为“珠宝交易广场”，利用靠近水贝珠宝基地的集聚优势，成功吸引了不少知名珠宝企业的进驻。田贝村也从“建材村”转型为“珠宝村”，迈出了田贝产业升级的重要一步。
今后，村民们除了房租以外，还将有更为丰厚的村集体分成“新房子很漂亮，幸亏自己当时选择回来。”年过七旬的林尧老先生在1949年离开深圳前往香港，1984年田贝村第一次改造的时候，他听从时任村长林稳劝导，回到村里建起了自己的房子，参与到家乡建设中来。
这一次改造过后，林老先生分到了几套房子，每套算下来有120平米。“很多当年不愿意回来，觉得深圳不可能有太大发展变化的人如今都后悔了。”老先生笑着说。
田贝新村是深圳全市首个以业主和村民自筹自拆自建方式进行旧村改造的城中村。30多年来，这个位于罗湖区核心商圈的村落，没有出现握手楼，没有一起乱搭建，没有一家无照门店，被誉为和谐社区、村民自治的典型。它的成功改造引起了各方广泛关注，也吸引了不少取经者。
上网从搜狗开始
